Рынок недвижимости во время войны: новые реалии, вызовы и возрождение

Незважаючи на війну росії проти України, яка триває вже понад два місяці, на ринку нерухомості починають з'являтися певні позитивні зміни — поступово оговтуючись від ворожої навали та пристосовуючись до воєнного стану, ринок потроху відроджується. 

І навіть ці перші кроки з відновлення будівництва поки що у "безпечніших" містах нашої держави вкрай важливі для підтримки національної економіки, яка вже прилаштовується до нових реалій, а в подальшому — продовжить структурно перебудовуватися для майбутнього відновлення.

Державна підтримка основних секторів економіки цьому сприятиме, а законодавчі ініціативи у сфері містобудівної діяльності та нові програми з відновлення житла допоможуть адаптуватися та вивести будівельну галузь на новий рівень роботи у період воєнного стану з подальшою післявоєнною розбудовою країни. 

Також відкриття довгоочікуваного Реєстру нерухомості сприятиме укладанню нових угод на ринку.

Державна підтримка для відновлення реального сектору економіки

Наразі від влади є позитивні меседжі щодо запуску іпотечної програми, різних видів банківського кредитування та появи іпотечних фондів, на які чекали понад 10 років. 

Все це дасть можливість людям отримати дешеві гривневі кредити під 3 або 5%. А також сприятиме відновленню самого ринку, але він буде зовсім іншим, бо зміниться попит на певні види квартир. 

Скажімо, якщо раніше у житловому комплексі 50% займали однокімнатні квартири, 30% — двокімнатні і 20% — трьохкімнатні квартири, то тепер це буде змінено тому, що з'явиться більше людей, які потребують не просто однокімнатні квартири, а для сімейного проживання. 

Їх дуже багато в Україні і вони можуть скористатися державними програмами, гравцям ринку доведеться під них підлаштовуватись, що врешті-решт не є проблемою. На цей процес знадобиться близько місяця. 

Державні програми запрацюють протягом 2-3-х місяців після Перемоги України у війні, й держава буде відшкодовувати ці відсотки, тоді банки зможуть кредитувати, а ринок нерухомості запрацює у повному обсязі. 

Як тільки відновиться наша економіка чи з'являться всі ознаки того, що вона починає відновлюватися, тоді можна буде спрогнозувати повернення інвестицій у нашу галузь. На мою думку, інвестування житла може відновитися тільки тоді, коли інвестори матимуть стабільний і регулярний дохід у майбутньому. 

За оцінками експертів, є декілька можливих варіантів розвитку економіки України в післявоєнний час. По-перше, це залежатиме від того, коли закінчиться воєнний час. 

По-друге, чи буде в нас доступ до моря і до портів. Наведу кілька цифр: 60% експорту України і всієї експортної виручки відправлялося з Маріупольських портів: металопрокат та інші металовироби. 

Ще 30% — аграрна продукція, яка експортувалася через порти Одещини: Іллічівськ та Одеса. Невелика частина у 10% відправлялася автомобільними і залізничними шляхами. 

Тому, якщо, наприклад, ми не будемо мати доступ до моря, то наша економіка повинна змінитися, тобто, перейти від експорту сировини пароплавами і морськими шляхами до переробки всієї цієї сировини і експорту вже готової продукції. 

Поки що невідомо, чи дозволять нам Європа і Світова організація торгівлі змінити квоти та всі інші умови з експорту. Тому, в залежності від того, яка буде економічна модель України, буде зрозуміло, як швидко відновиться економіка, а наша галузь зможе продовжити свій розвиток. 

Однак, вже сьогодні держава оголосила не тільки для будівельників, а й для всіх підприємств різних галузей, які працюватимуть та мають в наявності застави, можливості взяти до 60 млн грн кредитів для поповнення обігових коштів. 

До того ж з боку держави пропонуються й різні моделі зі зменшення податкового навантаження. Усе заради того, щоб бізнес запрацював. І це дуже позитивні кроки. 

Нові ініціативи уряду, які сприятимуть підтримці будівельної галузі

Що стосується пропозиції влади, за якої держава почне викуповувати у забудовників квартири, таким чином підтримувати будівельну галузь, не зовсім правильний крок, тому що регулювання чи встановлення цін з боку держави є прямим втручанням у цілий сектор економіки. 

На мою думку, держава має надати можливості для придбання квартир переселенцям чи тимчасово переміщеним громадянам, а не купувати для них житло.

Щодо коефіцієнтів на втрачене житло, в уряді розробляють варіанти для встановлення і розрахунку коефіцієнтів, які дозволять отримати житло чи компенсацію за нього рівноцінно втраченому. 

Тобто, якщо людина втратила квартиру, наприклад, у Броварах, то вона не зможе її придбати у Києві, припустимо, на Солом'янській площі чи у центрі столиці. 

Так само, якщо йдеться про Львів і Тернопіль. Це різні по своїй, скажімо, ліквідності міста і через це, такі нюанси мають бути врегульовані належним чином.

Можу припустити, якщо людина втратила житло, і можна розрахувати цю вартість, людині треба надати можливість цю суму отримати для прийняття подальшого рішення та вибору місця нового проживання, хоча є, напевно, якісь моменти, про які ми не знаємо. 

Наприклад, багато людей з Харкова захочуть забрати гроші і виїхати з нього та ніколи не повернутися, тоді буде втрачено такий мегаполіс, як Харків. 

Тобто, якщо всі мешканці захочуть звідти поїхати, це місто може перестати існувати, в такому сенсі, держава буде права. 

Також ще є одна ініціатива — після війни всі будинки в Україні будуватимуть, як в Ізраїлі — з обов'язковими бомбосховищами або спеціальними приміщеннями, обладнаними у кожній квартирі. 

Це значно здорожчить собівартість квадратного метра для забудовників, відповідно, суттєво зменшить кількість потенційних покупців просто через те, що у квартирі буде бункер. 

Якщо в будинку є цокольні чи підвальні приміщення, підземні паркінги, то там можна передбачити ці бомбосховища та обладнати їх усім необхідним (двома виходами/входами, місцями для відпочинку, санвузлом, світлом, питною водою), замість того, щоб будувати бункер у кожній квартирі. 

Більше того, знаходитись у квартирі під час ракетних обстрілів — це ще й небезпечно. Але поки що немає остаточних нововведень з їх трактуваннями. 

Відбудова України

Невдовзі почне діяти державна програма по відновленню житла, на що знадобляться роки. 

На мій погляд, приблизно за 2 роки Київська область може бути відновлена до стану довоєнного періоду.

Що стосується таких міст, як Харків і Маріуполь, то, звісно, на їх відбудову знадобиться більше часу. Ми бачимо, що британці, датчани і норвежці хочуть взяти на себе великий шматок роботи з відновлення цих міст. 

В першу чергу, мені здається, що буде йти мова не про житлові будинки, а про відновлення систем електро- та газопостачання, каналізаційних систем. 

Орієнтовно, через 4-5 років ці мегаполіси можуть стати абсолютно новими сучасними містами, які будуть зроблені по-новому, з використанням новітніх технологій. І вже після цього, почнуть будувати дороги і житло. 

Щодо багатоповерхових будинків у Києві чи Одесі, в які потрапила крилата ракета і є пошкодження 2-3 поверхів, з технічної точки зору, відновлення їх можливе. 

Тут знадобиться правильна експертна оцінка фахівців, і тоді буде зрозуміло щодо можливостей їх відновлення. Наприклад, якщо це монолітно-каркасний будинок, такий, як у Києві, поблизу Севастопольської площі, то його можна відновити приблизно за 2 місяці.