Квартирное рейдерство или Как банки отбирают жилье вопреки мораторию

Уявіть собі ситуацію. У далекому 2008 році Фред взяв у Банку доларовий кредит у розмірі $100 тис. для так званих поточних потреб. 

Гарантією виконання своїх зобов’язань перед банком став договір іпотеки (предметом, якого є квартира Фреда площею 80 кв.м.).

Договір іпотеки містив іпотечне застереження та надавав Банку право забрати квартиру у разі несплати кредиту повністю або частково.

До 2011 усе було добре: кредит сплачувався, кошти поверталися, Банк отримував відсотки.

Однак, після 2013 року фінансове становище Фреда погіршилося, коштів для оплати кредиту ставало все менше і менше.

У 2014 році Фред взагалі перестав сплачувати кредит. Натомість Банк такий розвиток подій не влаштовував. У зв’язку з цим Банк почав надсилати Фреду вимоги про сплату кредиту та додатково зазначати, що у випадку непогашення може відібрати квартиру.

Вказані вимоги Фред не виконував, бо в країні почав діяти мораторій, що забороняв Банкам забирати квартири. Але Банк продовжував нагадувати про необхідність сплати кредиту і погрожувати відбиранням квартири. 

Уся ця історія продовжувалася до травня 2020 року: моменту, коли Фред отримав вимогу від Банку про добровільне виселення.

Фред не зрозумів, що трапилось. Банк відібрав квартиру та став її новим власником.

Описана вище історія сьогодні є доволі популярною. Банки почали відбирати житло всупереч мораторію.

Однак, як пересвідчитися, що відібрання квартири здійснювалося всупереч мораторію та чи можливо повернути квартиру?

Якщо Ви читали свій іпотечний договір, перед його підписанням, то точно звернули увагу на схожі пункти. 

Це так зване іпотечне застереження, що надає право Банкам відбирати нерухомість в позасудовий спосіб. Тобто без рішення суду, а лише одним візитом до нотаріуса/державного реєстратора.

Банк відправляє вимогу про усунення порушення. Чекає 30 днів, звертається до Державного реєстратора/нотаріуса з заявою із внесенням відомостей про право власності на квартиру в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і отримує квартиру у власність.

Але руки опускати рано. Банк міг відібрати квартиру всупереч мораторію.

Щоб переконатися у цьому, потрібно проаналізувати свій іпотечний договір та з’ясувати чи підпадає він під такі вимоги:

(1) іпотека є видом забезпечення зобов’язання за договором споживчого кредитування та/або;

(2) нерухоме майно було придбане за кредитні кошти і умовами кредитного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання Позичальника або майнового Поручителя;

(3) відсутня згода власника нерухомого майна;

(4) нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання;

(5) є єдиним нерухомим житловим майном, що перебуває у власності власника майна;

(6) площа квартири менша 140 кв.м. (для квартири) та 250 кв.м (для будинку).

Якщо нерухомість відповідає цим критеріям – банк заволодів житлом неправомірно. Потрібно звертатися до суду та боротися за своє помешкання.

Належним способом захисту у випадку подання позовної заяви до суду є:

- визнання протиправним дій Державного реєстратора;

- скасування рішення про реєстрацію права власності за Банком;

- відновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про реєстрацію права власності на нерухомість.

Протиправність дій полягатиме: у відчуженні квартири/будинку всупереч чинному мораторію та відсутності згоди власника для вчинення таких реєстраційних дій. 

У випадку подання заяви про забезпечення позову є два можливих способи:

1. Накладення арешту на житло;
2. Заборона державним реєстраторам/нотаріусам вчиняти реєстраційні дії щодо житла.

Застосування судом одного з вказаних вище заходів, забезпечить існуючий стан речей на час розгляду справи в суді. Тобто обмежить Банк у можливість продати квартиру третім особам. 

Позиція Верховного Суду

Верховний Суд посилається на Закон № 1304-VII, який ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження. 

Про це, зокрема йдеться у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020, у справі № 644/3116/18.

"… квартира […] яка використовується позивачем як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута", — зазначається у постанові.

У ній також йдеться про те, що у нотаріуса були підстави для того, щоб відмовити банку у перереєстрації права власності на квартиру.

Аналогічний висновок щодо застосування положень Закону № 1304-VII міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2019 у справі № 802/1340/18-а.