What's new: изменение целевого назначения земли после 24 июля

Уже 24.07.2021 року набуває чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель" № 711-ІХ, який по-іншому регулює процедуру зміни цільового призначення землі.

То що чекати бізнесу на практиці: спрощення процедури чи в черговий раз затягування реалізації Закону?

Як змінюємо цільове зараз?

На сьогодні приписи земельного законодавства встановлюють заборону на зміну цільового призначення землі, якщо це не відповідає затвердженому детальному плану території (далі – ДПТ) або плану зонування. 

Фактично позиція органів архітектури та земельних ресурсів така: немає ДПТ – розробляй, а потім змінюй цільове. 

Це надто затратно для бізнесу та може розтягнутися на роки. А будувати та здійснювати господарську діяльність на землі треба вже зараз.

Що робити? Читати Закон "Про регулювання містобудівної діяльності" "дослівно" і осягнути, що він буквально забороняє зміну цільового призначення (далі – ЦП) землі, яка (увага!) не відповідає ДПТ або плану зонування. 

Якщо ж на відповідній території жоден з вказаних видів містобудівної документації не затверджений, то логічно, що варто керуватися генеральним планом населеного пункту, не витрачаючи сили на розроблення ДПТ. 

Що важливо у такому випадку? Щоб нове цільове призначення відповідало генплану.

Окей, відповідає, що далі? Йдемо за "класичною" процедурою зміни цільового, що на сьогодні де-факто дублює кроки нового відведення землі: дозвіл розпорядника, проект землеустрою, численні погодження, затвердження такого проекту, внесення змін до договору оренди землі. Довго, дорого та заскладно!

Що зміниться?

Влітку набувають чинності зміни, що декларують полегшення та пришвидшення процедури зміни цільового земельної ділянки.

Закон № 711-ІХ нарешті скасовує весь цей алгоритм хитросплетінь та дозволяє власнику, землекористувачу через одну заяву до Державного земельного кадастру (далі – ДЗК) внести відповідні зміни до відомостей про земельну ділянку, за результатом розгляду якої формується витяг з новим цільовим призначенням. 

І це все без розроблення будь-якої документації та численних дозволів та погоджень! Але є одна умова: відповідність нового цільового призначення функціональному зонуванню на підставі класифікатору, що мав би затвердити КМУ ще в січні поточного року.

Які етапи?

1. "Класична" зміна цільового призначення

Уже традиційно законодавчі зміни вводяться поетапно. З 24 липня 2021 року і до внесення до ДЗК відомостей про функціональні зони та/або до моменту затвердження КМУ форми витягу з містобудівної документації фактично діє "класичний" механізм зміни ЦП: розроблення проекту землеустрою, його погодження та затвердження, внесення змін в ДЗК. Єдина відмінність: не потрібно отримувати згоду на розроблення такого проекту.

2. Так званий "перехідний" етап

Це коли до ДЗК вже внесли відомості про функціональні зони та/або КМУ затвердив форми витягу з містобудівної документації до затвердження комплексних планів просторового розвитку відповідної території або ж генпланів.

Тут вже дійсно говоримо про суттєве спрощення процедури: подання заяви про внесення змін до відомостей про ділянку в ДЗК щодо цільового призначення, та реєстрація нового цільового призначення в ДЗК у разі відповідності функціональній зоні.

У чому відмінність? Нарешті не потрібно розробляти та затверджувати проект землеустрою, що економить час та гроші для землекористувача.

Коли ж в ДЗК ще відсутня інформація про функціональні зони, однак КМУ затвердив форму витягу з містобудівної документації, особа може додати до заяви цей витяг, або ж кадастровий реєстратор витребовує таку інформацію самостійно.

Проте й досі невідомо, як на практиці будуть вноситися відомості про функціональні зони до ДЗК, бо в Україні відсутній єдиний класифікатор функціональних зон. Більше того, бачення кожного територіального органу архітектури та містобудування щодо наповнення одного і того ж функціоналу території за назвою може кардинально відрізнятися.

3. "Фінальний" етап

Це дії з моменту затвердження комплексних планів або нових генпланів населених пунктів. Йдемо впевнено по новій "спрощеній" процедурі зміни ЦП землі через подання заяви та внесення змін до ДЗК.

Є гарна новина для бізнесу: якщо цільове призначення раніше відведених земельних ділянок буде суперечити новому функціональному призначенню території, їх можна буде забудовувати та використовувати відповідно до їх поточного ЦП, визначеного землевпорядною документацією, без необхідності приводити у відповідність.

Ложка дьогтю: у такому випадку при отриманні містобудівних умов та обмежень є ризик відмови на підставі "невідповідності намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні".

Підсумовуючи, варто сказати, що ідея дійсно спрямована на спрощення. Чи буде вже завтра це працювати? Навряд. 

Єдине сподівання, що ці перехідні етапи не будуть затягнуті через чергові урядові формальності та дозволять власникам та землекористувачам без перепон розвивати власний бізнес із урахуванням сучасних тенденцій та стратегічного бачення урбаністики.