Как новый закон урегулирует застройку вблизи исторических памятников

Спроба знесення будівлі "Квіти України", забудова "Сінного ринку", реконструкції на Андріївському узвозі в Києві та багато інших скандалів набувають значного розголосу. 

На території України знаходяться тисячі пам'яток історії та культури місцевого та національного значення. Вони внесені у відповідні реєстри. 

Сучасні реалії вимагають правил відповідального ставлення до історичних пам'яток, і ці правила мають стосуватися кожного: власника пам'ятки, сусідів, тощо. 

Не менш важливо, щоб захист таких об’єктів був дієвим на практиці і забезпечував як збереження культурної спадщини, так і встановлення зрозумілих правил для будівельних компаній. 

26 травня 2022 року набирає чинності закон, який встановлює нові вимоги щодо використання пам'яток, режимів та меж їх територій та охоронних зон. Про основні з цих змін – далі.

Територія пам'ятки

Закон №1423-IX впроваджує поняття "територія пам'ятки". Навіть без затвердженої науково-проектної документації для неї будуть встановлені розміри та обмеження. 

Ці специфічні правила можуть фактично розповсюджуватися і на сусідні ділянки, а не тільки на власників чи користувачів самих пам'яток або земельних ділянок, на яких вони розташовані.

Наприклад, будівлю "Квіти України" вже віднесено до пам'яток архітектури. Відповідно до нового закону, територія пам'ятки цього об'єкту становитиме 20 метрів навколо периметра забудови. 

Обмеження для пам'яток садово-паркового мистецтва, до яких, зокрема, відноситься парк Шевченка у центрі столиці, або ж для пам'яток містобудування, таких як київські вулиці Володимирська та Терещенківська, діятимуть в межах всієї зайнятої території.

Будь-яка діяльність у межах вказаної території пам’ятки має здійснюватися з визначеними законом обмеженнями. 

Нове будівництво у таких межах буде заборонено, а будівельні роботи на вже існуючих об'єктах будуть обмежені щодо висотності та зовнішніх меж фундаменту. 

Також буде встановлена заборона розміщувати нові елементи благоустрою, які матимуть фундамент, а також встановлювати стаціонарні конструкції для реклами.

Охоронні зони

Аналогічно навіть при відсутності науково-проектної документації закон встановлює охоронні зони з відповідними обмеженнями. 

В населених пунктах охоронні зони становитимуть 100 метрів від межі території пам’ятки, заповідника або заповідної території. 

Тобто, при плануванні будівництва варто перевірити, чи не потраплятимуть заплановані роботи в межу дії заборон щодо пам'ятки, яка розташована на сусідній земельній ділянці. 

Заборони, серед іншого, будуть передбачати обмеження для діяльності у відстані від пам'ятки, висотності будівельних робіт як для нового будівництва, так і щодо існуючих об'єктів. 

Історичні ареали

Межі історичних ареалів будуть затверджені відповідними органами державної влади або місцевого самоврядування, однак Законом №1423-IX вже передбачено відповідні режими використання.

Для прикладу, діяльність в межах історичних ареалів повинна проводитися із забезпеченням збереження архітектурних елементів, габаритів і матеріалів даху. 

Сподіваємося, що ця норма унеможливить ситуацію, коли на історичних будівлях виникають "сучасні" додаткові поверхи. 

Також до режимів використання буде віднесено заборону розміщувати тимчасові споруди для підприємців та стаціонарні конструкції для зовнішньої реклами, будуть діяти обмеження щодо висотності для будівельних робіт.

В українській судовій практиці дуже багато спорів щодо дозволів та обмежень у проведенні діяльності в історичних ареалах міст. Якщо режими використання, що встановлюються законом №1423-IX, будуть вичерпними, то це може дати змогу більш чітко визначити дозволені дії у таких місцях. 

Однак остаточні висновки можна буде робити після того, як суди сформують нову практику на основі цього закону. 

Що не буде вважатися порушенням

Для вказаних вище режимів будуть передбачені виключення, які не вважатимуться порушеннями. 

До них відносяться виконання робіт щодо облаштування доступу для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення, а також термомодернізації будівель та споруд.

Інші нововведення

Серед інших новел законодавства перспективним також є запровадження єдиного підходу до визначення обмежень. 

До 1 січня 2023 року передбачається внесення всіх відомостей про обмеження у використанні земель до Державного земельного кадастру (межі і режими використання зон охорони, історичних ареалів). 

Це певною мірою є позитивним рішенням, адже може полегшити доступ зацікавлених осіб, включаючи власників, інвесторів, будівельників, до інформації про наявні обмеженні та інші аспекти охорони культурної спадщини. 

Однак, зважаючи на особливості функціонування реєстрів пам’яток, залишається неврегульованим питання, чи можливо буде повністю покладатись на інформацію в кадастрі, чи все ж буде потрібно здійснювати додаткові перевірки об'єктів та земельних ділянок на предмет обмежень в інших історичних джерелах такої інформації. 

Окремо підкреслимо, що законодавством закріплено норму, що зміна цільового призначення земельної ділянки не є підставою для припинення встановлених обмежень щодо охорони культурної спадщини. 

Наприклад, якщо земельну ділянку історико-культурного призначення буде змінено на категорію житлової та громадської забудови, то для такої ділянки в силу закону все ж будуть діяти обмеження щодо охорони культурної спадщини, якщо вона буде розташована в межах таких обмежень (зони охорони пам'ятки, в межах історичного ареалу та ін.). 

Це положення вже діє з 24 липня 2021 року відповідно до Закону України №711-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель". 

Схоже, що це підкреслює необхідність у проведенні ретельної перевірки не лише самої земельної ділянки, а й всіх інших можливих охоронних статусів. 

Передбачені законом №1423-IX нові вимоги удосконалюють та водночас посилюють існуючі правила охорони культурної спадщини. Мета Закону вдається цілком виправданою за умови правильної реалізації нововведень та при формуванні єдиного підходу у застосуванні норм. 

З іншого боку,  недосконалості функціонування реєстрів пам’яток та, ймовірно, необхідність додаткових перевірок можуть ускладнити та зробити дорожчим не тільки будівництво, а і проведення іншої господарської діяльності власниками, орендарями або навіть "сусідами" об'єктів, що вимагають охорони.