Как прозрачность и конкуренция земельного рынка увеличивает местные бюджеты

Дослідження Світового банку показало, що завдяки обов'язковим електронним аукціонам на Прозорро.Продажі середня ціна оренди землі зросла вдвічі – зі 157 $/га до 417 $/га. 

А якби аукціони були запроваджені з 2015 року, місцеві громади додатково отримували би до $500 млн доходу щорічно. 

Перехід від офлайн-аукціонів оренди землі державної та комунальної власності до обов’язкових електронних аукціонів на Прозорро.Продажі наприкінці 2021 року був побудований на відкритому коді у партнерстві між бізнесом, владою та громадянським суспільством та відзначений різними міжнародними нагородами, які згодом отримала платформа. 

Цей перехід від непрозорих офлайн-аукціонів до повної діджиталізації став однією з ключових складових земельної реформи в Україні, що мала на меті підвищення прозорості та наближення ринку землі до європейських стандартів. 

У новому дослідженні Світовий банк вивчив дані про понад 30 тис публічних земельних аукціонів, починаючи з 2015 року, для того, аби порівняти різні моделі проведення аукціонів з оренди землі в Україні та дослідити найбільш успішні.

Наше дослідження показало, що реформа оренди землі миттєво подвоїла ціни на оренду та принесла великі фінансові переваги місцевим органам влади (див. малюнок). 

Загалом це означає, що рух до більшої прозорості позитивно впливатиме на ринок землі, і використання Прозорро.Продажі як перевіреного інструменту у боротьбі з корупцією матиме велике значення для відновлення економіки України. 

Вісь Y – ціна оренди одного гектару землі у гривнях, вісь Х – тижні, де "0" припадає на 1 листопада 2021 року, коли аукціони з оренди землі на Прозорро.Продажі стали обов’язковими. Спад графіка припадає на період війни.

Але повернемося до деталей дослідження. На малюнку зображені середні ціни за гектар державної землі, проданої на аукціонах за 40 тижнів до початку електронних земельних аукціонів на Прозорро.Продажі (починаючи з 1 листопада 2021 року) та протягом 20 тижнів після початку електронних аукціонів (включаючи три тижні в умовах війни). 

Серед позитивних ефектів, які мав перехід від офлайн до онлайн-аукціонів, варто зазначити такі: 

• зменшення бар’єрів входу нових гравців та сприяння конкуренції на рівних умовах, де всі сторони мають доступ до однієї інформації; 
• створення журналу реєстрації подій під час аукціону, який знижує ризик корупції самим своїм існуванням; 
• створення публічних даних про ціни, які покращують функціонування сектору, особливо такого вузького, як ринок землі.

Крім того, дослідження дає три важливі інсайти. 

По-перше, дизайн і цілісність платформи електронних аукціонів мають важливе значення. Перед обов’язковим використанням Прозорро.Продажів у 2018/19 був проведений пілотний проєкт із використання електронних аукціонів для державної землі на платформі СЕТАМ. 

Але замість підвищення ціни аукціони на СЕТАМ показали ціни на 20% нижчі за офлайн-аукціони. 

На відміну від СЕТАМ, в аукціони Прозорро.Продажі інтегровані такі елементи: 

1. при дизайні платформи аукціонів використані кращі наукові та теоретичні ідеї; 
2. роль системного адміністратора відокремлена від ролі торгових платформ, що усуває можливий конфлікт інтересів і сприяє конкуренції між платформами; 
3. усі документи та особи учасників розкриваються одразу після завершення аукціону; 
4. доступний незалежний апеляційний орган для розгляду скарг; 
5. програмне забезпечення побудоване на відкритому коді.

По-друге, місцеві ради захищають місцеві інтереси краще, ніж центральні урядові установи. Аналіз дозволяє порівняти офлайн-аукціони, організовані місцевими радами, з аукціонами, організованими Держгеокадастром (ДГК) — центральною установою, яка, як вважається, має більше технічних знань і менш схильна до контролю з боку еліт, ніж місцева влада. 

Всупереч цим очікуванням, ціни на аукціонах, організованих ДГК, були приблизно на 40% нижчими від аукціонів, організованих обраними місцевими радами. 

Тож відсутність у центральних інституцій інформації про місцеві умови, потенційний конфлікт інтересів і відсутність прямої підзвітності – все це потребує іншого децентралізованого підходу з центральним наглядом для досягнення позитивних результатів.

І, врешті, третій висновок – імплементація має значення, а затримки з впровадження реформ дорого коштують. 

Ухвалення законів, які передбачають проведення електронних аукціонів і передачу права власності на державну землю місцевим радам у квітні та травні 2021 року, не вплинуло на ціни аукціонів (див. малюнок вище). 

Це свідчить про те, що ринки не очікували, що уряд буде виконувати ці закони і були здивовані, коли це сталося. 

Аналіз також показує, що якби всі державні землі, які були приватизовані з 2015 року, були передані з використанням механізму аукціону, встановленого в 2021 році, сьогодні місцеві органи влади мали б у своєму розпорядженні $500 млн на рік додаткових доходів від оренди.

Включення спеціального розділу про землю та повноваження щодо детального плану впровадження в нещодавно прийнятий антикорупційний закон "Про засади державної антикорупційної політики на 2021-2025 роки" свідчить про те, що політики розуміють важливість завершення інституційної реформи в земельному секторі, аби запобігти земельній корупції, яка може завадити відновленню та реконструкції країни та швидкому вступу до ЄС. 

Світовий банк обговорює з відповідними державними органами питання про те, як задіяти арсенал цифрових інструментів України в цій сфері, щоб перемогти у війні з корупцією і таким чином створити передумови для багатьох історій успіху – подібних до історії успіху земельних аукціонів на Прозорро.Продажі. 

Клаус В. Дайнінгер, Провідний економіст групи сталого розвитку та інфраструктури Дослідницької групи розвитку Світового банку