Ставка на недвижимость. Как инвесторам нивелировать риски финансовой неопределенности

У 2023 році світова економіка перейде в режим воєнного часу. Після лютого 2022 року міжнародна економіка стала дуже крихкою.

Навесні світовий індекс економічної невизначеності, розроблений МВФ та Стенфордським університетом, досяг одного зі своїх піків з кінця 1996 року. До цього він був вищим лише після Brexit і під час пандемії Covid-19.

Війна росії проти України призвела до незворотних наслідків для всього світу. Зруйнувалися роками налагоджені ланцюги поставок.

Імпортери продуктів харчування та енергоресурсів були змушені шукати нових постачальників, які виявилися не готовими до різкого зростання попиту на їхню продукцію. Це призвело до стрімкого зростання інфляції в усьому світі.

Наприклад, Єгипет, один з найбільших імпортерів зерна у світі, зокрема українського та російського, додав до свого списку постачальників Індію.

Перед цим Єгипет зіткнувся з проблемою зростання цін на пшеницю через війну росії проти України та проблемою з постачанням зерна з чорноморських портів. У 2022 році пікові ціни на пшеницю досягали 462 дол за тонну (зараз – 311 дол).

Мало того, деякі країни обмежили експорт продуктів. У квітні Індонезія, один з найбільших експортерів харчової олії, заборонила більшу частину експорту пальмової олії, щоб уникнути її дефіциту на внутрішньому ринку. На початку травня 2022 року ціни на пальмову олію досягали 1 779 дол за тонну.

Такі обмеження призвели до різких стрибків інфляції. Так, у США інфляція повернулася до показників 40-річної давності. У 2022 році вона перевищувала 9%, це пікове значення з часів Великої інфляції кінця 1970-х – початку 1980-х років. У 2023 році глобальна інфляція прогнозується на рівні 6,2%.

Щоб маховик цін не розкрутився ще більше, центробанки країн почали боротися з інфляцією. Наприклад, у 2022 році центробанк ЄС уперше за 11 років підняв облікову ставку з 0% до 0,5%. Це робиться для того, щоб охолодити інфляцію.

Внаслідок підвищення облікової ставки збільшується вартість банківських кредитів. Через це люди менше витрачають і інфляція сповільнюється.

Найближчими роками постачальники та покупці продовольства та енергоресурсів шукатимуть баланс попиту та пропозиції. Війна росії проти України поки що не дає підстав припускати, що на світовий ринок повернуться баланс попиту та пропозиції на продукти, добрива та енергоресурси.

У такі часи розважливі інвестори шукають надійні гавані, де можна перечекати неспокійні часи. Класика таких інвестицій – золото. Попит на золото може призвести до різкого стрибка цін на нього. Чи є альтернатива золоту?

Нерухомість. У світі зростає кількість населення, тому попит на нерухомість лише посилюватиметься. У третьому кварталі 2022 року ціни на житло в Євросоюзі зросли порівняно з аналогічним періодом 2021 року на 7,4%.

Недавно Deloitte опитала 450 фінансових директорів великих компаній-власників комерційної нерухомості та інвесторів. 40% з них вважають, що у 2023 році їхні доходи мають збільшитися. При цьому більшість респондентів (66%) очікують на поліпшення або стабілізацію умов у питаннях цін на нерухомість, рівня вакантних площ та орендних ставок.

Дивно, однак така тенденція простежується і на українському ринку. За підрахунками ФДМ, у 2022 році (з 24 лютого по 12 грудня) у трьох з п'яти найбільших міст середні ціни на житлову нерухомість показали зростання.

У Києві вартість квадратного метра піднялася на 5,3% до 1 685 дол, у Львові – на 4,2% до 1 000 дол, у Дніпрі – на 4,3% до 720 дол. Лише в Одесі та Харкові ми зафіксували падіння цін: на 5,6% до 765 дол та на 3,4% до 720 дол відповідно.

Ціни на нерухомість зростатимуть і надалі. Щоб задовольнити попит інвесторів, у 2023 році Фонд держмайна зробить ставку на продаж нерухомості. Наприклад, на більшості січневих аукціонів (41 з 44) ми плануємо запропонувати бізнесу купити саме нерухомість.

Розпродаж державної нерухомості – це хороша можливість для підприємців створити українські REIT (real estate investment trust – інвестиційні фонди нерухомості). Такі фонди використовують просту бізнес-модель: купують нерухомість, здають в оренду, а дохід розподіляють серед акціонерів.

Приблизно 150 млн американців уже інвестували в REIT. У США такі фонди мають активи на 4,5 трлн дол.

Україна має потенціал для створення інвестфондів нерухомості. У державній власності перебувають сотні тисяч квадратних метрів будівель та недобудов. Фонд держмайна планує і надалі активно виставляти їх на приватизацію. Крім того, ФДМ має намір створити власний інвестфонд нерухомості.