Первый месяц рынка земли: полет "не нормальный"

Закон, який скасував заборону на продаж земель сільськогосподарського призначення, було прийнято 30 березня 2020 року.

Водночас, можливість купити або продати цю землю – відтерміновано до 1 липня 2021 року. Тобто, більше ніж на рік.

Таке рішення приймали з метою надання всім учасникам земельних правовідносин, перш за все, державі, можливості підготуватися до відкриття.

Тепер, коли минув місяць з моменту запуску ринку землі, можна проаналізувати готовність держави до відкриття ринку землі з огляду вже на практичний досвід, а не суто теоретичні роздуми.

Державний реєстр речових прав

Насправді, готовність Державного реєстру прав на нерухоме майно до відкриття ринку землі можна оцінити високо. Весь новий функціонал, розробка якого раніше могла зайняти роки, як було із віконцем для реєстрації ціни оренди, був готовий та успішно протестований до 1 липня 2021 року.

Реєстрація намірів продажу, фіксація наявності суб’єкта першочергового права, реєстрація використання першочергового права та інші новели земельного закону –сьогодні функціонують безперебійно.

Єдиною глобальною проблемою лишаються періодичні паузи у роботі самого реєстру. Утім це глобальна проблема функціонування всіх державних реєстрів, не тільки у контексті ринку землі.

Державний земельний кадастр (ДЗК)

Ситуація із забезпеченням функціонування ринку землі з боку Державного земельного кадастру – менш оптимістична.

За законом передбачається, що нотаріус за відомостями Державного земельного кадастру перевіряє наявність у суб’єктів першої черги (надрокористувачів) та факт максимальної концентрації землі в одних руках.

При цьому на момент відкриття ринку землі до ДЗК було підключено приблизно 800 нотаріусів із загальної кількості 6494.

Такий стан речей, насправді, більшою мірою пов'язаний не з відсутністю бажання самих нотаріусів підключатися. Спочатку підключення до ДЗК було невиправдано дорогим задоволенням, а потім можливість підключитися і зовсім призупинили.

Ринок відкривається з 1 липня: як купити або продати землю за новим законом

Тобто, на початку лише 12% нотаріусів потенційно мали можливість здійснити угоду купівлі-продажу відповідно до процедури.

Що ж стосується можливості перевірки суб'єкта першої черги (надрокористувача), то сьогодні на Публічній кадастровій карті є інформаційний шар з полігонами наданих спецдозволів на видобуток корисних копалин. Однак офіційного статусу ця інформація не має. Тобто, можливість офіційно і швидко перевірити наявність суб’єкта першої черги – відсутня.

Перевірка концентрації землі в одних руках за допомогою обміну інформацію з ДЗК також стала проблемою через те, що відповідний функціонал не було розроблено.

Втім, тут на допомогу прийшов Державний реєстр речових прав, у якому сьогодні нотаріуси мають можливість здійснити перевірку кількості землі в одних руках за ІПН.

Законодавчі колізії

Відкритим лишається і питання врегулювання володіння землею сільськогосподарського призначення на праві спільної сумісної власності.

Сьогодні виникла ситуація, коли подружжя не може володіти землею відповідно до граничного порогу концентрації. Якщо, наприклад, чоловік володіє 100 га, то дружина вже не може володіти 100 га, адже 50 га належить їй на правах спільної сумісної власності.

Тобто, виникає ситуація, коли Закон про землю дозволяє кожному мати до 100 га у власності, а Цивільний кодекс вносить корективи в таке твердження.

Також у цьому контексті відкритим лишається питання щодо володіння землею сільськогосподарського призначення на правах спільної сумісної власності іноземцями. Наприклад, чоловік-українець купує землю, а у дружини громадянство іншої країни.

Проведення угоди в один день, якщо інтереси третіх осіб не порушуються

Нині виникла ситуація, коли нотаріуси не мають єдиного підходу до правильного оформлення угоди купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення в один день, не витримуючи процедуру очікування двох місяців після реєстрації повідомлення наміру про продаж.

Тобто, навіть за умови, що покупець, продавець і орендар домовилися про угоду, – аби виконати повністю вимогу Закону, нотаріусу потрібно або реєструвати повідомлення про намір та проводити угоду через 2 місяці.

Або орендарю потрібно розірвати договір оренди земельної ділянки, щоб не заходити у 2 місячну процедуру, що несе за собою відповідні витрати та ризики.

Щодо сплати податків під час першого продажу 

У нотаріусів відсутній єдиний підхід щодо використання пільг до сплати податків під час першого продажу.

Так, законом передбачається наявність пільг щодо земельних ділянок розмір яких не перевищує норми безоплатної приватизації. Норми безоплатної приватизації різняться залежно від року та паювання колишніх колгоспів, що також також є безоплатною приватизацією.

Тобто, у всіх різний підхід до того, що робити з ділянками, площа який перевищує 2 га (сьогоднішні норми безоплатної приватизації). Чи розповсюджується пільга тільки на 2 га, а все що вище – сплачується повноцінний податок? Чи взагалі, ділянки, які перевищують 2 га не підпадають під пільгу? Питання залишається відкритим.

Тож, беручи до уваги увесь спектр технічних та законодавчих проблем, незрозумілостей та роботу державного апарату в режимі "пожежогасіння" (інакше назвати проведення Міністерством юстиції України навчальних вебінарів для нотаріусів 1 липня – я не можу), більшість нотаріусів сьогодні або відмовляються поки що проводити угоди купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, або ж ставлять дуже високі ціни на проведення угод – 10 000 грн за угоду.

Насправді, їх можна зрозуміти, адже кінцева відповідальність за неробочий функціонал або наявність законодавчих пробілів лягає саме на них.

Об'єктивно, домашнє завдання з підготовки до повноцінного функціонування ринку землі державний апарат виконав на трійку, то ж лишається сподіватися, що доопрацювання наявних проблем буде оперативним. Щоб ринок землі не перетворився з "перемоги року" у "розчарування року".