Case-study "Гулливер": "Проблемные должники и проблемы доверия"

Взыскание ТОК Gulliver в собственность консорциума государственных банков (Ощадбанк 80%, Укрэксимбанк 20%) получило значительный общественный резонанс не только из-за временной остановки комплекса, но и из-за активного сопротивления предыдущего владельца законным правам консорциума. Логика действий государственных банков в этом кейсе довольно проста: должник прекратил сотрудничество с банками, потерял доверие и не оставил другого выбора кроме как взыскать ипотеку. Давайте рассмотрим основные события, которые привели к этому решению. Думаю, эта статья будет полезным пособием по взаимоотношениям между банками и клиентами.

Кредит для строительства торгового-офисного комплекса был получен еще в 2006 году. Строительство длилось очень долго, в компании сменились акционеры и менеджмент, менялась архитектурная и бизнес-концепция, запуск в эксплуатацию состоялся только в 2014 году, что не могло не отразиться на "входном" плохом финансовом состоянии бизнес-кейса. Кроме того, практически весь кредит был выдан в иностранной валюте, что не было странным в те времена и отражало состояние работы с рисками на уровне всей банковской системы. Кстати, такое же отношение к рискам (но, возможно, в несколько иных формах) царило не только в Украине, но и в большинстве развитых стран мира. Вспомним ипотечный кризис в США и странах Европы в 2008 году.

Для спасения украинского бизнеса от последствий кризиса в 2014 году Верховная Рада Украины приняла закон о финансовой реструктуризации. Он был разработан по инициативе МВФ, участие в его разработке принимали представители ЕБРР и Всемирного банка. Закон предусматривал ослабление требований к заемщикам, которые переживали финансовые трудности, в части ставок, сроков возврата кредита, частичного прощения долгов и тому подобное.

После кризиса 2014 года в результате девальвации кредитный долг по ТОК Gulliver вырос втрое, но, как указывали в своих отчетах Rotschild и KMPG, финансовая модель компании- должника все еще позволяла погасить весь долг и накопленные проценты, хотя и в очень длительный срок. При этом для банков эта модель была экономически более привлекательна, чем взыскание залога.

После тщательной подготовки кредит был реструктуризирован в 2020 году. Решение было подготовлено на основные выводы вышеуказанных финансовых экспертов, одобрено рядом коллегиальных органов обоих госбанков, включая их наблюдательные советы, и одобрено Советом финансовой стабильности.

Важным аспектом для будущего развития событий стало то, что во время реструктуризации старая договорная база (ипотеки и т.д.) была приведена в соответствие с требованиями действующего законодательства, что существенно усилило позицию банков. Также было оформлено персональное поручительство Полищука В.С. по украинскому праву и по праву Англии (с нормой о разрешении споров в Лондонском арбитражном суде – для снижения судебных рисков кредиторов). Одним из критических элементов реструктуризации стало то, что банки должным образом описали в ипотеке все принадлежности здания, ведь в Украине до сих пор господствует практика, когда должники блокируют взыскание путем выделения важных элементов инфраструктуры залога (например, сокрытие от кредитора и оформление на других лиц оборудования, электроподстанций, элементов водопроводов, компьютерной инженерии и т.д.).

С момента заключения плана финансовой реструктуризации и до начала полномасштабной войны заемщик придерживался условий реструктуризации. Но война внесла свои коррективы. В первой фазе большой войны поступление средств упало в 20 раз, офисная часть стояла пустой, а в торговой работали только продуктовый супермаркет и аптека. Таким образом предыдущая финансовая модель Гулливера стала перед риском невыполнения.

Постепенное восстановление деятельности началось с конца 2022 года, но было еще очень далеким от ожидаемых довоенных финансовых потоков. Кроме того, снова произошла девальвация, которая увеличила валютную часть долга. Также от войны пострадали две другие связанные подгруппы бизнеса – логистический бизнес (ключевой актив разрушен ракетой) и торговая сеть "Эльдорадо" (понесла определенные потери во время войны и не выдержала конкуренции). Последние два проблемных кредита также являются следствием общебанковских политик до 2014 года. Следует отметить, что эти политики привели к так называемому банкопаду, ведь некоторые банки слишком увлекались концентрацией портфелей на узких группах заемщиков.

В период 2022-2024 годов должник постоянно поднимал вопрос о необходимости дополнительного финансирования пострадавших бизнесов, в частности восстановления уничтоженного холодильного склада. Впрочем, в этом вопросе столкнулись диаметрально противоположные бизнес-интересы. Ощадбанк имел очень большую экспозицию на эту проблемную группу, и ее наращивание (даже на понятную цель – восстановление пострадавшего склада) было бы крайне рискованной инвестицией. Гораздо эффективнее и безопаснее было развивать финансирование малого и среднего бизнеса и диверсифицировать риски. Укрэксимбанк вообще не имел отношения к складу, и его интерес с учетом состояния капитала сводился лишь к скорейшему погашению кредита, выданного на Гулливер. Поэтому эти запросы заканчивались тем, что должнику предлагалось другим способом привлечь средства на восстановление.

Тем не менее в 2023 году банкам удалось достичь договоренности с должником на уровне рабочих групп по восстановлению платежей в соответствии с довоенными финансовыми моделями, но пропорционально потерям от войны. Некоторое время клиент придерживался этих договоренностей. По состоянию на начало 2024 года на уровне рабочих групп был подготовлен проект короткой реструктуризации долга Гулливера, который предусматривал восстановление полных платежей по финансовой реструктуризации и урегулирование долга первого этапа полномасштабной войны. После погашения долга за Гулливер должник выражал намерение погасить долг обанкротившегося Эльдорадо и пострадавшего складского бизнеса.

Впрочем, слова и дела должника разошлись.

Весной 2024 года по инициативе правоохранительных органов Шевченковский районный суд Киева принял решение об аресте Гуливера в рамках старого уголовного дела против должностных лиц ООО "ТРИ О" по уклонению от уплаты налогов на сумму примерно 150 миллионов гривен, также был арестован счет в Ощадбанке. Уже в июне суд постановил передать здание в управление АРМА.

Для консорциума банков такое событие означало лишь одно: с момента фактической передачи здания (предмета ипотеки) в управление источник погашения кредита исчезнет, ведь управляющий не будет иметь никаких обязательств перед госбанками. Возможно, это вызывает удивление у читателей, но украинское законодательство именно такое.

Параллельно с июня 2024 года должник начал уменьшать суммы платежей в банки вплоть до полного прекращения обслуживания долга. В обоснование своих действий он сообщил, что ему необходимо погасить налоговый долг и что это бы прекратило арест и управление АРМА. При этом для уверенности консорциума в будущем он предложил добровольную, без судов, передачу здания в собственность банкам-ипотекодержателям с последующим финансовым лизингом здания.

На фоне предыдущих сложных переговоров и запросов о первоочередности восстановления склада прекращение должником платежей было воспринято банками как подрыв доверия. Впрочем, учитывая его обещание передать здание в погашение долга банкам без судов, банки согласились на условие, что должник сможет собрать необходимые средства для погашения налогового долга в течение примерно трех месяцев и закрыть уголовное дело.

Ключевое событие, которое изменило все, – в октябре - ноябре 2024 года должник не возобновил платежи, не предоставив никакого разумного объяснения. Больше должник никогда не платил по указанным кредитам.

Кроме этого, стало понятно, что конкурс для отбора управляющего со стороны АРМА – продолжалась процедура, в течение которой должник продолжал управлять бизнесом и, согласно расчетам финансовой модели, мог продолжать обслуживать долги перед банками.

Также стало известно, что должник довольно активно проводит строительную деятельность по восстановлению разрушенного склада. Это было расценено банками как пренебрежение к достигнутым договоренностям, ведь имеющийся денежный поток был направлен не на погашение долговых обязательств.

Описанные действия должника стали причиной того, что во исполнение постановления №97 НБУ он был признан не сотрудничающим с банками. В соответствии с регуляторными актами НБУ по работе с проблемной задолженностью такое суждение банка приводит к изменению стратегии в работе с клиентом – единственной стратегией становится так называемая ликвидация финансового актива, а простыми словами – взыскание долга и залога. Готовились и подавались соответствующие требования, официальные обращения, подготовка отчета независимого оценщика, продолжался сбор и подготовка других документов для реализации ликвидационного сценария.

Понятно, что целью банка в таком сценарии является быстрое получение средств. Как было отмечено выше, доработанная в 2020 году договорная база позволяла довольно эффективно использовать самый быстрый инструмент, доступный ипотекодержателю, – взыскать ипотеку путем оформления на нее права собственности у государственного регистратора. Конечно, этому также предшествует довольно сложная процедура, которая включает оценку (ее сделал один из очень уважаемых оценщиков – компания "Делойт"), а также надлежащее уведомление должника. Определенное время было потрачено на соблюдение формальностей, установленных гарантией Полищука В.С. по английскому праву.

Со стороны юристов должника и "примкнувших к ним" хайпожеров высказывалась критика в прессе, что банки не согласились на план превентивной реструктуризации. Эту процедуру в хозяйственном суде инициировал собственно сам должник, а представленный им план превентивной реструктуризации в основном отражал содержание переговоров 2024 года, договоренности по которым он же сам и не выполнил. Однако все эти комментаторы скрывают одну деталь, о которой, конечно, не хочется говорить: должник перешел Рубикон в конце 2024 года, когда перестал платить и продолжал не платить и дальше несмотря на то, что имел финансовую состоятельность.

Никаких причин поверить должнику, что он в 2025 году выполнит то, что не выполнил в 2024 году, хотя имел все возможности, у банков не было. Тотальное разрушение доверия и пренебрежение к финансовым интересам банков – то, что прогнозируемо привело к взысканию имущества должника.

Итак, предложенная превентивная реструктуризация была оценена банками лишь как элемент юридической стратегии защиты должника с единственной целью – как можно дольше затянуть процесс взыскания залога.

Другим довольно интересным элементом юридической стратегии должника стала ссылка на то, что Полищук В.С. с весны 2025 года является подсанкционным лицом. Почему этот статус должен был предоставлять должнику индульгенцию по погашению долгов (тем более государственным банкам) – остается тайной.

26 июля 2025 года несмотря на юридическое сопротивление со стороны должника Ощадбанк и Укрэксимбанк зарегистрировали право собственности на ТОК Гулливер.

Вследствие обращения взыскания на ипотеку в соответствии с законодательством прекратились все договоры аренды, ведь это гарантирует защиту интересов ипотекодержателя от нечестных договоров аренды, которые мог заключить должник. В связи с этим банки предложили арендаторам заключить новые договоры аренды непосредственно с ними на тех же условиях. Оставить здание было предложено только структурам, которые были связаны с должником.

Банки также немедленно начали заключение договоров на обслуживание здания со всеми коммунальными предприятиями и подрядными организациями.

Должнику было предложено цивилизованно и с уважением к арендаторам должным образом передать здание банкам и соответствующей управленческой команде. Персоналу ООО "ТРИ О" было предложено остаться на работе на тех же условиях. Следует отметить, что здание является чрезвычайно сложным объектом. По сути это большой "умный дом", поэтому банки пытались действовать максимально осторожно, чтобы передача здания не нанесла дискомфорта арендаторам и посетителям.

К сожалению, дальнейшие действия должника выглядели совсем не цивилизованно. Подрядчикам банков и нанятой управленческой команде с помощью компьютеризированной системы контроля был ограничен доступ к инженерии здания, большинству технических помещений, паролей к системам и тому подобное.

В октябре благодаря деятельности должника и его команды в здании возник риск наступления чрезвычайной ситуации, предотвратить которую консорциум банков не имел возможности. Это не оставило банкам- владельцам другого выбора, кроме принятия решения о временном прекращении деятельности Гулливера для обеспечения безопасности арендаторов и посетителей.

В официальных пресс-релизах Ощадбанка мы отмечали, что при входе на объект управленческой команды банка, полиции и службы по чрезвычайным ситуациям персонал должника разбежался. Дальнейший аудит обнаружил, что на объекте исчезло ценное оборудование, обеспечивающее его деятельность, часть оборудования разрушена, пароли не переданы, компьютеризированные системы доступа еще некоторое время контролировались извне и т.д.

Понятно, что все описанные выше события являются предметом обращения государственных банков в правоохранительные органы, виновные лица понесут ответственность за убытки.

При всем желании банков возобновить деятельность как можно быстрее состояние оборудования и нанесенный ущерб зданию оказались значительными. Банки приняли решение восстанавливать деятельность постепенно, сейчас принято решение возобновить деятельность первых этажей ТОК, офисная часть готовится к открытию. Надеемся, что также вскоре заработают остальные этажи комплекса (по состоянию на 16.12.25).

Конечно, банки параллельно погрузились в судебные процессы по взысканию остальной задолженности с поручителя, а также в производства, связанные с банкротством ООО "ТРИ О".

Относительно стратегии управления, то для консорциума банков здание является инвестиционным активом, который подлежит продаже (мы планируем начать маркетинг с момента полного восстановления деятельности здания), а текущая деятельность является непрофильной. Вместе с тем, учитывая то, что должник оказывал активное сопротивление как с юридической, так и с технической точки зрения, поиск внешнего управляющего здания до момента продажи выглядел явно неэффективной стратегией, ведь эффективный и репутабельный управляющий требует "очищенного" объекта. Проведение международного конкурса, демонстрация объекта, технических параметров, показателей деятельности и дальнейший контроль деятельности управляющего в условиях, когда здание фактически было заблокировано посторонними лицами, были бы крайне неэффективными решениями. Поэтому банки выбрали сложный, но единственно возможный сценарий на первое время после получения права собственности – самостоятельное управление объектом, сформировав специальный центр в штате Ощадбанка. Центр сформирован из высококвалифицированных профессионалов рынка недвижимости.

С коммерческой точки зрения банки продолжают заключать договоры аренды с арендаторами на тех условиях, которые действовали до момента взыскания. Главным исключением является то, что арендатор не должен быть связан с должником, а также с государством-агрессором. Если соответствующие площади высвобождаются по этим причинам или если арендатор решил покинуть здание, центр управления получает с рынка коммерческие предложения от потенциальных арендаторов. Эти предложения анализируются департаментом кредитных рисков (подразделением, подконтрольным наблюдательному совету Ощадбанка) на предмет соответствия рынку. При этом целью является быстрое заполнение площадей и улучшение финансовых условий по сравнению с теми, которые предоставлял предыдущий владелец, или по крайней мере оставление status quo.

Для обобщения этой длительной истории должен сказать, что Ощадбанк и Укрэксимбанк действовали максимально сдержанно, руководствовались экономической целесообразностью, придерживались лучших практик по работе с NPL и регуляторных актов НБУ, искали эффективный выход из сверхтяжелой финансовой ситуации не только для себя, но и для должника. Были использованы все предусмотренные законом инструменты для реструктуризации долга (которые, кстати, позволили оздоровить другие бизнесы, которые ответственно сотрудничали с банком). Однако когда доверие утрачено и должник является не сотрудничающим, выход только один.