Будущее земельного рынка: уроки Восточной Европы

З огляду на динамічний процес інтеграції України та Європейського Союзу виникає важливе запитання: чи буде наша країна відкрита для купівлі земель сільськогосподарського призначення громадянами ЄС, коли настане цей час?

У цьому контексті пропоную звернути увагу на досвід інших східноєвропейських країн, які зіткнулися з подібними викликами до і після вступу в Євросоюз.

Прецеденти в Східній Європі

Польща. Перед вступом Польщі до ЄС у 2004 році країна мала суворі обмеження щодо купівлі земель сільськогосподарського призначення іноземцями. З метою захисту місцевих агровиробників Польща домовилася про 12-річний перехідний період, під час якого громадяни ЄС не могли купувати землю.

Після завершення цього періоду у 2016 році Польща запровадила додаткові заходи, зокрема вимоги щодо проживання та обмеження обсягів купівлі земель. Варто зауважити, що на початку відкриття ринку ціни на польську землю були ідентичними до українських – близько 1 500 дол за га, зараз – 13 тис євро.

Це той сценарій, за яким мав би розвиватися земельний ринок в Україні. Однак думки земельних експертів різняться. Поширеним є судження, що допоки земля в Україні є засобом виробництва, а не інвестиційним інструментом, як в інших країнах Європи, ціни на неї в найближчі п’ять років можуть зрости вдвічі. Водночас після закінчення війни динаміка вартості може значно пришвидшитися.

З початку 2024 року, коли юридичні особи отримали право купувати аграрну землю, середньозважена ціна почала стрімко зростати. Якщо в четвертому кварталі 2023 року середньозважена ціна становила 37,7 тис грн за га, то в першому кварталі 2024-го – 42 тис грн, а в кінці другого – майже 44 тис грн за га.

За даними Держгеокадастру, у травні середня ціна гектара перевищила 55 тис грн. Така динаміка може свідчити, що вартість угідь ростиме, а за умови запозичення міжнародного досвіду, коли все відбуватиметься прозоро, попит та ціни на українські аграрні землі можуть перевищити попередні сценарії.

Румунія. Після вступу до ЄС у 2007 році Румунія ввела семирічний перехідний період, протягом якого іноземці не могли купувати аграрні землі. Після завершення цього періоду у 2014 році інтерес іноземних інвесторів почав рости.

Аби захистити місцевих агровиробників, Румунія обмежила розмір земельної ділянки, яку можна купити, і запровадила вимоги до резиденції покупців. Відтоді вартість гектара землі, яка у 2007 році становила 350 дол, почала стрімко зростати. Зараз гектар сільськогосподарської землі коштує понад 8 тис євро.

Румунський ринок залишається привабливим для іноземних інвесторів завдяки відносно низьким цінам на землю порівняно з іншими країнами ЄС.

Болгарія. Після вступу Болгарії до ЄС у 2007 році країна теж домовилася про семирічний перехідний період, який обмежував продаж земель іноземцям. У 2014 році ринок відкрився для громадян Євросоюзу, але були запроваджені бюрократичні обмеження та вимоги щодо проживання для уникнення спекуляцій.

Болгарія поступово інтегрувалася з Євросоюзом, захищаючи місцеві інтереси, а доступ іноземців до ринку землі сприяв залученню інвестицій у галузь.

Історія відкриття болгарського ринку земель почалася з вартості 1 тис євро за га. У 2014 році вартість збільшилася до 3 620 євро, у 2016 році – до 4 131 євро, у 2019 році – до 5 382 євро, а зараз цей показник перевищує 7 500 євро за га.

Країни Балтії. Литва, Латвія та Естонія також ввели семирічний перехідний період після вступу до ЄС у 2004 році. Ці країни застосували такі захисні заходи, як вимоги до освіти покупців та право місцевих виробників на першочерговий викуп землі. Естонія була більш відкритою для іноземних інвестицій порівняно з Литвою та Латвією, але всі три країни прагнули зберегти контроль над ринком.

Для прикладу, в Естонії початок земельної реформи мав такі ж передумови, як і в Україні: сільськогосподарські землі, що перебували в приватній власності, перейшли у власність колишніх власників та працівників колгоспів.

Згодом іноземці отримали змогу купувати сільськогосподарські землі за умови їх використання у відповідних цілях упродовж пʼяти років, а вже у 2011 році естонський ринок земель запрацював без будь-яких обмежень.

Цей крок сприяв залученню іноземних інвестицій і розвитку сільського господарства. Водночас, попри такий ліберальний підхід, близько 60% земель орендують місцеві агровиробники і лише 5% належать іноземцям.

Відкриття ринку земель у Литві відбулося з обмеженнями щодо площі, спецдозволів та цін. Юридичній особі дозволялося купувати не більше 2 тис га, а для фізособи загальна площа земель не мала перевищувати 500 га.

Протягом десяти років іноземці не мали права купувати землю. Їм дозволили це у 2014 році з низкою обмежень. Динаміка вартості литовської землі виглядає так: 2014 рік – 2 330 євро, 2016 рік – 3 516 євро, 2024 рік – понад 5 тис євро.

Хорватія. Країна, яка приєдналася до ЄС у 2013 році, теж обрала обережний підхід. Вона ввела семирічний перехідний період (2013-2020 роки), під час якого іноземцям було заборонено купувати сільськогосподарські землі.

Після завершення цього періоду Хорватія встановила обмеження на максимальний обсяг купівлі землі іноземцями та вимоги до проживання. Попри це, з доступом іноземців до ринку хорватських земель ціни за гектар зросли майже вдвічі: 2 709 євро у 2013 році та понад 5 500 євро у 2022 році.

Що означатимуть такі тенденції для України

У країнах ЄС, з огляду на принцип вільного руху капіталу та принцип недискримінації, загалом відсутні обмеження щодо можливості для громадян або юридичних осіб з інших країн ЄС набувати землі у власність. Якщо Україна продовжить інтеграцію з ЄС, вона, імовірно, зіткнеться із схожими викликами.

Полеміка щодо доцільності надання права на придбання сільськогосподарської землі іноземцям триває роками. Прибічники такого кроку переконані, що це забезпечить потік іноземних інвестицій в Україну, противники – що нерегульований ринок земель загрожуватиме продовольчій безпеці.

Досвід Польщі, Румунії, Болгарії та країн Балтії показує, що відкриття ринку земель для громадян Євросоюзу є вимогою, але це можна зробити поступово. Зараз український ринок перебуває на початкових стадіях, за три роки його функціонування проданий лише 1% від усіх сільгоспземель.

Відповідно, Україна теж може домовитися про перехідний період. Більшість країн обрали 7-12 років, упродовж яких обмеження на продаж землі іноземцям залишатимуться. Крім того, можна запровадити такі запобіжники:

• вимоги до проживання для іноземних покупців;
  
  
• обмеження на обсяг земель, які можна придбати нерезидентам;
  
  
• необхідність мати сільськогосподарську кваліфікацію для покупців, аби вони дійсно використовували землі в сільськогосподарських цілях;
  
  
• адміністративний дозвіл на відчуження ділянок через військові ризики.

Заборона на придбання землі іноземцями в нинішньому вигляді, на жаль чи на щастя, не має перспектив у контексті приєднання України до Євросоюзу.

На які іноземні інвестиції можна очікувати

Проаналізувавши особливості ринків у згаданих вище країнах, можна простежити одну сталу закономірність: іноземні інвестиції в сільськогосподарську землю збільшилися після завершення перехідного періоду, що часто викликало побоювання щодо концентрації земель у руках іноземців.

Однак за наявності належних регулювань іноземні інвестори можуть принести в Україну капітал та модернізацію, що підвищить ефективність та продуктивність галузі і сприятиме якісній та ефективній післявоєнній відбудові нашої країни.

Україна має багато прикладів для наслідування в питанні поступового відкриття ринку земель для громадян ЄС. Вивчаючи досвід Польщі, Румунії, Болгарії, країн Балтії та Хорватії, Україна може обрати збалансований підхід, що захистить інтереси місцевих агровиробників та одночасно залучить іноземні інвестиції.

Оскільки надання доступу іноземцям підвищить ціни, на що розраховують інвестори, які вже вклали кошти в землю як інвестиційний актив, варто очікувати значного пожвавлення ринку. Будьмо відвертими: у нас небагато досвідчених інвесторів, готових вкладати в ризиковані активи в очікуванні високого прибутку.

Зокрема, це можна простежити на прикладі інвестиційних портфелів членів Land Club, які з початком великої війни почали надавати перевагу купівлі земельних ділянок у так званих безпечних регіонах.

Юридичні особи теж не зацікавлені в купівлі прифронтових активів. Ба більше, холдингам вигідніше орендувати землю. Таким чином, складається розуміння, що іноземці – це гравець із стратегічним баченням та фінансами.

З огляду на поточні умови очікується подальше зростання вартості сільськогосподарських угідь. Інвестори, які вірять у перемогу України та відновлення економіки, роблять ставку на довгострокову перспективу і розраховують на значні прибутки від підвищення цін на землю.

Наступні кілька років стануть вирішальними у визначенні того, як країна впорається з цією складною трансформацією.