Можно ли покупать недвижимость во время военного положения

З початком активної фази російської агресії проти України було призупинено роботу частини реєстрів з метою підтримання безпеки, серед них Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. 

Оскільки право власності на нерухомість, згідно з законодавством, виникає з моменту державної реєстрації такого права, відключення реєстру фактично означає неможливість завершення угоди купівлі-продажу та набуття права власності. 

До того ж, обмежуються можливості покупця перевірити, що продавець справді є належним власником нерухомості. 

Але у зв’язку з ситуацією у деяких власників виникає необхідність продати власну нерухомість, для мінімізації своїх ризиків або через скрутне фінансове становище, а деякі учасники ринку хочуть вкласти кошти в нерухомість, розуміючи всі ризики. 

У такому випадку сторони можуть погодити певні договірні механізми, які дозволять продавцю одержати частину або, навіть, і всі кошти за нерухомість, а покупцю зобов’язання продавця продати об’єкт нерухомості після того, коли така можливість з’явиться. 

Але чи буде таке зобов’язання забезпечене можливістю примусового виконання? Навряд чи. 

Ймовірно, можна лише забезпечити можливість повернення сплачених коштів та плати за їхнє користування, а також певних штрафних санкцій. 

Отже, в залежності від конкретних обставин угоди, власників майна та покупців, є значна кількість юридичних і практичних механізмів, які можуть допомогти добросовісним сторонам угоди реалізувати їхнє волевиявлення з контрольованими ризиками, на які сторони йдуть свідомо. 

Певний захист від недобросовісних дій і юридичну перевірку обʼєкта (due diligence) також можна здійснити. 

Є реальні механізми, що дають змогу сторонам відчувати себе захищеними в таких обставинах, наприклад, певні види обмежень для нерухомості, значні санкції, гарантійні листи сторін про усвідомлення дій та відсутність претензій одна до одної після закінчення воєнних дій, безвідкличні довіреності, або вибір юрисдикції, де може бути вирішено потенційний спір. 

Існує значна кількість документів та інших доказів, які можуть свідчити про законність, або незаконність, володіння нерухомістю продавцем.

Для тих же учасників правовідносин, які прагнуть максимального юридичного захисту і передбачуваності транзакції, доцільно зачекати відновлення роботи реєстрів.

Кабінет Міністрів України видав Постанову №209 від 6 березня 2022 року "Деякі питання державної реєстрації в умовах воєнного стану та внесення змін до постанові Кабінету Міністрів України №164 від 28 лютого 2022 року, де зазначаються певні особливості державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, а також державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. 

Реєстрація проводиться виключно державними реєстраторами юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців, державними реєстраторами речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, посадовими особами Міністерства юстиції, його територіальних органів, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку державних реєстраторів та посадових осіб, яким в умовах воєнного стану надається доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та/або Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань. 

Перелік може передбачати обмеження (умови) щодо проведення (прийняття) реєстраційних дій (рішень про державну реєстрацію прав) включеними до нього державними реєстраторами або посадовими особами .

Отже, сподіваємося незабаром з'явиться перелік осіб, яким буде надано доступ до реєстру, а також умови та особливості проведення реєстраційних дій.

15 березня 2022 року було ухвалено Закон України "Про створення резервних копій державних інформаційних ресурсів та захисту інформації в умовах дії воєнного стану". 

Можна очікувати, що незабаром робота реєстрів буде відновлена на певних територіях і з певними обмеженнями, яких вимагають умови воєнного стану.

Також варто зазначити, що навіть після відновлення роботи реєстрів необхідно буде ретельніше ставитися до оформлення угод з нерухомістю з урахуванням всіх обставин і умов воєнного стану. 

Наприклад, можна очікувати більш поширеного застосування статті 233 Цивільного кодексу України, яка встановлює правові наслідки правочину, який здійснено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах. 

Такий правочин може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був його ініціатором. Тому варто вкрай обережно і детально підходити до обрання механізму відчуження та умов договору для мінімізації цього фактору. 

Можна стверджувати, що учасники цивільних правовідносин навіть в умовах воєнного стану можуть знайти законні шляхи реалізації свого волевиявлення з купівлі-продажу обʼєктів нерухомості. 

Однак, вони мають об’єктивно оцінювати свою готовність працювати в умовах підвищених ризиків, що неодмінно знайде своє відображення у ціні обʼєкта. 

Тому за відсутності надзвичайно скрутного становища, продавці, очевидно, будуть очікувати стабілізації ринку, що дасть можливість отримати реальну ринкову вартість об’єкта нерухомості. 

Співавтор: Тарас Бондаренко, старший юрист, Sayenko Kharenko