Что ждет рынок коммерческой недвижимости

Ринок комерційної нерухомості, мабуть, найбільше постраждав від початку великої війни. Ще з часів ковіду багато компаній перейшли на віддалений формат роботи, що вже тоді позначилося на ринку.

Після 24 лютого 2022 року ситуація лише загострилася: більше підприємців обрали онлайн-формат роботи та відмовилися від оренди офісів. Виникла потреба релокації бізнесу в більш безпечні міста, що стосувалося як малого бізнесу, так і великих виробничих підприємств.

Наразі оренда і продаж комерційної нерухомості відновлюються. Повернення до довоєнних показників за попитом не спостерігається, але позитивні тенденції є.

З початку 2023 року на платформі "OLX нерухомість" бачимо збільшення кількості запитів на комерційні приміщення. Варто розуміти, що це не аномальний ріст, а поступове зростання, помітне в усіх сегментах ринку нерухомості.

Кількість пропозицій оренди комерційних площ зросла на 12-15% порівняно з довоєнними показниками. Зрозуміло, що це не загальноукраїнська тенденція. Ріст показників стосується лише західних областей, Києва та Київської області.

Кількість оголошень про оренду комерційної нерухомості в червні 2023 року в Києві перевищила 62 тис. Найбільша частка – пропозиції оренди офісних приміщень (понад 30 тис оголошень). На рівні лютого 2022 року залишилися показники пропозицій оренди комерційної нерухомості в Одесі і на Полтавщині.

В інших областях – значне просідання. Попит на оренду "комерції" повністю не відновився у жодній області і становить 85-88% від довоєнних показників. Регіональна картина щодо попиту повторюється і з пропозицією: через релокацію бізнесу найбільш цікавими залишаються західні та кілька центральних областей.

Сегмент продажу комерції за останні кілька місяців значно зріс: до рівня лютого 2022 року показники пропозицій становлять 94%, попиту – 65%.

Що кажуть бізнес-клієнти OLX

Ситуація на ринку оренди та продажу "комерції" чутлива до подій у країні. Після масових обстрілів ринок завмирає на два-три тижні, відгуків стає менше. Випадки зацікавлення з боку клієнтів стосується швидше дослідження ситуації на ринку. До угод справа доходить рідко, адже спрацьовує відкладений попит.

У Києві великими офісними приміщеннями (понад 800 кв м) цікавляться фінансові компанії, проте кількість угод невелика. Здають насамперед об'єкти, що мають ціну, нижчу за ринкову, або знижки на період воєнного стану.

Малі офіси беруть в оренду рідко, частіше цікавляться великими площами під склади, проте загалом ситуація щодо оренди приміщень, особливо в Києві, не дуже позитивна. Угоди з продажу комерційної нерухомості є, особливо в західних областях та у Львові. Попит переважно на виробничі приміщення і склади.

У столиці продажів комерційної нерухомості дуже мало. Багато запитів від ВПО надходить на купівлю МАФів, тому на них спостеріагається підвищений запит.

Чи інвестувати зараз у комерційну нерухомість

Вкладення коштів у нерухомість має свої ризики, тим паче під час активних воєнних дій. Проте є частка українців, які продовжують інвестувати в нерухомість, у тому числі в комерційну. Перевага таких вкладень – постійний пасивний дохід, який більший, ніж при інвестиціях у житлову нерухомість.

До великої війни спостерігався стабільний попит на цікаві локації з точки зору співвідношення розташування, ціни, наповнення приміщення та його цільового призначення. Навіть зараз, якщо ці всі фактори мають високу цінність для орендаря або інвестора, попит на такий об'єкт буде високим.

Особливістю інвестицій у "комерцію" є також те, що це фізична власність, вартість якої може і падати, і зростати. До великої війни ціни на комерційну нерухомість лише зростали, хоча навіть зараз вони не знижуються. Крім випадків, коли самі власники готові робити знижки, аби швидше здати чи продати об’єкт.

Перевагою вкладень у комерційну нерухомість, на відміну від житлової, є термін її оренди, адже договори укладаються переважно на кілька років.

Недоліком вкладень у "комерцію" є те, що здавання або продаж об’єкта, який належить до специфічного або вузького сегменту, може зайняти багато часу. Тому до підбору варіанта для інвестицій треба підходити ретельно. Також варто врахувати високі початкові витрати, адже ціни на комерційні об’єкти значно вищі.

Інвестиції можна здійснити кількома способами. Перший – купити нерухомість і почати здавати її в оренду чи перепродати. Другий – пайові інвестиційні фонди – підійде для малого або середнього інвестора з меншим капіталом.

Якщо підсумувати, то ринок комерційної нерухомості відновлюється поступово, він надчутливий до всіх подій, які відбуваються в країні. Через це важко прогнозувати, коли настане повне відновлення. Це залежить від перебігу подій на фронті, курсу гривні і темпів повернення компаній до офісного формату роботи.

Проте в західних і частково центральних областях ми спостерігаємо позитивну динаміку і в попиті, і в пропозиції. Відновлюється будівництво обʼєктів комерційної нерухомості, тому сподіваємося на пожвавлення ринку вже найближчим часом.