Как реально работает рынок и какую сельскохозяйственную землю могут купить юрлица до 2024 года?

З 1 липня 2021 року запрацював ринок сільськогосподарської землі для фізичних осіб, громадян України. Вагому роль в цьому процесі відведено саме нотаріусам. 

На практиці як покупці, так і продавці зіштовхуються із суттєвими ускладненнями, які можуть не лише відкласти в часі здійснення угоди, а часом й взагалі зробити її "місією неможливою".

Чи розривати договір оренди для купівлі-продажу землі?

Договір оренди чи емфітевзису не є перешкодою для укладення договору купівлі-продажу сільськогосподарської землі. Розривати такий договір, чи ні залежить від волевиявлення сторін договору. 

Але розірвавши договір оренди, набувач добровільно втрачає своє переважне право на придбання ділянки і вже не буде першим в черзі на купівлю.

Юридично це означає, що у власника немає обов’язку комунікувати з ним через нотаріуса в строго визначених законом рамках, якщо виникне бажання продати землю третій особі. 

На практиці, трапляються більш прозаїчні ситуації, коли є заборона на відчуження, оскільки власник має заборгованість по кредитах, аліментах тощо. 

У деяких випадках, сума заборгованості може перевищувати в рази ціну продажу ділянки. Допустимо тут варіант, що сума такого боргу незначна, і потенційний набувач може і має бажання профінансувати погашення заборгованості.

Між таким врегулюванням та укладенням договору купівлі-продажу є часовий проміжок, коли покупець перебуває в невизначеному стані. Банально, власник може передумати продавати, або збільшити ціну продажу. 

Аби мінімізувати зрив угоди після погашення боргів продавця, зняття арештів тощо, сторони можуть укласти попередній договір купівлі-продажу, де зафіксують, що після зняття арешту в сторін буде обов’язок укласти основний договір купівлі-продажу на умовах, що ними погоджені в такому попередньому договорі. 

Чому ж за наявності таких ризиків мають місце рекомендації від нотаріусів – розірвати оренду? Це зумовлено тим, що якщо ділянка "вільна" від оренди, то відсутня необхідність передавати переважне право, реєструвати таку передачу, як обтяження, банально сторони зменшують свої витрати на такі послуги. 

Що з ціною за землю? Чи обов’язково платити все і зразу?

Закон вимагає дві речі — аби нижня планка ціни дорівнювала нормативно-грошовій оцінці (НГО) та безготівкову оплату. Якщо сторони домовляться про вищу ціну – це звісно дозволено. 

Сторони можуть домовитися, що ціна виплачується декількома платежами, і тут законодавчі обмеження відсутні. Водночас, виникає гостре питання, щодо реєстрації права власності – нотаріуси відмовлять в реєстрації права власності на набувача, якщо ціна за землю сплачується не на дату угоди, а декількома платежами. 

Хоча така опція дозволена законом, важливо прописати, що такий графік платежів не є відкладальною обставиною. 

Якщо реєстрація права власності не відбудеться на дату угоди, то це означає, що продавець повинен ще раз прийти до нотаріуса, написати заяву, що отримав всі кошти, і лише після цього відбудеться реєстрація. 

Водночас, після отримання всієї суми мотивація на такі дії в продавця суттєво знижується. Якщо не вдалося дійти згоди щодо реєстрації права власності на набувача у день засвідчення угоди, то варто зафіксувати можливість внесення коштів на депозит нотаріуса, якщо продавець "передумає", і можливість реєстрації права власності на підставі поданих банківських виписок, якщо приміром продавець ігнорує виконання такого обов’язку протягом місяця. 

Чи можна укладати попередні договори?

Починаючи з 1 липня цього року є можливість укласти попередній договір, де сторонами виступають фізичні особи, громадяни України. 

Попередні договори на користь юридичних осіб під час дії мораторію, тобто до 1 січня 2024 року заборонені. Як інструмент попередній договір застосовується аби юридично зафіксувати домовленості сторін, і коли з певних причин не можна купити землю тут і зараз. 

Така історія може бути цікавою, коли є намір купити землю, що в оренді іншого підприємства, але до закінчення договору залишається рік-другий. 

Ключове, цей попередній договір буде з відкладальною умовою – укласти основний договір купівлі-продажу можливо не раніше закінчення строку дії оренди. 

Таким чином, домовленості погоджені, і переважне право на придбання ділянки орендаря не порушено. Звісно, сторони повинні домовитися й щодо гарантій, запобіжників по зловживаннях та сумі гарантійного платежу. 

Оплата по попередньому договору проходить не як частина плати за землю, а саме як гарантійний платіж, який як правило, в угодах із нерухомістю повертається на дату основної угоди. 

Окрім того, ми пам’ятаємо, що операції по купівлі-продажу сільськогосподарської землі підпадають під обов’язковий фінансовий моніторинг.

Колізії з реєстрацією наміру на продаж земельної ділянки

На практиці є немало нотаріусів, які відмовляють в реєстрації наміру на продаж сільськогосподарської землі. Адже в такій конфігурації власник має бажання продати ділянку не орендарю, а третій особі.

А нотаріус має виконати процедури, аби переважне право не було порушено – відправити повідомлення орендарю, почекати місяць на відповідь чи зафіксувати "мовчання" і на другий місяць від дня реєстрації наміру – посвідчити угоду. 

Надто багато дій, і висока відповідальність. Тому не так просто знайти нотаріуса, який працює з намірами. Але і тут може бути цікава ситуація. 

Реєструвати намір дозволено за місцезнаходженням ділянки або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – однієї зі сторін відповідного договору. І є застереження, що таку реєстрацію може проводити нотаріус, який буде засвідчувати правочин. 

Уявімо ситуацію, що ділянка, власник та суб’єкт переважного права знаходяться в Тернополі, а покупець зареєстрований у Києві. Якщо суб’єкт переважного права відмовиться від купівлі, промовчить, чи лист від нотаріуса повернеться з пошти за строками зберігання, то все одно угоду купівлі-продажу повинен засвідчувати київський нотаріус, що зареєстрував намір, адже покупець має київську прописку. 

Ситуація ускладнюється, коли орендар приймає пропозицію, і передає своє переважне право на користь громадянина України, який прописаний не в Києві. При такому розкладі, угода не може бути посвідчена нотаріусом Київського міського нотаріального округу. 

На практиці, деякі нотаріуси реєструють намір лише за місцезнаходженням землі (хоча закон дозволяє альтернативу), а орендарі, які зіткнулися з такою історією, або змінюють прописку, або шукають набувача з необхідним місцем реєстрації. 

Взагалі залишається під питанням, чи за таких умов нотаріус може реєструвати намір – це потребує додаткових роз’яснень.

Космічна експертна оцінка

Довідка про експертну вартість ділянки є обов’язковою для нотаріального засвідчення угоди з придбання сільськогосподарської землі. Водночас, практичний кейс. Особа купує в громади ділянку, на яку має акт на право постійного користування. 

Особа подала клопотання з усіма додатками, отримала рішення сесії і дозбирує документи для засвідчення договору. І, увага, отримує експертну оцінку в півмільярда гривень. 

Така цифра зумовлена тим, що система рахує пропозиції на продаж, які можуть бути з шістьма нулями за квадратний метр (так система, рахує за квадратний метр), але такі пропозиції далекі від реальних цін. 

За таких умов, потрібно звертатися до оцінювача, який підготує експертний висновок, і повинен пройти процедури перевірки, аж тоді експертна вартість буде адекватною. У випадку, коли експертна вартість у нас вища за НГО і за ціну продажу, податки платимо від експертної ціни.

Дрібниць не буває

З нашої практики супроводу угод та комунікації з аграріями по всій Україні, дрібниць не буває. Якщо сторона договору — малолітня, неповнолітня особа, то обов’язково потрібно отримати дозвіл органу опіки та піклування. 

Якщо особа не володіє українською мовою, то сам договір має бути двомовний. Перевіряйте дієздатність продавців, були ситуації, коли особа була обмежено дієздатна. Якщо набувач має корпоративні права (частки) в енній кількості юридичних осіб, то по кожній з них нотаріус має перевірити наявність землі. 

Завчасно перевіряйте обтяження на ділянку, наявність оренди, емфітевзису, і з ними й суб’єктів переважного права. Довіреності та нетипові положення угод завчасно та письмо погоджуйте та фіналізуйте саме з тим нотаріусом, що засвідчуватиме угоду.

Яку сільськогосподарську землю можуть купити юридичні особи до 2024 року? 

У перехідних положеннях Земельного кодексу чітко вказано, що ділянки для ведення товарного сільськогосподарського товаровиробництва, ділянки виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства (розпайована земля), а також земельні частки (паї) (тобто, несформовані ділянки за сертифікатами, де є умовні гектари) юридичні особи з українською структурою власності зможуть набувати у власність з 1 січня 2024 року. 

Водночас це не вся сільськогосподарська земля. Адже є ще ділянки з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, які громадяни набули в порядку безоплатної приватизації на підставі ст.121 Земельного кодексу, фермерська земля, землі садівництва. 

І тут питання, чи може українська юридична особа з українською структурою власності набути такі ділянки у власність до 1 січня 2024 року? 

Досвід роботи з нотаріусами яскраво демонструє, що будь-які неоднозначні нюанси варто завчасно уточнювати або в МінЮсті або в Держгеокадастрі. Тому, ми звернулися із такими питаннями, аби отримати роз’яснення.

Отже, Держгеокадастр зазначив, що забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають в приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 

Заборони на придбання юридичними особами інших земельних ділянок сільськогосподарського призначення закон не встановлює.

Тут варто зробити застереження, що ми запитували в Держгеокадастру про можливість набуття у власність українськими юридичними особами із українською структурою власності в період з 1 липня 2021 по 31 грудня 2023 року земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства (отриманих в порядку безоплатної приватизації за ст.121 ЗКУ). 

Щодо фермерської землі, то Держгеокадастр підтвердив, що ділянки для ведення фермерського господарства можуть використовуватися юридичними особами на праві власності, провівши аналогію з орендою.

Водночас прямої відповіді щодо можливості набуття у власність українськими юридичними особами із українською структурою власності земельних ділянок із цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, в період з 1 липня 2021 року по 31 грудня 2023 рік Держгеокадастром не надано.

З іншої сторони, якщо читати відповідь на запит комплексно, то можна презюмувати, що "заборони на придбання юридичними особами інших земельних ділянок сільськогосподарського призначення закон не встановлює", а отже і "приватизоване" осг, і ділянки для ведення фермерського господарства українська юридична особа може купити в період з 1 липня 2021 по 31 грудня 2023 року, і заборони на використання юридичними особами фермерської землі на праві власності немає. 

Очевидно, що за таких умов практична цінність відповіді на запит суттєво знижується, адже відсутня юридична визначеність та чіткість у відповіді.