Недвижимость в Испании в 2026 году: 11 лет роста, а рынок ещё не раскрыл свой потенциал

Когда рынок растет одиннадцать лет подряд и при этом устанавливает новые ценовые рекорды — это уже не тренд. Это структурная особенность. Испанская недвижимость демонстрирует именно такую динамику. И я убеждена: самая интересная часть этого роста еще впереди.

Я занимаюсь недвижимостью более 15 лет. За это время я усвоила главное правило: смотри на данные, а не на заголовки. Именно поэтому я вышла на испанский рынок несколько лет назад не из-за красивых фотографий или тёплого климата. Это решение было подкреплено конкретными цифрами.

И сегодня я хочу поделиться тем, что сигнализирует испанский рынок — на основе свежих данных официальной статистики, международных исследований и сделок, которые мы ежедневно заключаем в Spanish Life.

Одиннадцать лет и ни одного разворота

Есть рынки, которые растут год-два на волне ажиотажа, а затем так же быстро остывают. Испания — не из их числа. Официальная статистика Коллегии регистраторов фиксирует непрерывный рост цен на недвижимость уже одиннадцать лет подряд. Не в отдельных городах или сегментах, а системно, на уровне всей страны.

Что меня лично убеждает больше всего — это не сам факт роста, а его темп. В 2024 году цены выросли на 6%. В 2025-м — уже почти на 10%. То есть рынок не выходит на плато, он ускоряется. Средняя цена квадратного метра достигла 2 300 евро — новый абсолютный максимум за всю историю наблюдений. Средняя стоимость одного объекта — 215 000 евро, тоже рекорд.

Параллельно с ценами стабильно растет и количество сделок. В 2025 году в Испании было зарегистрировано более 705 000 сделок купли-продажи недвижимости — это максимум с 2007 года. То есть на рынке одновременно растут и цены, и активность. Именно это я считаю признаком здорового, а не перегретого рынка.

Ключевые показатели рынка Испании, 2025 год

2 284 €/м² средняя цена за м² — новый максимум, +9,5% за год

214 581 € средняя стоимость объекта — рекорд за всю историю наблюдений

705 357 сделок купли-продажи в 2025 году — максимум с 2007 года, +10,7%

+29,3% рост ценового индекса по отношению к пику 2007 года

Аликанте и Валенсия: почему именно здесь

Общеиспанская статистика — это хорошо, но инвестор покупает конкретный объект в конкретном городе. Поэтому хочу остановиться на регионах, где непосредственно работает Spanish Life и строит новые объекты Sun Haven Developers, ведь именно здесь мы видим самую интересную динамику.

Аликанте в 2025 году стал лидером Испании по количеству сделок на душу населения: 25,86 покупок на каждую тысячу жителей при среднем показателе по стране 14,27. Проще говоря, на этом рынке покупают почти вдвое активнее, чем где-либо в Испании. И это не туристический ажиотаж, ведь 43% всех сделок здесь заключают иностранцы — это самый высокий показатель среди всех провинций страны. Международный капитал сознательно выбирает это место, потому что видит в нём перспективу.

Цена квадратного метра в Аликанте выросла за год на 11,7%. В Валенсии — плюс 11,9%. Оба региона растут быстрее, чем в среднем по Испании, оставаясь при этом в два-три раза доступнее, чем Мадрид или Барселона. Если искать точку входа с потенциалом роста — это именно она.

Всего в Валенсийском сообществе в 2025 году было заключено более 108 000 сделок. Каждую четвертую заключали иностранцы, а украинцы уверенно входят в топ-5 по количеству покупок. Статистика из года в год показывает нам, что это не единичные случаи, а сформировавшаяся тенденция.

Когда на рынок выходят глобальные корпорации

Есть один тип сигнала, которому я доверяю больше всего — решения крупного институционального капитала. Ведь он не реагирует на моду или тренды, он реагирует на фундаментальные данные.

В 2026 году Испания впервые стала лидером в Европе по привлекательности инвестиций в недвижимость. Такие данные опубликовала CBRE, один из крупнейших консалтинговых игроков в секторе. За 2025 год на испанский рынок поступило более 18 миллиардов евро. Рост — 31%. Прогноз на 2026 год — ещё плюс 5–10%.

Параллельно Amazon объявил об инвестициях в Испанию на 21 миллиард долларов в 2026 году — дата-центры, ИИ-инфраструктура, технологические хабы. Общий объем их вложений в страну превысил 33 миллиарда евро. Компания прямо назвала Испанию своим ИИ-хабом в Европе.

Логика здесь проста: где появляется технологическая инфраструктура, там появляются рабочие места. Где появляются квалифицированные специалисты с доходом, растёт спрос на жильё. Эта цепочка уже запущена и в Мадриде, и в Валенсии. Те, кто выходит на рынок сейчас, делают это до того, как этот эффект полностью отразится на ценах.

Почему потенциал еще не исчерпан

Самый распространённый вопрос, который я слышу от инвесторов: "Не поздно ли?" Ответ — нет. И вот почему.

Во-первых, Аликанте и Валенсия при всём своём росте остаются в 2–2,5 раза дешевле Мадрида и Барселоны. Это означает, что потенциал для дальнейшего роста существует.

Во-вторых, структурный дефицит предложения никуда не исчез. Спрос на недвижимость, как со стороны местных жителей, так и со стороны иностранцев, превышает количество новых объектов, выходящих на рынок. При таком балансе цены не падают.

В-третьих, рынок ипотечного кредитования набирает обороты: в 2025 году количество ипотечных кредитов в Испании выросло на 14,5%. В Валенсийском сообществе — сразу на 21%. Это свидетельствует о том, что покупатели активно финансируют сделки, а не откладывают их.

Наконец, 89% институциональных инвесторов, опрошенных в рамках исследования, ожидают, что активность на рынке вырастет или останется стабильной. Таким уровнем консенсуса могут похвастаться немногие рынки в Европе.

Рынок, который растет 11 лет подряд, бьет ценовые рекорды, привлекает глобальные корпорации и при этом еще не достиг ценовых уровней крупнейших испанских городов — это и есть определение рынка с нераскрытым потенциалом.

Момент для входа — это всегда вопрос баланса между "ещё рано" и "уже поздно". В Испании этот баланс сейчас на стороне инвестора. Цены ещё не достигли потолка — Аликанте и Валенсия вдвое дешевле Мадрида при более высоких темпах роста. Спрос стабильно превышает предложение. Институциональный капитал входит в рынок, а это обычно предшествует самой активной фазе роста.

Инвестиции в недвижимость — это не о том, чтобы войти на дне и выйти на пике. Это о том, чтобы выбрать рынок с прогнозируемым ростом, понятной юрисдикцией и реальным спросом. Испания сочетает в себе все три составляющие одновременно. Именно поэтому сюда продолжает приходить капитал со всей Европы, и именно поэтому я выбираю строить здесь современные объекты вместе с Sun Haven Developers.

Досье

Лера Орлова — генеральный директор Spanish Life Real Estate (агентство недвижимости полного цикла в Испании, офисы в Бенидорме, Валенсии, Торевьесе), соучредительница девелоперской компании Sun Haven Developers, основательница Kyiv Sky Group. Более 15 лет в сфере инвестиционной недвижимости в Украине и за рубежом. Специализируется на сопровождении сделок для нерезидентов Испании и построении инвестиционных моделей.