Купить квартиру без риска. Чего следует остерегаться во время инвестирования в новостройки

Останнім часом збанкрутіло чимало компаній, які обслуговували забудовників.

За даними Держкомстату, лише за перший квартал 2024 року було 18 справ про банкрутство компаній, безпосередньо пов'язаних з будівництвом, та 44 справи – про банкрутство компаній із суміжних галузей. Загалом за цей період було 192 юридичні особи, щодо яких ведеться судове провадження про банкрутство.

Недобудова житла стала серйозною проблемою в Україні, залишаючи тисячі інвесторів з порожніми обіцянками та незавершеними спорудами. Різниця у вартості квадратного метра в "котловані" та зданому в експлуатацію житлі спонукає людей ризикувати й інвестувати в недобудовані об’єкти нерухомості.

Це призводить не лише до фінансових втрат, а й до підриву довіри до будівельних компаній та ринку нерухомості загалом.

Є кілька механізмів інвестування в новобудову.

Найбезпечнішим та найзручнішим варіантом для інвесторів є участь у Фонді фінансування будівництва (ФФБ). Це дозволяє інвесторам передати кошти управителю ФФБ, які можуть бути використані лише на будівництво житла. Керівниками фонду є банки або фінансові компанії з відповідними ліцензіями. Саме вони беруть на себе всі ризики, пов'язані з діяльністю будівельної компанії.

Другий варіант – інвестування в цільові облігації забудовника. Базовим товаром виступає одиниця нерухомості (наприклад, 0,01 кв м). Після емісії весь обсяг цінних паперів купує фінансовий посередник (венчурний фонд чи банк). Потім він продає папери майбутнім власникам квартир лотами (на площу однієї квартири).

Після введення будинку в експлуатацію емітент викуповує свої облігації, а на вторговану суму інвестор купує квартиру. Для інвестора це виглядає так: коли будинок здається в експлуатацію, інвестор міняє свої облігації на квартиру.

При цьому варто пам'ятати про ризики, пов'язані з таким видом інвестування. Емісія облігацій може бути визнана недійсною в суді, особливо якщо забудовник оголошує дефолт за облігаціями. Однак у разі введення об'єкта в експлуатацію інвестори можуть розраховувати на часткове повернення інвестицій.

Ще один інструмент захисту інтересів інвестора – попередній договір купівлі-продажу. Його укладання передбачає зобов'язання сторін укласти основний договір на визначених умовах у майбутньому. Перевагою таких угод є їх нотаріальне засвідчення, що надає їм правову обов'язковість.

Основний ризик такого виду інвестування – банкрутство забудовника та перенесення термінів завершення будівництва. Попередній договір також не надає права власності. Тобто якщо будівництво не закінчилося, покупець позбавлений можливості вимагати укладення договору купівлі-продажу.

У цьому разі він зможе претендувати лише на повернення сплачених коштів. Крім того, спірним питанням щодо законності такого договору є те, що на момент укладання попереднього договору його предмет (квартира) відсутній.

Незважаючи на негативний підтекст слова "банкрутство", його не варто лякатися: у цьому випадку інвестори можуть повернути хоча б частину вкладених коштів. Зазвичай боржник має будівельні матеріали чи недобудований об’єкт. У разі обрання шляху ліквідації їх продадуть, а кошти поділять між кредиторами.

Якщо в процесі ліквідації активів боржника не вистачить для розрахунку з кредиторами, то залишок кредиторських вимог може бути задоволений коштом керівника, учасників, акціонерів чи бенефіціарів при покладанні на них субсидіарної та солідарної відповідальності.

Більш позитивний сценарій – санація. Це один з можливих сценаріїв процедури банкрутства. Саме в цій процедурі можливе залучення інвестора.

Інвесторами можуть бути інші забудовники, яким вигідно придбати недобудову, оскільки банкрут пройшов значний шлях: отримав землю, затвердив проєктні документи і почав будівництво. Вигода зазвичай полягає в переформатуванні об'єкта (зведення додаткових приміщень комерційного призначення).

Якщо будівництво зупинилося ближче до фінішної стадії, то інвестувати в добудову можуть і покупці квартир. У цьому випадку капіталовкладення не надто великі порівняно з можливістю втратити все. До того ж є кошти, отримані від стягнення дебіторської заборгованості, якщо вона реальна. Також існує субсидіарна та солідарна відповідальність власників та керівників підприємств.

Хоча недобудова є серйозною проблемою для інвесторів, банкрутство може стати ефективним виходом із ситуації, бо воно дозволяє частково відновити втрачені інвестиції. Однак перед ухваленням будь-яких інвестиційних рішень людині слід ретельно аналізувати всі можливі ризики та консультуватися з фахівцями.

Банкрутство забудовника – це шанс для кредиторів повернути свої кошти, а за правильної стратегії це можливість добудувати об’єкт та отримати своє майно.