єОселя: как ипотечные кредиты могут повлиять на качество жилья

Станом на лютий 2024 року, за програмою "єОселя" понад 7600 родин отримало іпотечні кредити на суму 11,6 млрд грн. В масштабах країни – це невелика частка ринку (проти 320 165 угод у 2021 році за даними Мін’юсту). Тим паче, більше половини кредитів було взято під вторинку. 

За умови суттєвого збільшення кількості кредитів за програмою єОселя та, головне, розширення саме в сегменті нового будівництва – єОселя може стати рятівною соломинкою як для людей, що раніше не могли дозволити собі власне житло, так і для деяких девелоперів. 

У разі значного масштабування програми, утвориться широкий пул платоспроможних потенційних покупців. Але цей ринок матиме жорсткі обмеження по ціні продажів – а отже, собівартості продукту.

Одна з умов кредитування за програмою – вартість квадратного метра не має перевищувати встановлений поріг: середня ціна по регіону помножена на відповідний коефіцієнт. Наприклад, для Києва – близько 1300 дол.. 

Держава фінансує попит до певної цінової стелі. Якщо вартість житла вища, різниця покривається початковим внеском, особистим коштом позичальника. 

За умови значного збільшення кількості кредитів на первинку, велика кількість забудовників (хіба за винятком елітного сегменту) спробує дотриматися цих вимог. Адже, якщо "піти в нижчі цифри", з’являється забезпечений коштами попит.

Аби влучити в кредитовану аудиторію, деякі девелопери можуть здешевити свій продукт за рахунок якості. Це призведе до збільшення поверховості, переущільнення, спрощення будівельних матеріалів, відмови від благоустрою та паркінгів тощо. Все, щоб отримати потрібну собівартість. Що нижчою вона буде – то краще.

Це може призвести до тотальної деградації продукту та засилля "мурашників". Страждатиме від цього кінцевий споживач та місто. Фактично, ми можемо "піти на друге коло" знищення українських міст.

Існують альтернативні, хоча складніші, шляхи оптимізувати собівартість і потрапити в кредитований державою сегмент. І їх варто розглянути.

З точки зору архітектури, оптимізація бюджетів може відбуватися наступним чином:

• Квартальна периметральна забудова. Дозволяє якісно розмежувати простори на приватні та публічні. Крім того, у такій структурі кожна секція має лише два фасади (за рахунок відсутності торців). Фактично, це найдешевший варіант організації забудови.

За умови правильного комбінування різновисоких будівель 6, 7, 9 – максимум 16 поверхів для висотних акцентів, такі квартали будуть комфортними й економічно доцільними.

• Площинна композиція фасадів з лоджіями замість балконів, також, дозволяє оптимізувати будівельні витрати без функціонально значущих втрат.
• Проєктування пласких дахів замість скатних, хоча і є стандартом галузі давно – заслуговує на окрему згадку завдяки економічній ефективності рішення.
• У кризових умовах є сенс у спрощенні оздоблювальних матеріалів. Заощаджені кошти краще вкласти в якісний благоустрій – що набагато важливіше для комфорту мешканців.
• Підземні паркінги – з точки зору урбаністики, кращі за наземні, втім дорожчі. В умовах дефіциту коштів, можна розглянути компактні наземні альтернативи.
• Середня поверховість. У кризові часи, що довше тривають процеси – то вища вірогідність форс-мажорів. Вибір на користь меншої поверховості дозволить швидше будувати та швидше продавати. Таким чином вдасться мінімізувати ризики.
• Подрібнення черговості проєкту, також, скоротить час проєктування, будівництва та продажу – а відповідно, знизить ризики.
  
• Прискіпливий контроль ефективних площ. Особливу увагу необхідно приділяти співвідношенню корисних площ до загальних. Важливо, щоб коефіцієнт складав не менше, ніж 85%.
• Залучення фахівця з кошторисів до штату архітектурної компанії та розробка проєкту з урахуванням собівартості вже на етапі концепції, також, дозволяє суттєво оптимізувати бюджети. Ця практика призведе до певного здорожчання архітектурних послуг, втім дозволить заощадити на подальших етапах значно більше.

З точки зору девелопменту, на нашу думку, варто звернути увагу на наступні "вузькі місця":

Потрібної собівартості можна досягти не лише відмовою від якості – але й за рахунок чітко налагоджених процесів будівництва; ретельного прорахунку собівартості; відточеної технології будівництва; прогнозованих цін на матеріали (контрактування завчасно); тощо.

Наприклад, типова для України практика починати будівництво і продажі одразу по отриманні дозволу, не очікуючи завершення робочого проєкту. Хоча це і зменшує час від початку проєктування до будівництва і продажів – та врешті призводить до переробок, простоїв і здорожчання будівництва аж до 10%.

Таке здорожчання стає очевидним лише в процесі будівництва, коли частину квартир вже продано. Для того, щоб вирівняти ситуацію, девелопер починає заощаджувати на благоустрої, фасадах тощо. Це не тільки деградує продукт, але й підриває довіру та лояльність споживача, який бачить невідповідність обіцянок реаліям.

Чітке і послідовне виконання стадій проєктування, бюджетування – і лише потім будівництва, значно зменшує будівельні витрати за рахунок оптимізації рішень та їх детального пропрацювання.

У деяких країнах девелопери вимушені оптимізовувати собівартість через жорсткі умови ціноутворення – і навіть у цих умовах досягають життєздатної маржинальності без критичних втрат якості. Їм доводиться будувати швидко, великими об’ємами – і продавати з помірною маржею. Але саме об’єм і чіткість будівельних процесів дає їм змогу заробляти. 

В умовах системного дефіциту ресурсів і кадрів, про який зараз не безпідставно говорять усі гравці ринку – саме раціональне оперування обмеженими засобами і є запорукою успіху. Що ефективніше використовується дефіцитний ресурс, то вища якість і прибутковість продукту.