Доступное жилье или цены вверх: что будет с восстановлением в Украине

Близько 3 млрд грн осідають щороку в кишенях корумпованих чиновників зі сфери містобудування – у таких обсягах оцінюють представники влади корупцію на ринку будівництва. 

Фінансова піраміда з "Аркадою", будівельні афери з "Укрбудом", "Еліта-центром", забудовником Войцеховським – це лише вершина айсбергу, який ріс десятиріччями у тіні, на схемах відкатів та законодавчої невизначеності. 

У результаті – тисячі обманутих українців, сотні недобудов. Український житловий ринок не славився надійністю.

У війну влада взялася виправляти це та робити кроки до впровадження прозорого ринку нерухомості. Точніше – майбутніх будівництв.

В Україні проблема житла загострюється з кожною зруйнованою росіянами багатоповерхівкою чи приватним будинком. 

Нині вже понад 131 тис. будинків зазнали пошкоджень або руйнувань. Житлова відбудова буде одним із пріоритетів процесу відновлення країни.

Для відновлення житлового фонду необхідна чітка та зрозуміла система регулювання інвестицій в майбутні об’єкти нерухомості, у тому числі, подальша купівля-продаж таких об’єктів до завершення та введення їх в експлуатацію. Адже новобудови у значному обсязі зводитимуться за рахунок коштів громадян. 

Через умовні місяць-півтора має набрати чинності закон №5091. Він допоможе захистити українців, які купують житло на етапі будівництва. Нині закон на підписі у Президента.

Таким чином влада вже зараз намагається оживити сферу будівництва, "відсіювати" недоброчесних забудовників та вводити запобіжники від шахрайств, аби українці могли інвестувати в житло.

Нові правила гри на житловому ринку

Закон на ринку майбутніх новобудов переходить у більшості випадків на бік інвесторів – тих українців, які вирішили інвестувати у зведення ЖК. Зокрема, йдеться про публічну складову, гарантії добудови житла та захист від шахрайських схем. 

Основні нововведення, що стосуються майбутніх будівництв:

Гарантія на добудову. Частину квартир забудовник не зможе продати до введення будинку в експлуатацію. Це буде "гарантійна частка". У разі неможливості завершення об'єкта забудовником кошти з продажу гарантійної частки підуть на добудову. Розмір частки визначатиме Кабмін. Очікується, що це стане захистом від недобудів.

Старт продажів тільки після отримання всіх дозволів. Забудовник не зможе продати жодну з квартир, не маючи всіх дозвільних документів. Адже кожна продана квартира вноситиметься до Реєстру майнових прав, доступ до якого можливий за наявністю всіх дозволів.

Майбутнє житло в Реєстрі та захист від шахрайських схем. Українці матимуть на руках не суто договір із забудовником, а отримуватимуть спеціальне майнове право на "майбутній об'єкт нерухомості". 

Тобто майбутнє житло буде внесене до Реєстру ще на етапі будівництва. Це стане запобіжником у шахрайських схемах із перепродажу ще незбудованого майна. 

Також право на майбутній об'єкт нерухомості дозволить інвестору вільно розпоряджатися майном, зокрема, продавати житло на етапі будівництва.

Заборона на продаж підвалів. Забудовники не зможуть продавати нежитлові приміщення (підвали, комори, горища) в якості розширення площі квартир. Також після реєстрації об'єктів неможливо буде перетворити велику квартиру в декілька менших.

Все про забудовника. На сайті забудовника має бути опублікована інформація про об'єкт будівництва, кінцевих бенефіціарів, даних про банкрутство, відомості про підрядника, плановий рік і квартал введення в експлуатацію житла, щомісячні звіти з фотографіями об'єкта, графіки робіт та ціни на житло. 

Також забудовник має розкривати інформацію про те, скільки квартир у будинку вже продані.

Підстави для розірвання договору. У разі порушення терміну здачі в експлуатацію будинку на понад 6 місяців або зміна технічних характеристик квартири інвестор має право розірвати договір із забудовником. Це має захистити українців від довгобудів.

Забудовники будуть зобов'язані надавати для ознайомлення документи, що пов'язані з об'єктом будівництва. 

Однозначно позитивним є визначення обов’язку продавця, замовника будівництва, девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва на вимогу покупця ознайомити його з відомостями з ЄДР, документами на землю та право виконання будівельних робіт, містобудівними умовами та обмеженнями, проектною документацією, фінансова звітність замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) за останні два роки.

Доступна іпотека

Спеціальне право на майбутній об'єкт нерухомості стосуватиметься й іпотеки. Адже воно може бути предметом застави.

Тобто зобов'язання за іпотекою може поширюватися на об’єкт незавершеного будівництва та майбутній об’єкт нерухомості.

Це також може стимулювати будівництво, якщо держава реалізує плани з розширення програми доступної іпотеки під 3-7% у 2023 році на всіх, хто потребує житла.

Ризики для інвесторів

Однак не все так однозначно і на користь інвесторів. Інститут законодавчих ідей проаналізував закон та виявив низку застережень, на які потрібно звернути увагу.

Так, закон може лише зменшити рівень недобросовісних дій з боку забудовників та практику довгобудів і недобудов. Однак він ніяк не гарантуватиме захист речових прав на такі об'єкти. 

Для цього потрібен на законодавчому рівні прописаний механізм страхування відповідальності забудовника щодо майбутнього об'єкта будівництва на користь покупця. 

Або встановлений обов'язок внесення коштів інвестором на ескроу-рахунок, кошти з якого будуть надходити на рахунок забудовника поетапно відповідно до виконаних зобов'язань.

Тому, попри введення запобіжників проти будівельних схем, закон містить важливі моменти, на які потрібно звернути увагу:

• відсутність чітких критеріїв щодо визначення Кабміном гарантійної частки, що може сприяти прийняттю суб’єктивних рішень у кожному окремому випадку будівництва;
• право забудовника змінювати площу до 10% без згоди власника може призвести до значного здорожчання житла після завершення його будівництва, за яке українці повинні будуть доплачувати, а також змінювати площу на понад 10%, а це може бути і 20-30% за згодою власника. А у разі незгоди власник може лише розірвати договір та отримати тільки фактично сплачені кошти;
• вартість державної реєстрації права на майно, а також "гарантійна" частка ляже на плечі українців – очевидно, що забудовники будуть включати в ціну квадратного метра вартість державної реєстрації, а також суму недоотриманих коштів, що має бути "зарезервована" як гарантійна частка. Це може призвести до зростання цін на житло;
• покупець не зможе розірвати договір через затримку здачі об'єкта в понад 6 місяців у випадку, якщо буде відбуватися оскарження рішень, дій або бездіяльності державних органів у судовому порядку;
• забудовник зможе порушувати вимоги щодо розкриття інформації про бенефіціарів, даних щодо об'єкту будівництва та кількості проданих квартир, адже низький розмір штрафів (лише 25 тис. грн) не стане запобіжником таких порушень.

Пов'язаним із цим законом є нещодавно зареєстрований законопроєкт №7683, який передбачає звільнення "першого постачання" новозбудованого житла від оподаткування ПДВ при введенні житла на ринок, що має або знизити ціни на житло для інвесторів, або ж гальмувати здорожчання. 

Інститут законодавчих ідей підтримує ініціативу виведення ринку нерухомості на рівень прозорості, а також введення запобіжників щодо захисту українців від шахрайських схем. Однак вищеперераховані недоліки потребують уваги та подальшого вирішення.

Мартина Богуславець Інститут законодавчих ідей