Без спроса, но с сертификатами и мошенниками: что происходит на первичном рынке жилья
У 2023 році активні будівельні роботи тривають лише на 30% новобудов, зведення яких почалося до великої війни.
При цьому переважна більшість таких об'єктів перебувають на стадіях будівництва з високим ступенем готовності (60% і вище). Близько 20% – це нові житлові комплекси, які стартували в другій половині 2022 року.
У той же час попит на новобудови, усупереч запровадженню програми "єОселя" та ухваленню закону про компенсацію зруйнованого та пошкодженого майна, досі мінімальний.
Чи варто очікувати суттєвих змін на ринку найближчим часом?
Будують чи ні?
Найбільша активність на будмайданчиках фіксується в обласних центрах на заході країни і в Києві – 35% і 30% від загальної кількості об'єктів, що зводяться. В Одесі, Дніпрі та Харкові частка активного будівництва становить 12%, 10% і 7% відповідно.
Решта об'єктів (близько 6%) зводяться в інших обласних центрах, зокрема в Житомирі, Вінниці, Полтаві, Черкасах.
В останні два місяці цінова ситуація на первинному ринку житла залишалася стабільною: номінальні ціни зросли в середньому на 1-1,3% в гривневому еквіваленті.
Головними факторами, що формують цінову політику забудовників з початку 2023 року, є:
– стабілізація в економіці країни завдяки значній макрофінансовій допомозі країн-партнерів,
– приборкана інфляція, яка за січень-лютий становила лише 1,5%,
– відносна стабільність в енергосистемі України.
В останні три-чотири тижні поступово поновили роботу більшість вітчизняних виробників будівельних матеріалів, зокрема це стосується бетонних заводів.
Це позитивно впливає на забезпечення будмайданчиків матеріалами і на цінову ситуацію: виробники застосовують гнучку систему ціноутворення, тримаючи ціни в адекватних межах.
Що з попитом
Рівень попиту на новобудови досі вкрай низький.
За різними оцінками, він становить лише 30-40% від рівня лютого 2022 року. Однак після відносної нормалізації роботи енергосистеми України та у зв’язку з настанням весни на ринку спостерігається незначне пожвавлення.
До двох третин покупців зацікавлені в придбанні квартир на завершальних стадіях будівництва у відносно безпечних західних регіонах України.
Механізми з пожвавлення попиту, передусім програма "єОселя" і закон 2923-IX про компенсацію за пошкоджене та зруйноване житло, не збільшили кількість покупців на первинному ринку.
Кількість схвалених позик за програмою доступного кредитування "єОселя" з жовтня 2022 року становить лише 0,5% з понад 46 тис поданих заявок. Зі схвалених позик на первинний ринок припадають лише кілька десятків угод.
Проте за вдосконалення механізмів ухвалення рішень про надання кредитів та відповідного фінансування програми кількість угод на ринку нерухомості може суттєво зрости. З них щонайменше 10% припадуть на первинний ринок.
Багато надій забудовники покладають на закон 2923-IX "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України…", що впроваджує майнові сертифікати.
Однак у найближчі два місяці (стільки часу потрібно, щоб закон запрацював) рівень попиту навряд чи суттєво зросте.
За оптимальних умов закон про компенсацію зруйнованого житла може збільшити попит на первинному ринку щонайменше на 10-15%.
Водночас, щоб сертифікати стали явищем на первинному ринку житла, передбачені механізми отримання компенсації повинні бути максимально ефективними.
Багато залежить від професійної роботи комісій, що ухвалюватимуть рішення про компенсації, справедливої оцінки пошкодженого чи зруйнованого житла, а також, що найголовніше, наявності в держбюджеті коштів для реалізації закону.
Наразі забудовники залишилися при своєму. Вони готові пропонувати реальним покупцям суттєві знижки – 10-25%.
Їх розмір залежить від стадії готовності об'єкта, собівартості будівництва, регіону, локації, фінансових можливостей девелопера продовжувати будівництво без прив'язки до рівня продажів.
Чому активізувалися здирники
Останнім часом почастішали випадки скандалів, пов’язаних із забудовниками або земельними питаннями.
На фоні неоднозначних будівництв, що вимагають більш ретельного вивчення та аналізу, активізувалися шахраї, що безпідставно, усупереч здоровому глузду намагаються "розхитати" будь-яке законне будівництво.
Випадки тиску шахраїв на забудовників спостерігаються майже у всіх містах, де поновилося будівництво, зокрема в Києві, Івано-Франківську, Харкові, Одесі. Наразі це лише окремі випадки.
На місцевому рівні, поки не завершена цифровізація процесу будівництва житла, у здирників залишився останній шанс щось "заробити". Однак вони псують інвестиційний клімат не лише в галузі, а й загалом у країні.
Більшість активних шахраїв – це колишні депутати та посадовці всіх рівнів, що використовують адміністративний ресурс чи службове становище, створюючи бізнесу штучні перешкоди.
Такі ділки свідомо спотворюють факти та маніпулюють громадською думкою з метою заробити на "вирішенні питань".
За інформацією учасників ринку, шахраї намагаються здерти з девелоперів 40-100 тис дол. Через те, що обсяг "живих" об’єктів катастрофічно малий, вони не гребують навіть законними реконструкціями невеликих обʼєктів та адмінбудівель.
В умовах війни репутаційні ризики забудовників значно зросли, тому деякі компанії схильні не виносити питання тиску шахраїв у публічну площину, навіть якщо їхнє будівництво цілком законне.
Однак таким випадкам потрібен викривальний розголос із зверненнями до прокуратури та поліції. Девелопери повинні змінити менталітет, інакше розвивати первинний ринок буде вкрай важко.
Зараз важливо сфокусуватися не тільки на завершенні містобудівної реформи, а й на трансформації свідомості і дотриманні суспільного договору, коли наявність дозвільної документації унеможливлює випадки здирництва.
Замість "презумпції вини" має запрацювати принцип "зеленого світла", коли всі інстанції створюють сприятливий регіональний інвестиційний клімат. Це єдиний шлях для припливу інвестицій у нашу економіку.