А если инвестиции в строительство будет контролировать банк?

Наприкінці лютого Комітет Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування провів круглий стіл на тему "Впровадження ескроу-рахунків та проєктного фінансування житлового будівництва". 

Сам факт уваги учасників заходу – а це і депутати, і забудовники – до прав інвесторів у житлове будівництво, безумовно, є позитивним. 

Будівельний ринок в Україні ще дуже далекий від цивілізованого, саме інвестор ризикує на ньому найбільше, і необхідність докорінно міняти ситуацію назріла давно.

Наскільки запровадження нової схеми фінансування житлового будівництва з використанням ескроу-рахунків допоможе принципово вирішити проблему?

Спочатку треба коротко пояснити суть самої моделі. Насамперед, вона передбачає значно більшу, ніж зараз, залученість банків у контроль за використанням забудовником коштів і за процесом будівництва. 

Гроші інвестора отримує не забудовник, а банк, який зберігає їх на ескроу-рахунках. Натомість, видає забудовнику кредит на реалізацію проєкту. Кошти інвесторів переходять на рахунки забудовника тільки за фактом виконання робіт. 

Якщо з якихось причин забудовник не може завершити будівництво, гроші інвестора повертаються йому у повному обсязі. Фінансові зобов’язання забудовника перед банком стають проблемою забудовника і банка. 

В країнах Європи, де фінансування житлового будівництва відбувається за аналогічною схемою, банки та інвестори передають забудовнику кошти, як правило, поетапно, а не сплачують всю вартість проінвестованого об’єкту одним траншем. 

Це теж мінімізує ризики для інвесторів. А банки – цілком природньо – мусять взяти на себе роль жорсткого контролера за роботою будівельної компанії, починаючи з етапу проєктування та збирання дозвільної документації. І тут все на користь інвестора.

Отже, сама по собі схема виглядає раціональною, зрозумілою і надійною. Але треба пам’ятати, що в Європі вона ефективно працює як елемент більш широкого комплексу заходів, спрямованих на захист інвесторів, і як елемент загалом економіки, яка функціонує зовсім не як українська. 

Перший приклад для порівняння, який лежить просто на поверхні – кредити. Вони в Україні значно дорожчі, ніж будь-де в Європі. І ставка за кредит на будівництво ляже в собівартість квадратного метра і в ціну для інвестора. 

Це означає, що якщо кредит виданий під 25%, то ціна метра зросте на ті ж самі 25%. Як мінімум. До речі, в Росії, де схему фінансування будівництва житла з використанням ескроу-рахунків запровадили роки два тому, саме так і сталося. Проєкт дешевого іпотечного кредитування під 7%, про який говорить уряд, принципово ситуацію не змінить. Бо це саме іпотечне кредитування, а не кредитування виробництва. До того ж його масштаб настільки невеликий, що навряд чи зробить погоду на ринку. 

Другий момент: скільки зараз в українських банках працює людей, які фахово можуть судити про будівництво – настільки, щоб проконтролювати його на всіх етапах? 

Сумніваюся, що достатньо. Бо банки в Україні ще ніколи такої роботи не робили. Хоча залучити таких фахівців, справді, є питанням невеликого часу, тому тут, якраз, особливої проблеми не буде. 

Проблемою може стати законодавче оформлення контрольних функцій банків, коли в країні досі зберігається монополія на це з боку Мінрегіону та повністю залежної від нього Державної інспекції архітектури та містобудування.

По-третє, в Європі використання ескроу-рахунків та банківського фінансування будівництва працює разом із обов’язковим страхуванням усіх будівельних ризиків. 

Без нього раціональна і прозора схема ніяк не буде захищена, і, навіть якщо інвестор і збереже свої кошти, то якості і своєчасності будівництва, а в екстремальних випадках і його завершення, вона ніяк не гарантує. 

Може якийсь банк і погодиться ризикнути в таких умовах видати кредит, але це точно буде явищем не системним, а швидше аномальним. 

Отже й говорити про революційні зміни на краще на ринку – недоречно. І обов’язкове повне страхування будівництва теж помітно додасть собівартості, відповідно й ціни.

Підсумовуючи, можна сказати, що так сама по собі модель проєктного фінансування будівництва через банківське кредитування і використання ескроу-рахунків безумовно стала би проривом, історичною подією на будівельному ринку України. 

Але тільки в комплексі із вирішенням питань широко доступної і реально дешевої іпотеки, докорінного реформування системи будівельного контролю та розробки поетапного плану поступового переходу до іншої системи страхування будівництва.