Стартовая цена - гривна

Чи не кожного тижня в медіа зʼявляються повідомлення про нові й нові арештовані активи. За час великої війни такого майна за різними оцінками знайдено та арештовано на мільярди гривень. 

Воно потрапляє в управління Агентства з розшуку та менеджменту активів (АРМА). Який інтерес держави у цьому? Зберегти вартість, запобігти знеціненню, швидко і ефективно конвертувати в гроші шляхом продажу аби отримати ресурс на підтримку економіки й армії, й дати бізнесу до них доступ. 

Ключове у такому управлінні — швидко й ефективно. Однак про це не може бути й мови, допоки однією з перепон залишається питання довгого процесу оцінки майна. 

Якщо подивитися на офіційний сайт Агентства, він рясніє оголошеннями про пошук оцінювачів для різних активів — від нерухомості, спецтехніки й до корпоративних прав. Такий пошук може тривати місяцями, потребуватиме витрат на проведення оцінки, допоки актив знецінюється. 

У чому полягає важливість інституту оцінки майна? Як онлайн-аукціони допомагають визначити ринкову вартість різних публічних активів в країні? Та чому в активах за одну гривню менше зради, ніж здається на перший погляд? 

На що саме і як впливає оцінка майна 

Оцінка майна за своєю суттю залишає чимало простору для зловживань. По-перше, це — затягування часу для виставлення активу на продаж, яке відбувається через тривалі строки оцінки чи потребу в переоцінці. 

По-друге, штучне завищення ціни часто використовувалося для блокування продажу, продовження користування активом для зацікавленої особи, в якої він знаходиться в управлінні або під контролем. 

Поширеним зловживанням також є заниження оцінки вартості активу, що є ключовим у контрольованих угодах і породжує корупцію, недоотримання надходжень до бюджетів. При цьому актив за не ринковою ціною отримує заздалегідь визначений переможець. 

Наприклад, майже пʼять років тому, до запуску реформи приватизації у 2018-му для продажу державного майна оцінка була обовʼязковою. Аргументом на користь відмови від неї було те, що замовником такої оцінки виступав безпосередньо керівник державного обʼєкта, що підлягав продажу. 

Розуміючи подальші перспективи після приватизації директор такого підприємства не був зацікавлений втрачати насиджене місце. Тому існувало чимало способів вплинути на оцінювача. 

Щобільше, з точки зору публічного сприйняття, оцінка завжди супроводжуватиметься недовірою до процесу: оцінив задешево — має свого покупця, оцінив задорого — не зацікавлений у реалізації. 

До чого тут онлайн-аукціони 

До ухвалення у 2019 році закону "Про оренду державного та комунального майна" і відповідної постанови у 2020 бізнес мав сам турбуватися про оцінку бажаного майна, перш ніж подаватися на закритий конкурс з оренди. 

Подекуди оцінка була дорожчою за вартість самого обʼєкта й займала чимало часу. Нові правила три роки тому спростили життя бізнесу і встановили, що ціна за обʼєкт визначається на рівні балансової вартості й здається в оренду через е-аукціони в державній електронній системі Прозорро.Продажі. 

Трьома роками раніше, у 2017 такий підхід був імплементований при запуску продажів всіх активів Фонду гарантування вкладів фізосіб на Прозорро.Продажі. 

Коли Уряд та парламентарі підійшли до запуску реформи приватизації, я брав участь у написанні закону в редакції 2018 року. 

Серед принципів реалізації державного майна на онлайн-аукціонах тоді важливо було запровадити норму про встановлення стартової ціни на рівні балансової вартості. 

Вона зʼявилась у законопроєкті з п'ятої спроби лише завдяки депутатам вже безпосередньо перед другим читанням і стала законом. 

І економічний ефект від цього сьогодні можна порахувати — за майже пʼять років приватизація державного та комунального майна принесла до бюджетів держави й громад 12,6 млрд гривень, середнє зростання ціни на цих аукціонах — у понад два рази. На такі торги в середньому приходить змагатися 3 учасники. 

Чому цей підхід спрацював 

Для електронних аукціонів стартова ціна не є визначальною. Навпаки, чим нижчою вона є, тим більше учасників на аукціон прийде змагатися. 

Як показує практика реформи малої приватизації, де за законом більше не потрібно проводити оцінку, а майно виставляється за балансовою вартістю, стартова ціна таких лотів збільшується в рази. 

Так, наприклад, у 2021-му приватизували у Дніпрі будівлю овочесховища, де з 1,7 тисячі гривень 15 учасників підняли ціну у тисячу разів — до понад 1,7 мільйона гривень. Аналогічний приклад був у Долині у січні минулого року, коли стартова ціна, встановлена на рівні балансової вартості активів у 5,6 тисячі гривень, зросла внаслідок конкуренції до 5,5 мільйона гривень. 

Цей підхід та механіка аукціонів так само ефективно працюють і під час війни. Так продався цього року Дубов'язівський паливний склад за 10 мільйонів гривень при стартовій у мільйон, або нежитлові будівлі у Дніпрі, початкова ціна за які зросла з 93 тисяч до 33 мільйонів гривень. 

Балансова вартість значно зрозуміліша для бізнесу. Щобільше, за таких умов немає потреби двічі проводити оцінку майна — і організатору торгів, і бізнесу, який оцінює обʼєкт, аби зрозуміти його цінність для себе. 

Відтак, більша кількість учасників підвищує конкуренцію, яка сприяє збільшенню ціни. У підсумку ціна буде вищою за ту, яка отримувалась при експертній оцінці (якою також можна досить легко зманіпулювати, обравши "потрібного" експерта). 

Актив за одну гривню або вирішувати ринку 

А що як піти далі й поставити стартові ціни на активи на рівні однієї гривні? На період воєнного стану Верховна Рада, відновивши та пришвидшивши приватизацію у серпні 2022 року, дозволила це робити. 

За відсутності балансової вартості ФДМУ та громади можуть виставити об’єкт на продаж за одну гривню та дати можливість ринку визначити його реальну ціну. 

На перший погляд, може здаватися, що це замало. Та подивімось на кейси по е-аукціонах, які вже проходили в електронній системі. 

У грудні 2022 року громада міста Рені, в Одеській області, віддала на приватизацію нерухомість з господарськими будівлями зі стартовою вартістю в одну гривню. На аукціон прийшли змагатися два учасники. 

Ще на етапі закритих цінових пропозицій, які учасники роблять перед початком аукціону, сума була вже на рівні 45 тисяч. 

А безпосередньо під час торгів ціна за цю нерухомість зросла до понад 160 тисяч, і цей обʼєкт купив локальний бізнес, що займається виробництвом масла та сиру. 

Аналогічно продали недобудований 50-ти квартирний житловий будинок напередодні великої війни у Сумській області, де троє учасників з однієї гривні підвищили ціну до 150 тисяч. 

Такі випадки, коли ціну формує ринок, непоодинокі і є не лише в приватизації, а й у комерційних продажах, продажах майна боржників чи оренді державного майна. 

Бізнес, який приходить змагатися за активи на торгах, не гратиме в азартну рулетку, а робитиме точні ставки. В кожному аукціоні, який ми бачимо в державній системі, учасники змагаються своїми бізнес-стратегіями щодо конкретного обʼєкта, готовністю підвищувати ціну і власне з механікою онлайн-аукціону. 

Адже аукціон побудований так, аби змотивувати ще на етапі цінових пропозицій поставити якомога вище, що під час торгів дасть перевагу останнього ходу в кожному з раундів і можливість бачити ставки суперників. І це теж підводить учасника до того, аби запропонувати ціну максимально наближену до ринкової. 

Це означає, що маючи інструмент прозорих та неконтрольовних е-аукціонів різні види активів можуть ефективно реалізовуватись за будь-якої балансової вартості — і за одну гривню, і за 100 тисяч. 

Вибір на користь балансової вартості у порівнянні із застарілим підходом до оцінки майна в рази кращий. Водночас організаторам не варто боятися виставляти лоти й за одну гривню. 

Бізнес має сам впливати на формування ринкової, реалістичної ціни за майно. Варто лише дати йому таку можливість.