"Квиты Украины". Спасительная операция или угроза международному имиджу?

На початку червня паркан, що з’явився навколо будинку "Квіти України" в Києві, викликав черговий будівельний скандал. 

Власник, долучивши іноземний інвестиційний фонд, захотів зробити з будинку, обвитого виноградом, офісні приміщення, при цьому повністю переробивши фасад. 

Але щойно почали зрізати озеленення та демонтувати фасад, активісти оголосили будівлю пам’яткою радянського модернізму і розпочали "рятівну" операцію. 

На початку серпня КМДА вже внесла "Квіти України" до переліку об’єктів культурної спадщини Києва. Це означає, що протягом місяця власник має укласти охоронний договір, яким фактично зобов’язується зберігати будівлю. 

На перший погляд, все зрозуміло. Забудовник – ворог. Активісти – герої. Але давайте поглянемо на ситуацію ширше, скажімо, з боку  міста, держави та іноземного інвестора. 

Навіть дотримуючись кожної букви закону і маючи всі необхідні дозволи та документи, інвестор не має жодної гарантії. Сьогодні будинок, у реконструкцію якого ти вкладаєш кошти, не є культурною спадщиною. 

А за два місяці – вже у переліку таких об’єктів. Це сигналізує, що Україна – непрогнозований партнер. Серед форс-мажорів у нас не тільки війна, техногенні катастрофи, стихійні лиха, а й "щойно виявлений об’єкт культурної спадщини". І такі історії навряд чи збільшать потік іноземних інвестицій. 

Як результат – замовник може звернутися до міжнародного інвестиційного арбітражу, що призведе до компенсації збитків інвестору з державного бюджету. 

Ситуації, коли іноземні інвестори зверталися до міжнародного суду, вже були. Так, у травні 2016 року Лондонський міжнародний арбітражний суд своїм остаточним рішенням повернув київський ТРК SkyMall до компанії Arricano Real Estate Plc, яку заснував підприємець з Естонії.  

І тепер держава Україна, тобто ми з вами, виплачуватиме більше ніж 700 млн євро компенсації. Відсутність зрозумілих і прозорих правил дорого коштує платникам податків.

Інший бік проблеми з будинком "Квіти України" – це власне сам статус. Для вирішення питань, що є об’єктом культурної спадщини і який радянський модернізм потрібно охороняти, треба знайти справжнього фахівця. 

Потрібен авторитетний історик-архітектор, який спеціалізується на 70-80 рр. XX cт і може визначити, що таке взагалі радянський модернізм; що має цінність, а що ні. Інакше одного дня будемо охороняти всі будівлі радянської доби, більшість з яких – типові.  

Звісно, в Україні та – особливо – в Києві надзвичайно багато пам'яток радянського модернізму, і їх треба захищати. Варто скласти вичерпний список, щоб більше не було ситуацій із визначенням статусу заднім числом. 

Можу назвати більше 50-ти будівель, які варті уваги. Але треба чітко проаналізувати, що конкретно цінне і що можна змінити, щоб будівля не була бутафорією радянських часів. 

Кожну архітектурну пам’ятку можна реактуалізувати та пристосувати до сучасних потреб. Усі цивілізовані країни до цього прийшли. Розроблені й узгоджені відповідні хартії та меморандуми. Прикладів безліч!  

І нарешті – конфлікту взагалі можна було б уникнути, якби інвестор одразу провів конкурс на реактуалізацію будівлі, а в журі був автор. 

Адже авторство – це не тільки перевага, а й обов’язок. За словами власників, забудовник звертався до архітектора будинку "Квіти України" Миколи Левчука з пропозицією розробити проєкт реконструкції, але дістав відмову. 

Визначні будівлі мають жити, а не вмирати, служити громаді та бути прибутковими. Інакше все це не має значення. Скільки, наприклад, на Подолі таких нікому не потрібних будинків XIX сторіччя, які поступово руйнуються. 

Скільки пам’яток модернізму перебуває у комунальній чи державній власності... І чомусь ніхто з активістів не рятує їх так запекло і не вимагає, щоб їх утримували в належному стані.

Власне, особливої уваги ніхто не звертав і на "Квіти України", які останні 10 років поступово занепадали, а атріум був перекритий торговельним наметом і перетворювався на "наливайку". 

На те, що це пам’ятка, звернули увагу лише після появи нового власника, який почав вкладати кошти.  

Тому не менш важливою в подібних історіях є і роль самих активістів. Вони теж мають діяти у правовому полі та нести відповідальність, особливо у разі помилкової оцінки і незаконних дій. 

Більш того, варто розуміти, хто є громадою і які у неї насправді інтереси. На подібні ситуації треба дивитися значно ширше, бо на цьому об’єкті задіяні міжнародні інвестори, місто, архітектор-автор будівлі, активісти, громада та інші. 

А за групою активістів часто може стояти лише одна сторона конфлікту, що захищає винятково власні інтереси. Особисто я не підтримую позиції жодної зі сторін на 100%. У проблемі є провина кожного. Але, на жаль, не всі несуть збитки. 

І найголовніше запитання – що тепер буде з будинком "Квіти України"? Через усі скандали та статус культурної спадщини ця будівля сьогодні – скоріше невигідний для будь-яких міжнародних чи місцевих інвестицій об’єкт. Давайте проаналізуємо, які є варіанти.

Перший сценарій – інвестор зачиняє будівлю на ключ, звертається до суду, виграє справу. Держава виплачує компенсацію, а "Квіти України" залишаються стояти на самоті. 

Це як муміфікація – пам’ятник архітектури, що не виконує жодної функції. Водночас будинок, який заслуговує на "другий подих", зміну функціоналу, логіки  існування і навіть нову бізнес-модель, починає руйнуватись без опалення, через протікання даху тощо. 

Програють усі, особливо місто Київ та громада. З’явиться ще один занедбаний об’єкт – наприклад, такий уже є на Львівській площі. Автор проєкту спостерігатиме і далі за вмиранням свого творіння. 

Другий варіант – місто може викупити в інвестора будівлю. Інвестор, звісно, втратить час, ресурси та репутацію, тому поставить за об‘єкт значну ціну. Місто витратить наші гроші на купівлю будівлі, зробить  ремонт. 

І все одно вона без зміни логіки планування буде збитковою. Все одно буде приречена на вмирання. Програють усі.

Хтось із активістів навіть пропонував у соцмережах, щоб інвестор взагалі подарував будівлю місту. Але це суперечить будь-якій раціональній логіці. Спробуйте купити квартиру, зробити там ремонт, а потім хтось із попередніх власників попросить подарувати її назад. Нагадує персонажа Булгакова – "все забрати і поділити". 

І нарешті – автор проєкту разом із колегами та інвестором може розробити новий проєкт будинку "Квіти України", максимально залишаючи те, що дійсно цінне і не заважає запровадити нову функцію. У цьому варіанті ніхто не програє. 

Автор слідкує за своїм проєктом, інвестор отримує реактуалізовану будівлю. Виноград за 4-5 років знову займає законне місце – фасадну стіну.

Є ще один сценарій. Це рейдерське захоплення будівлі іншими структурами, які можуть скористатися цією ситуацією. Хто програє, а хто виграє, здогадатись легко. 

Коли аналізуєш ситуацію, виникає ще одне логічне запитання. Будівля гарна? Так, гарна! А краще можна? Так, можна! А гірше можна? Теж можна. Тоді треба шукати варіант, коли краще. 

За функцією – так само. Зараз будівля і без функції, і без економіки. Краса без функції – мертва історія. Краса з функцією, але без економіки – також довго не живе.

Вирішувати проблему треба шляхом консенсусу. Інакше ніхто не захоче чогось розпочинати в цій країні, сприяти її розвитку. У творі "Атлант розправив плечі" дуже добре описана подібна ситуація, коли суспільство прагне до спільного щастя, жертвуючи здоровим глуздом, і це призводить до загибелі не тільки окремих індивідів, а й усього суспільства.

Тому потрібно сідати за стіл переговорів, врахувати інтереси всіх сторін, провести відкритий конкурс, залучити автора до розроблення нової функції та проєктних рішень або в журі, яке має обрати найкращий проєкт і дати будинку друге життя, зберігаючи його цінність. 

І перший крок для цього вже зроблено. Минулого тижня інвестор і представники архітектора-автора обговорювали подальшу долю будинку на базі Національної спілки архітекторів України. Найкращий майданчик, аби знайти правильне рішення.

Перемовини і консенсус – це оптимальний варіант, що дозволить Україні зберегти обличчя перед міжнародною спільнотою та відродити цікавий архітектурний об’єкт, дотримуючись норм естетики, енергоефективності, інклюзивності та наповнюючи внутрішній простір новою корисною для людей функцією. 

Держава має захищати авторське право та інтереси громади, але водночас залишатися надійним партнером для бізнесу та міжнародних інвесторів, створюючи сприятливий інвестиційний клімат не тільки на словах, а й на практиці.