Не только о крыше над головой

Будівництво нових квадратних метрів житла – це не лише про дах над головою, а й про широкий комплекс технологічних, промислових й інвестиційних потужностей, нові робочі місця, наповнення бюджетів тощо.

На жаль, сьогодні будівельна галузь розвивається не достатньо ефективно. Що робити державі для покращення інвестиційної привабливості цього сектору?

Спочатку проаналізуємо поточний стан галузі. У своїх оцінках я буду спиратися на дані експрес-звіту, який 31 січня 2021 року оприлюднила Державна служба статистики України.

Основним показником тут є це обсяг виконаних будівельних робіт під час нового будівництва, реконструкції, ремонту будівель, споруд та технічного переоснащення підприємств.

Альтернатива фондовому ринку

Отже, за даними Держстату, обсяг виробленої підприємствами України будівельної продукції (або виконаних будівельних робіт) у 2021році становив 253,9 млрд грн.

Нове будівництво склало 29,6% від загального обсягу, ремонт – 45,0%, реконструкція та переоснащення – 25,4%. Будівництво будівель становить близько 40% загального обсягу робіт, інженерні споруди (дороги, трубопроводи, комунікації, залізниця, тощо) – 60%.

Якщо аналізувати загальну динаміку галузі, то обсяг виконаних робіт у 2021 році на 5,1% перевищив обсяги 2020 – це трохи менше показника попереднього року, коли приріст до 2019 становив 5,6%.

Але якщо подивитися на структуру, то стане зрозуміло, що більший приріст 2020 року обумовлений значним зростанням будівництва інженерних споруд (зокрема доріг), а приріст у 2021 році саме квадратних метрів значно більше.

У розрізі регіонів лідерами за обсягом робіт є Київ (21,5%) та Одеська область (13,8%). За показниками приросту у 2021 році порівняно із 2020-м перші місця посідають Тернопільска (+37,3%) та Вінницька (+20,1%) області.

Достатньо проїхати нашими великими містами, аби побачити, як стрімко там постають новобудови. Вартість квадратного метра житла і далі зростає. Лідером у цих умовних перегонах є столиця, але подібна динаміка характерна й для інших міст-мільйонників чи обласних центрів із населенням у сотні тисяч.

Щоправда, як відзначають експерти галузі, останнім часом темпи зростання цін на первинне житло дещо знижуються.

На поточний час ринок житла залишається одним із найпривабливіших секторів для інвестування. Вкладаючи кошти в житлове будівництво, інвестор прагне надійно захистити від знецінення й примножити свої капітали.

Йдеться як про будівельні компанії, так і про громадян. Фактично ця галузь стала заміною фондовому ринку. З кожним падінням депозитних ставок і за відсутності інвестиційних альтернатив середній клас дедалі частіше вкладає свої кошти у житлові новобудови.

Попри деякі нормативні обмеження, запроваджені у чинне законодавство в якості запобіжника проти фінансових махінацій на кшталт будівельної афери з "Еліта-Центр", забудовники і далі використовують різноманітні і не завжди бездоганні схеми залучення грошей.

Протягом останніх років державним органам вдалося усунути з ринку кілька найризикованіших гравців, але ситуація тут далека від прозорості.

Згідно із законом України "Про інвестиційну діяльність" є такі форми фінансування будівництва: фонди фінансування будівництва чи фонди операцій з нерухомістю; інститути спільного інвестування; випуск цільових облігацій на поставку об’єкту будівництва.

Однак реальних інструментів залучення фінансування значно більше – зокрема, так звані "опціони", "форварди", які, по суті, є квазі-цінними паперами.

Вони не заборонені законодавством прямо, але, скажімо, у випадку несприятливої ситуації чи недоброчесного партнерства з боку забудовника інвестор ризикує залишитися і без грошей, і без обіцяної нерухомості.

Наприкінці 2021 року на будівельному ринку України почала з`являтися ще одна опція: потенційні інвестори (пересічні громадяни), яким не по кишені купити житло в новобудові, або які не хочуть купувати реальні квадратні метри та потім займатися питаннями оформлення прав власності мають змогу придбати інвестиційні сертифікати.

Їх вартість забезпечуються вартістю квадратного метру певного об’єкту будівництва.

Отримати прибуток можна декількома способами: продати цей цінний папір на вторинному ринку після зростання ціни або отримати прибуток після того, як будинки будуть прийняті в експлуатацію, а нерухомість продана (після продажу фонд розподіляє прибуток між інвесторами).

На чому держава має зосередитися?

Позитивним є те, що в Україні працює Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву, але його ефективність не надто висока.

Нині у кредитному портфелі Державного фонду є 2,2 млрд грн, за минулий рік він зріс на 440 млн грн. Це дуже малі суми, якщо зважити, що вартість усіх виконаних будівельних робіт у житловому фонді країни тільки протягом 2021 року склала 38,3 млрд грн.

Держава сьогодні не в змозі задовольнити інтереси всіх громадян, які потребують поліпшення житлових умов, а також внутрішньо переміщених осіб, котрі залишилися без власного житла.

В рамках проєкту "Житлові приміщення для ВПО" у 2021 році укладено 241 договір на суму 280 млн грн, тоді як самих лише зареєстрованих претендентів на отримання підтримки понад 10 000 осіб!

Як позитив відзначу початок роботи в 2020 році Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), яка, по суті, є кроком до цифровізації цієї галузі й усунення у ній корупційних ризиків.

Портал містить інформацію про понад 600 тисяч виданих документів – різноманітні дозволи, акти готовності, технічну інвентаризацію тощо. Нині на вибір користувачів ресурсу – 15 електронних послуг.

Також, у вересні 2021 року офіційно припинила існування Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ), замість неї тепер діє новий орган – держінспекція архітектури та містобудування (ДІАМ).

Загалом, реформа містобудівної галузі, яка, за словами міністра розвитку громад та територій Олексія Чернишова, вже перебуває на фінішній прямій, має розширити повноваження органів місцевого самоврядування в питанні контролю над процесом будівництва.

Маю також надію, що ухвалені наприкінці 2021 року зміни до Податкового кодексу України не створюватимуть перешкод для розвитку житлового будівництва.

Наостанок сформулюю, на чому має зосередитися держава, щоб  галузь стала більш привабливою для інвестування. Це:

• Підвищення прозорості в роботі дозвільних органів та впровадження механізмів контролю - це унеможливить або значно зменшить корупційні ризики на всіх рівнях;
• Максимальне спрощення проходження будівельних процедур (як на етапі отримання початкових дозволів, так і на етапі введення будівель до експлуатації) та запровадження регуляторних актів і будівельних норм за європейськими зразками;
• Подальша цифровізація сектору, яка дозволить скоротити час на надання будівельних послуг, та широка інформаційна кампанія щодо можливостей сектору;
• Вдосконалення механізмів залучення інвестицій у сектор, використання нових підходів (наприклад, використання ескроу-рахунків) та запровадження всеохоплюючої і доступної іпотеки;
• Виважений та системний підхід до питань оподаткування операцій із нерухомістю, який сприятиме детінізації галузі й сталому і прогнозованому залученню інвестицій.

Певен, що реалізація цих кроків буде сприяти зменшенню рівня корупції в галузі будівництва, скороченню паперового документообігу, зробить доступнішими відповідні послуги і, зрештою, дозволить залучити в галузь великі об’єми інвестицій.