Готовы ли инвесторы покупать землю во время войны

Ситуація на ринку сільськогосподарської землі залишається неоднозначною. 

Є низка інвесторів, які готові вкладати кошти в цей актив, тому що розраховують на подальше зростання його капіталізації – у довгостроковій перспективі. 

Протягом вересня до інвестиційного об’єднання Land Club долучилося вісім нових інвесторів. За цей же місяць була проведена 61 угода з купівлі земельних ділянок. 

Із понад 80 членів клубу активно купують землю не більше двадцяти. Втім, саме на прикладі цих інвесторів ми можемо прослідкувати як зміну настрою та вподобань покупців, так і мотивацію вкладати кошти у землю під час війни. 

Співробітники Land Club провели опитування серед активних клієнтів. Переважно це досвідчені інвестори, які мають у своєму портфелі різні класи активів. 

Їхні відповіді дозволяють краще зрозуміти ситуацію на ринку – не через призму сухих цифр, а через конкретні плани та дії тих, хто формує цей ринок. Тож які тенденції можна прослідкувати, узагальнюючи отримані відповіді?

В опитуванні було кілька основних пунктів.

Інвестиційна стратегія до війни

Більшість інвесторів від початку функціонування ринку землі розглядали цей актив як довгострокову інвестицію. "Не менше семи років, - прокоментував один із членів Land Club. – Я формував земельний банк як заощадження, з яких я міг би комфортніше жити на пенсії через 20 років. До кінця 2023 року планував вийти на 20-30 га. Дуже хотів мати ділянки поруч, консолідувати земельний банк".

"До початку війни нашою метою було придбати 100 га землі на кожного, без прив’язки до областей та не орієнтуючись на цілісність земельного банку", — відповіли інші клієнти, подружжя, що активно купувало ділянки з липня 2021-го. 

Критерії вибору земельних ділянок для них були такі: невисока вартість землі і рівень орендної плати. Основною метою було отримання стабільного пасивного доходу, а також диверсифікація інвестиційного портфелю. 

До початку війни вони придбали близько 80 га і продовжують купувати, очікуючи зростання ціни на актив у довгостроковій перспективі. 

Критерії вибору ділянок 

Ціна залишається одним із головних критеріїв вибору ділянок для інвесторів. Багато хто враховує рівень орендної плати та потенціал її зростання, наявність пошкоджень після окупації, термін дії договорів оренди, наявність прямого під’їзду до ділянки.

Яка ціна є прийнятною? Інвестори готові купувати в діапазоні 900-1200 доларів за гектар. Але далеко не всі пайовики погоджуються продавати за такою ціною. 

В основному ті, хто через війну опинився у безвиході. Загалом же власники паїв у Полтавській області, що є одним із найзатребуваніших нині напрямків для інвесторів, виставляють ціну не менше 1500, а частіше 2000 доларів за гектар. 

Наші інвестори хочуть бачити ціни, зафіксовані по довоєнному курсу долара. У продавців же зафіксовано в голові, що ціна на землю фігурує виключно в доларах. І якщо долар зростає, то і ціна землі зростає.

Популярні напрямки: Житомир, Вінниця, Рівне. Але і вартість відповідна – від 5 000 доларів за гектар.

Є інвестори, які не готові до росту цін. Швидше — навпаки. "В червні, коли я знов почав купувати, був здивований тим, що ціни за землю в гривні не впали, — говорить один із них. — Уряд планує 28% безробіття на 2023 рік. На економічному фронті у нас попереду важкі роки і падіння платоспроможності, тому було б логічним зниження ціни на активи". 

Мотивація 

Втім, більшість інвесторів ціни не бентежать. Цей фактор значно слабший за їхню мотивацію. "Як актив, земля показала себе чи не найкраще, навіть попри війну. Аграрії працюють. Оренду платять", — прокоментував клієнт Land Club. 

У українських інвесторів є запас гривневих ресурсів, які швидко девальвуються. За сім місяців війни девальвація гривні досить суттєва, тому очевидно, є перспектива вкласти цю гривневу масу у реальний актив. 

"Купувати землю мене мотивує віра в те, що ціна може зрости в рази через років 10-20, якщо Україна буде рухатися в правильному напрямку, і нам вдасться мінімізувати ризики співіснування з Московією", — відповів учасник опитування. 

Такі очікування не безпідставні. Після перемоги України в країну зайде велика кількість грошей у вигляді різного роду інвестицій. Земля буде зростати в ціні. Важливий фактор – з 2024 року земля буде доступна юридичним особам. 

Тому у сьогоднішнього інвестора є не так багато часу для того, щоб зайти в цей актив, тим паче відносно дешево.