На рынке жилой недвижимости грядет революция

Недавно мы получили к рассмотрению очень ожидаемый законопроект "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства". 

Его цели очень благородные – помочь урегулировать дикий рынок продажи жилья в Украине и защитить права покупателей жилой недвижимости. 

Законопроект достаточно сложный в том смысле, что затрагивает два десятка нормативно-правовых актов, включая Гражданский и Хозяйственный кодексы, Закон "Про регулирование градостроительной деятельности" и другие.

Хочу отдельно остановиться на некоторых революционных моментах.

• Главный столб законопроекта – это регистрация права собственности на будущие объекты недвижимости и возможность продавать жилье только если это право зарегистрировано. 

Делаться это будет через нотариальные договора. Сама процедура администрирования таких мероприятий со стороны застройщика будет усложнена, соответственно, она будет обрастать дополнительными затратами. 

Кстати, обязательное нотариальное обеспечение всех договоров – это еще +1% к стоимости квартиры.

• Вводится так называемая гарантийная доля будущих объектов недвижимости. 

Процедура следующая – застройщик на старте строительства регистрирует на себя право собственности на недвижимость в делимом объекте незавершенного строительства, при этом четко идентифицируя каждую квартиру, только после этого застройщик может продавать квартиры. 

При этом на 10% продаваемых площадей автоматически накладывается гарантийная доля – то есть госрегистратор накладывает ограничение на продажу этих 10%, которое будет снято после ввода в эксплуатацию. 

Когда единая строительная система сообщит регистрационной системе о том, что все ок, ограничения будут сняты и застройщик сможет допродать эти 10% площадей. 

Также предусмотрена возможность менять одну "гарантийную" квартиру на другую – главное, чтобы сохранялось 10%. 

Притом, если продана хоть одна квартира, любые ограничения на весь объект незавершенного строительства наложить нельзя.

• Глобально сейчас существует четыре способа легально продавать объекты жилой недвижимости на этапе строительства: через ФФС, ФОНы, институты совместного инвестирования (ИСИ) и эмиссию целевых облигаций.

Кроме этого, через незапрещенные законом способы: форварды, предварительные договора, куплю-продажу имущественных прав, кооперативы и еще несколько более экзотических вариантов. 

Законопроект же предполагает, что останутся только ФОНы, ФФС, ИСИ, облигации и договора купли-продажи будущих объектов недвижимости. То есть, мы идем в эру четко ограниченных способов купли-продажи жилой недвижимости.

• Большой раздел законопроекта посвящен процедурам, связанным с банкротствами заказчиков строительства жилья. 

Четко прописано, что происходит, если застройщик не справляется со своими обязательствами и как реализовывать гарантийную долю.

Дана процедура завершения строительства за счет дополнительных платежей от будущих собственников или альтернативная процедура продажи объекта незавершенного строительства и возврата денежных средства покупателям квартир. 

В любом случае требования будущих собственников жилья удовлетворяются в первую очередь. Этот блок написан очень сложно, но действительно будет спасать от недостроев. 

Притом прямо указано, что будущие собственники жилья в проблемном объекте не обязаны подавать заявление о включении своих требований в реестр требований кредиторов и не будут иметь неблагоприятные последствия неподачи такого заявления. 

Раньше, если не успел подать заявление – тебя в список кредиторов не включили, и ты так и остался и без квартиры, и без денег, а потом отстаиваешь свои права.

• Переопредели, кто такой заказчик строительства. 

Сейчас заказчик строительства – это тот, кто имеет намерение застроить территорию и подал соответствующее заявление, в будущем – это собственник или пользователь земельного участка, который хочет осуществить новое строительство или реконструкцию. 

То есть заказчика прямо "подвязывают" к земле, что еще сильнее усугубляет ставшую уже классической в украинском законодательстве проблему неопределенности понятий "заказчик" и "застройщик".

• Если после обмеров БТИ размер квартиры увеличится больше, чем на 5% площади, указанной в договоре, застройщик должен будет "подарить" покупателю все, что больше этих 5%. 

Если же увеличение площади до 5%, то покупатель обязан доплатить разницу застройщику, а если площадь оказалась меньше договорной, то застройщик должен вернуть сверхуплаченные деньги покупателю. 

При этом не возвращать он не может, даже если это прописано в договоре – такое положение будет являться никчемным. 

Возврат денег осуществляется по цене квадратного метра, указанной в договоре либо по договоренности, а вот доплата только по цене договора.

• Все изменения в проектную документацию вносятся с согласия всех будущих собственников жилья, которых касается одно или несколько таких изменений. 

Это и изменение общей площади объекта, и площади помещения МОПов, и изменение функционального назначения технических этажей, крыши и подвала, и изменение показателей энергоэффективности объекта. 

То есть, если застройщик захотел в подвале сделать кладовки, должен согласовать со всеми покупателями. Решил вместо плохого холла сделать красивый лобби – снова идет со всеми согласовывать. 

Если не согласовал – покупатель имеет право подать в суд.

В случае принятия, закон вступит в силу 1 января 2022 года и те застройщики, которые получат разрешение на строительство до этой даты, продолжат жить по старым правилам – соответственно все побегут получать разрешения на выполнение строительных работ до этой даты. Прям очередь встанет.

Подытоживая, стоит сказать, хорошо, что этот законопроект выложен для обсуждения, потому что это действительно революция на рынке жилой недвижимости, которая перекроит весь его ландшафт. 

Маленькие застройщики, особенно региональные, эту ситуацию не вынесут, они закроются, потому что управлять этой махиной можно только имея штат профессиональных юристов, бухгалтеров и других специалистов. 

Это приведет к удорожанию недвижимости, ведь за всё это должен кто-то платить, а платит в основном конечный потребитель.

Если быть до конца откровенными, этот законопроект написан во имя спасения людей, которые плохо разбираются в недвижимости и гоняются за шаровой ценой – многие идеи в нем, безусловно, неплохие, а вот с реализацией, как всегда, будет сложно. 

В любом случае, надеюсь, что с его принятием все начнут играть по единым правилам и не найдется умников, которые попытаются их обойти.