Реже ищут квартиры в Киеве и Харькове, чаще – во Львове и Ужгороде

Чи плануєте ви придбати квартиру в цьому році? А в наступному? Цікаве питання, яке часто ставлю знайомими. Мені дійсно важливо розуміти, наскільки оточення вірить в Україну. 

Саме купівля квадратних метрів у Києві, Одесі, Харкові, Дніпрі є каталізатором майбутнього держави та розуміння рівня економіки на поточний момент.

До початку великої війни близько 17% портфелю клієнтів Webpromo складали саме забудовники. З 2015 року ми активно працюємо з нерухомістю. Основні клієнти — продавці квадратних метрів в Києві та області, а також забудовники зі Львова, Одеси, Дніпра та Трускавця. 

Тому я можу більш ніж точно провести аналіз того, як почуває себе наразі ринок, чи купують зараз нерухомість, чи є попит і як змінюється динаміка.

Коротко про ринок в останні роки

На графіку - кількість квартир у різні роки, які були введені в експлуатацію (цифра в тисячах)

Після піку 2013 ринок вийшов на плато і не зростав аж до другої половини 2016 року. У він 2017 вийшов на "бум" по первинній нерухомості. А в 2019 почалися скандали з Войцеховським та іншими горе-забудовниками, що створили мильні бульбашки та продавали квартири без документів. 

Як наслідок, обсяги введення в експлуатацію повернулись до рівня 2013 року, і подальший впали у 2019 році, хоча кількість купівель квартир в 2019 вийшла на свій історичний пік за останні 10 років.

"Бум" викликаний високими темпами будівництва в 17-18 роках, зростанням певного рівня доходу середнього класу, можливістю планування, збільшенням "акційних" пропозицій. 

Та люди не завжди купували реальне житло, іноді це був просто намір, який залишився наміром на папері.

Коронакриза як зона турбулентності для ринку нерухомості

А далі нас очікував covid-19, який перейшов у 2020 рік і суттєво вплинув на бажання людей купувати квартири, плюс наростив попит на заміську нерухомість.

В кінці 2019 року ринок первинної нерухомості потрапив у зону турбулентності, яка продовжилась до початку великої війни та перетворилась на піке з падінням до історичного мінімуму.

Справжнє чудо, що квартири в містах будують і здають умовно вчасно під час війни. Це свідчить про те, що забудовники з іменем, історією все ж вели чесно свою політику по відношенню до покупця, і, не зважаючи на війну, продовжують виконувати свої зобов’язання.

Як змінювалась динаміка після початку великої війни?

Саме час подивитись на поточну реальність, і для цього я вирішив скористатись сервісом similarweb.com та промоніторити ресурс Flatfly, який об'єднує всі новобудови в Україні.

Як бачимо, пік попиту на первинну нерухомість за останні три роки припав на серпень 21 року. Насправді, це аномально, оскільки в звичайний час літній період більш спокійний. 

Це сезон відпусток, тому ринок нерухомості просідає до середини вересня. Але рік перед повномасштабним вторгненням змінював попит, і забудовники стимулювали продажі спеціальними пропозиціями.

З вересня 2021 року пішов суттєвий спад, який не вирівняв бізнес-сезон. Окремо хочу наголосити, що для українського е-commerce цей рік був піковим, але нерухомість, як лакмусовий папірець, показувала наближення кризи - тобто війни.

З лютого прірва падіння попиту розширювалась, і в березні досягла історичних антипоказників. Основний попит був на назви ЖК, покупці хотіли знати, що відбувається з забудовниками та їхніми майбутніми квартирами. 

З квітня, коли наші ЗСУ повернули під контроль Київську область, почалось невелике зростання попиту, яке залежало від інформаційного поля і ситуації на фронті. 

Як бачите, в листопаді (пік відключень світла) бажання купувати квартири знову наблизилось майже до нуля. Але вже з початку 2023 року ситуація стала покращуватись. Тим не менш навіть до рівня лютого 2021 року нам ще далеко.

Ситуація по містах

Для порівняння регіонів за допомогою Google Trends я взяв такі міста: Київ (червона лінія), Харків (зелена), Одеса (фіолетова), Львів (синя), Дніпро (жовта)

Відслідковується цікава закономірність: всі міста просіли в один період часу, але відновлення у відсотках пройшло по-різному. Як бачимо, Львів майже не втратив попит, незважаючи на початок війни. 

Дніпро втратив найменше попиту серед інших міст, Київ втратив найбільший об’єм попиту відносно загальних учасників. Але, якщо подивитись статистику до війни, то загальний об’єм попиту на купівлю квартир в Києві був більше, ніж у Харкові, Дніпрі та Одесі разом взятих. А зараз Київ лише за попитом складає 30% від довоєнних показників. 

Графік досить суттєво відрізняється від інших міст. Пік попиту на нерухомість у Львові припав саме на 2021. У мене в оточенні є люди, які нервували через потенційний можливий напад, тому придбали квартиру у Львові. 

Думаю, багато хто зробив так само - звідси і попит. Якщо згадати початок війни, то і я задумувався над придбанням квартири у Львові - це було б дешевше, певно, ніж орендувати її довгостроково за космічні гроші. Всі ми памʼятаємо ціни у лютому та березні 2022. 

А тепер глянемо трошки менші міста - Вінницю (синя лінія), Ужгород (жовта) та Івано-Франківськ (червона).

Тут картина ще цікавіша. На графіку за 5 років видно, що Вінниця мала більше попиту на квартири. Хоча логічно - саме це місто кілька років підряд вигравало звання найкомфортнішого в Україні. Найцікавіший графік у Ужгорода.

Попит на початку війни зріс і зберігається - він навіть більший, ніж був за останні три роки. Це показує, що українці хочуть знайти прихисток у більш безпечному місті, і Ужгород виглядає саме таким містом.

Гуглити квартиру = купувати квартиру?

У сфері нерухомості попит дуже віддалено пов’язаний з реальними продажами - під час кризи різниця між ними досягає пікового значення, і зараз саме такий час. 

Криза, за логікою, має опустити ціни. Оскільки вважалось, що нерухомість у 2021 році досягла пікової вартості за 1 кв/м, війна мала би обвалити ціни. 

Але так не сталось, бо ще під час кризи 2014 року багато забудовників просто зникли і не виконали зобов'язання. Тобто фактично продавали "забудовну піраміду". 

Люди заплатили кошти за квартири, що так і не були побудовані. Зараз для того, аби завершити це будівництво, потрібно заплатити більше коштів забудовнику через здорожчання будматеріалів, пального, інфляцію і ризики.

Купити квартиру зі знижкою можна, але чи отримаєте ви її? 

Покупець під час криз моніторить цікаві пропозиції та шукає можливості для інвестування. Нерухомість — ризиковий актив і вважається, що має подешевшати, та первинна забудова не має підстав для здешевлення наразі.

Якщо ж навіть покупець знаходить "вау-ціну", то високий ринок, що проєкт не буде завершений та зданий в експлуатацію. Але, пепеконаний, на такий товар теж будуть бажаючі, оскільки міграційна хвиля велика, і не всі покупці добре орієнтуються в ситуації у конкретному регіоні.

Якщо подивитись на вторинну нерухомість, то кількість контрактів впала більш ніж у 15 разів порівняно з 2021 роком, ціни на квартири за останній квартал піднялись до рівня 2021. Хоча саме у вторинній нерухомості іноді з’являються варіанти "вау"-ціни, оскільки власникам потрібно продати квартиру якомога швидше. 

Продаж первинної нерухомості просів більш ніж у 6,3 рази, порівняно з 2021 роком. Звісно, все залежить від класу нерухомості - економ, комфорт, бізнес чи преміум. 

Насправді, у 2022 році цифра продажів була близька до нуля, тому 2023 більш результативний та точно повʼязаний з успіхами ЗСУ на фронті. Думаю, якщо війна завершиться у найближчі два роки, обсяги продажів квартир повернуться, але не раніше, ніж у другому кварталі 2026 року.