Паевое участие, давай до свидания

З 1 січня пайові внески скасовано. Для девелоперів, які почали будівництво в 2019 році чи у 2020 році, а вводити будівлю в експлуатацію планують вже в 2021 році, також пайова участь скасовується. 

Договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 року, є дійсними і продовжать дію до моменту їх повного виконання. 

Як і для замовників будівництва, так і для органів місцевої влади, сплата пайової участі в розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів стала одним із гарячих питань дискусії після прийняття закону про стимулювання інвестиційної діяльності в Україні. 

Зокрема, наскільки доцільним є скасування пайової участі, яким чином заповнити прогалини в місцевих бюджетах через скасування пайових внесків.

Також дискусійними є питання, наскільки конституційними є прикінцеві та перехідні положення ЗУ про стимулювання інвестдіяльності, чи повернуть статтю, якою регулюється пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, що намагались здійснити через законопроект № 3174, який власне й передбачав удосконалення механізму нарахування, сплати та використання пайових внесків. 

У 2020 році діяв перехідний період: замовник протягом 10 робочих днів після початку будівництва об'єкта повинен звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі.

Останній, у свою чергу, протягом 15 робочих днів з дня отримання заяви, — надати замовнику розрахунок пайової участі.

Проте в забудовників залишились питання, які не були врегульовані у законі, що набрав чинності з 1 січня.

Зокрема питання часових норм, щодо термінів укладення пайового договору забудовниками, які розпочали будівництво до прийняття вищезазначеного закону та в 2020 році не уклали договір пайової участі з органами місцевого самоврядування. 

Яким чином трактуватимуть це питання відповідальні центральні органи при прийнятті таких об'єктів в експлуатацію та органи прокуратури, щодо фінансової шкоди завданої органам місцевої влади, в зв'язку з недоотриманням місцевими бюджетами коштів з вини забудовників.

Більшість забудовників, які не уклали договори пайової участі до 1 січня 2020 року, з метою уникнення обов'язкової сплати пайових внесків, скористались прогалинами в законодавстві та відклали подання декларації про введення об'єктів будівництва на 2021 рік. Але і це не вирішує питання глобально. 

Закон забороняє органам місцевого самоврядування вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, матеріальних або нематеріальних активів, у тому числі здійснення будівництва об’єктів.

Тож задля дотримання принципів державної регуляторної політики Державна регуляторна служба направила лист до Київської міської ради з пропозицією щодо необхідності скасування "Порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва". 

Київрада досі не прийняла відповідне рішення. Як результат — питання сплати пайового внеску не можна вважати закритим — варто очікувати судової тяганини між забудовниками, які не бажають нести додаткове фінансове навантаження при будівництві та органами державної влади з приводу введення таких об'єктів в експлуатацію. 

То що ж ми маємо по обидва боки "барикад"?

З боку місцевих влад все прозаїчно. Зміни до передбачають скасування надходжень в низову ланку самоврядування коштів пайової участі у розвиток інфраструктури населеного пункту. 

І підраховано, що без розробки механізмів компенсації впадуть доходи бюджету розвитку міст. А це автоматично викличе затримку розвитку інфраструктури громади. 

Для місцевої влади — пайові внески це важливе джерело надходження до бюджету розвитку. Пайові внески мають позитивний економічний ефект, адже, розвиваючи та покращуючи інфраструктуру, територіальні громади стають більш інвестиційно привабливими. 

Для прикладу, за останні три роки (2018-2020) до бюджету розвитку м. Києва надходження коштів пайової участі склали 1,2 млрд грн. Питома вага надходжень коштів пайової участі у бюджет розвитку Києва сягає 50%. 

Місцеві влади запевняють, що скасування пайової участі ставить хрест на розвитку інфраструктурі міст. 

Позицію органів місцевої влади в цьому питанні зрозуміло, так само, як і зрозуміле їх невдоволення. І, звісно ж, вже не повісити питання зведення садочка чи паркінгу на забудовника, а це — додаткове навантаження на міські бюджети.

Але є й інша сторона — девелопери. Аби тобі дали будувати (що далеко не факт), потрібно сплатити пайовий внесок до місцевого бюджету. 

Він, начебто, повинен йти на покращення умов життя району — будівництво нового дитсадка, лікарні, школи, нових доріг, оновлення мереж комунікацій в так далі. Однак на практиці забудовник не міг простежити, на що дійсно йшли його гроші. 

Часто трапляється так, що девелопер сплачував пайовий внесок, а потім ще і ремонтував дорогу, будував садок, бо кошти пайового не використовувались за призначенням на конкретний об‘єкт. 

Для забудовника — це додаткові інвестиції в проєкт, що, звісно, впливає і на кінцеву вартість квадратних метрів нерухомості в сторону збільшення. Для забудовника, звісно для соціально відповідального, скасування пайової зменшить навантаження на будівельний бізнес і нівелює корупційні ризики.

Бо сучасні забудовники, які будують окремі будинки, або й цілі житлові квартали, зацікавлені в якісному функціонуванні інфраструктури інженерних мереж на території своїх об’єктів і доволі часто інвестують значні кошти в їх будівництво та модернізацію. 

Замовники будівництва також закладають на етапі створення проектної документації будівництво нових сучасних шкіл та дитячих садочків в межах території об'єктів будівництва, що збільшує їх інвестиційну привабливість та сприяє позитивному іміджу компаній. 

Тому скасування пайових внесків дасть можливість забудовникам спрямувати заощаджені кошти безпосередньо в даному напрямку, позбутися зайвих витрат на "відкати" чиновникам та вкладати кошти в супутню інфраструктуру.

Питання скасування пайової участі в парламенті активно лобіювала заступниця голови фракції "Слуга народу", заступниця голови Комітету Верховної Ради України з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Представник Кабінету міністрів у Верховній Раді Олена Шуляк. 

Саме вона виступала автором законопроекту щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні. Її позиція проста і зрозуміла для гравців ринку — скасування внеску збільшить інвестиційну привабливість України та дозволить піднятися в рейтингу Doing Business. 

А підвищення всього на 1 позицію в ньому дозволить залучити в економіку до $600 млн, за її словами: "Пайовий внесок став не джерелом поповнення місцевих бюджетів, а джерелом корупції у будівництві". І в цьому велике зернятко істини.

Але так просто крапку в цьому питанні не поставити — варто взяти до уваги бажання окремих можновладців повернути пайову участь для забудовників, про що свідчить реєстрація у ВР вже згаданого мною законопроекту №3174. 

Поки законопроєкт відкликано і пайову не повернуто, очікуємо судових тяганин. Лобі з боку місцевих органів влади посилиться, адже втрачати такий ласий шмат, як пайова участь, вони не захочуть. 

Питання в тому, що буде з будівництвом соціальної інфраструктури на цей довгий і непростий період бюрократичної війни. Вихід — розробка чіткого взаємовигідного механізму державно-приватного партнерства щодо поліпшення і розвитку району, в який заходить девелопер. Інашке страждатимуть мешканці міст.