Роль АРМА в крупнейшей кредитной афере Украины

Сегодня с экранов смартфонов и интернет-изданий не сходит спор АРМА с государственными банками, которые никак не поделят между собой БЦ "Гулливер", который находится в деловом центре Киева и стоит 7,6 млрд грн.

Это не первый крупный скандал вокруг "Гулливера", речь в котором, как и во всех предыдущих, идет о невозврате его владельцем кредитов государственным "Ощадбанку" и "Укрэксимбанку" (после реструктуризации в 2020 году долг составляет 674,9 млн долларов США), однако впервые недобросовестному заемщику помогают уклоняться от денежных обязательств БЭБ, ОГП и АРМА.

Осталось выяснить, сказанное происходит из-за досадной халатности или преступного умысла.

Сомнительные займы

Кредитная история "Гулливера" - это о 61,6 млн долларов США в 2006 году, под 13,5% годовых в гривне и 12% в долларах, со сроком выплаты до декабря 2012 года, что после серии перипетий превратились в 674,9 млн долларов США в 2020 году, под 3,65% годовых в гривне и 4,15% в долларах, со сроком погашения до января 2044 года.

Ни в одну историческую эпоху, ни в одной стране мира не существовало банковского кредитования, при котором бы терпелось невозвращение заемщиком денег и в придачу злостного должника еще и вознаграждали увеличением размера займа, уменьшением процентов и отсрочкой срока выплаты долга. Однако, украинские банки сделали это и государство ежегодно теряет миллиарды гривен.

Уголовное дело

По инициативе БЭБ и ОГП 09.04.2024 Киевский апелляционный суд арестовал БЦ "Гулливер" по делу о неуплате 146 млн грн налогов, а 03.06.06.2024 Шевченковский райсуд Киева передал его в управление АРМА.

Только детективам и прокурорам известно, какое доказательственное значение в деле о неуплате владельцем "Гулливера" налогов при проведении хозяйственных операций в 2019 - 2021 годах, имеют фундамент, стены, перекрытия, окна, лестницы и другие конструктивные части построенного в 2012 году бизнес центра.

Опытные юристы знают, что налоговые преступления всегда оставляют след в виде предоставления контролирующим органам ложных заявлений и/или недостоверных документов, что выявляется в ходе налоговой проверки и фиксируется в соответствующем акте, который становится основным источником установления обстоятельств, которые могут свидетельствовать о неуплате налогов. То есть, здание "Гулливера" здесь вообще ни при чем.

Кроме этого, поскольку речь не идет о рецидивном преступлении, то владельцу бизнес-центра светит максимум штраф от 170 до 255 тыс грн (без конфискации имущества), что тоже ставит под сомнение законность ареста и передачи в управление АРМА "Гулливера".

Отсрочка платежей

Учитывая сказанное, возникает ощущение, что БЭБ, ОГП и АРМА в истории с "Гулливером" преследуют совсем другую цель, нежели та, что официально заявлена. Все это выгодно лишь должнику, который фактически получил кредитные каникулы, из-за форс-мажора в виде АРМА.

Банки перестали контролировать предмет ипотеки и получать деньги за выданные кредиты, поскольку заемщик больше не имеет заработка, а АРМА не обязано и не собирается гасить чужие долги. Государство продолжает терять миллиарды.

Резиновая ценность

Вначале АРМА определило стоимость БЦ "Гулливер" в размере 7,6 млрд грн, чем сразу породило много вопросов.

Как известно, стоимость предмета залога по кредиту всегда превышает размер займа, который может быть выдан банком. В связи с тем, что долг по кредитам составляет 674,9 млн долларов США, то стоимость "Гулливера" должна была бы превышать 27,8 млрд грн..

В 2018 году АО "Ощадбанк" пытался продать за 18,1 млрд грн права требования по кредитному договору и по договорам обеспечения, когда размер долга составлял 9,8 млрд грн..

В связи с этим, либо АРМА ошиблось с оценкой "Гулливера", либо 7,6 млрд грн и есть его настоящая стоимость, а госбанки с должником более десяти лет мошенническими методами завышают ее, с целью незаконного оформления кредитов на значительно большую сумму.

Не в интересах государства

Далее АРМА объявило конкурсный отбор управляющего, установив, что размер его вознаграждения не должен превышать 30% размера чистого дохода, который будет получен от управления БЦ "Гулливер".

Сказанное сильно контрастирует с подходом Кабинета Министров Украины, который в подобных (тождественных, аналогичных) правоотношениях считает, что справедливый размер вознаграждения по договору управления не должен превышать 5% (абз. 1 п. 5 Порядка заключения договора управления объектами, принудительно изъятыми в соответствии с законом "Об основных принципах принудительного изъятия в Украине объектов права собственности Российской Федерации и ее резидентов", утвержденного Постановлением от 17.11.2023 №1307, а все чистые доходы максимально должны перечисляться в Госбюджет..

То есть, управляющий "Гулливера" будет получать плату, которая будет значительно превосходить честную норму прибыли в соответствующей сфере хозяйственной деятельности, и эти избыточные деньги, из-за необоснованного подхода АРМА, недополучит Государственный бюджет.

Снижение прибыли

Размещенный АРМА в системе Прозоро проект Договора управления активами (имуществом), устанавливает гарантийный платеж в размере 17,3 млн грн, который управляющий каждый месяц должен перечислять в Госбюджет. Именно такими, по мнению АРМА, должны быть доходы государства от управления БЦ "Гулливер" и если такую сумму управляющий ежемесячно будет перечислять в Государственный бюджет, то никаких вопросов к нему не будет возникать.

Поясняя откуда взялась сумма 17,3 млн грн АРМА в системе Прозоро разъяснило, что она была рассчитана, исходя из п. 19.13 Решения Киевсовета от 14.12.2023 № 7531/7572 "О бюджете города Киева на 2024 год", которым установлена минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. м общей площади недвижимого имущества физических лиц в размере 38,18 грн, а также коэффициента функционального использования недвижимого имущества физических лиц - "3", определенного Приложением 12 к названному Решению.

Таким образом, АРМА умножило общую площадь "Гулливера" 151 805,3 кв. м на 38,18 грн, а полученную сумму умножило на "3" и так получило 17 387 779,06 грн.

Странный подход

Однако, сказанное очень далеко за пределами всякой логики и здравого смысла. Поскольку, рыночная стоимость месячной аренды 1 кв. м в "Гулливере", по данным украинских сайтов по поиску недвижимости, сегодня составляет 1 032,5 грн. В связи с чем, по формуле, которую применяет АРМА, ежемесячный гарантийный платеж государству должен быть в 27 раз больше и составлять 470 216 917 грн.

Также непонятно, почему АРМА в своих расчетах:

- использует Решение Киевсовета, которое регулирует вопросы определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, если собственником БЦ "Гулливер" является юридическое лицо, а арендаторами его площадей субъекты предпринимательской деятельности;

- использует общую (151 805,3 кв. м) вместо полезной (105 000 кв. м) площади "Гулливера", вместо полезной площади (без площадей паркинга и технических помещений). Трудно поверить, что будущий управляющий будет предоставлять в аренду площади общего пользования (паркинг, 34-35 технические этажи, коридоры, лестницы, эскалаторы, лифты, туалеты, различные подсобные и технические помещения и т.д.).

Возможные доходы

"Гулливер" это история о крупнейшей кредитной афере Украины, которая сегодня в очередной раз трансформируется в новую форму, которая возможно призвана позволять ее авторам продолжать получать многомиллионные неправомерные доходы, которые выводить в оффшоры через выплату вознаграждения управляющему и компенсацию раздутых расходов управления, что будет согласовывать (легализировать) АРМА.

По словам одного из руководителей "Ощадбанка", по кредитным договорам 40% выручки "Гулливера" должны были получать государственные банки. Поэтому, если предоставляя в аренду 105 000 кв. м полезной площади, управляющий будет зарабатывать 325,2 млн грн, из которых 60% будет идти на компенсацию расходов управления (уплата налогов, оплата услуг охраны, уборки, содержание юристов, бухгалтеров и пр,) то чистый доход от управления "Гулливером" составит 130 млн грн в месяц, из которых не более 39 млн грн будет забирать управляющий и не менее 91 млн грн будет получать государство.

Не следует забывать, что в состав арендной платы, которую управляющий будет собирать с арендаторов, не будут входить расходы на отопление, освещение, водоснабжение и другие коммунальные платежи. Эти услуги, которые составляют львиную долю расходов, арендаторы будут оплачивать отдельно. Поэтому, расходы управления скорее всего будут значительно меньше 60% и государство может получать гораздо большие доходы.

Более того, если АРМА прислушается к Кабинету Министров Украины и установит управляющему вознаграждение в размере 5%, то последний будет зарабатывать 6,5 млн грн в месяц, а государство соответственно 123,6 млн грн.

Сегодня АРМА стоит перед выбором: остановить крупнейшую кредитную аферу Украины или стать ее частью; наполнять деньгами офшорные счета преступников или Государственный бюджет. Сейчас все выглядит не очень обнадеживающе.