На старте новой прозрачной аренды государственного имущества

Просто о налогах

11 вересня оприлюднені форми примірних договорів оренди на сайті Кабінету Міністрів, затверджені Урядом місяць тому, 12 серпня. 

Ця публікація відкрила можливість розміщувати перші оголошення про оренду державного майна в системі Prozorro.Продажі. 

Нагадаю, кожне таке оголошення має містити проект майбутнього договору оренди, в якому зафіксовані всі умови оренди конкретного об’єкта, крім розміру орендної плати і назви орендаря, які визначатимуться за результатами аукціонів. 

Одразу зазначу, муніципалітети не були зв'язані рішенням Кабінету Міністрів. Вони мали право затвердити власні примірні договори оренди. 

Саме тому перші оголошення про оренду комунального майна з'явилися на Prozorro ще минулого місяця. А перший аукціон відбувся 14 вересня, на який виставили приміщення аптеки у Дніпрі. 

Щоправда, переможцю цього першого аукціону доведеться вирішити для себе дилему: чи підписувати договір, який не відповідає законодавству. 

Справа в тому, що у Дніпрі вирішили працювати з шаблоном договору, який використовувався у роботі виконавчого органу Дніпровської ради ще до зміни закону. 

Натомість переможцю аукціону, який 11 вересня оголосили у Чернігові, не доведеться ламати голову. Він отримає проект договору, який лише несуттєво відрізнятиметься від затвердженого Кабміном. 

У Чернігові за основу взяли проект примірного договору, оприлюднений для громадського обговорення на сайті Фонду ще у квітні. Квітневий документ майже не відрізняється від фінального. 

Ініціатива, яку взяли на себе в КП "Діловий центр" Чернігівської обласної ради, буде винагороджена надходженнями від оренди, які надійдуть до цього КП вже в жовтні.

Поки у Секретаріаті Кабінету Міністрів готували тексти примірних договорів до публікації, Фонд державного майна втілив низку новацій, які мають на меті полегшити потенційним орендарям завдання з пошуку та вивчення цікавих для себе об’єктів. 

Так, потенційний орендар ще до старту перших аукціонів має можливість ознайомитися з переліками вакантних об’єктів, обирати цікаві для себе активи і готуватися до участі в аукціонах. Для цього варто лише перейти до розділу "Оренда" на офіційному сайті Фонду. 

У цьому розділі є пункт "Переліки майна, щодо якого прийнято рішення про передачу в оренду". 

Там є 3 переліки вільних для оренди об’єктів: перелік "першого типу", перелік "другого типу" (відповідно до визначеної новим орендним законодавством класифікації), а також перелік чинних договорів, за якими ухвалено рішення про їх продовження на аукціонах.

Як система працювала раніше

Як колись у радянські часи працювала планова економіка — на основі планів, які знизу піднімались вгору, а звідти — після схвалення міністерствами — спукались вниз. 

Зацікавлена особа зверталася до директора державного підприємства (скажімо, до аеропорту) або установи (лікарні чи університету), на балансі якої обліковувалось майно. 

Директор аеропорту чи ректор університету звертався до свого "профільного" міністерства — інфраструктури чи освіти. 

Міністерство збирало певну кількість таких звернень від інших підпорядкованих йому підприємств (інших аеропортів і університетів) і раз на три місяці надсилало інформацію до Фонду. Звичайно, якщо погоджувалось, що майно варто передавати в оренду. 

Якщо не погоджувалось, треба було пояснити міністерству логіку ухваленого рішення. 

Фонд, отримавши від усіх інших міністерств і відомств їх переліки вільного майна, зводив їх до одного переліку і також раз на три місяці публікував єдиний зведений перелік на своєму сайті. 

Переліки містили лише мінімум необхідної інформації: адресу, площу майна, назву підприємства-балансоутримувача і стислу характеристику майна, яка вказувала на його можливе цільове призначення: "гараж" або "будівля лабораторного корпусу". 

Після цього зацікавлена особа могла звернутися до Фонду державного майна з проханням почати процедури з визначення його ринкової вартості та оприлюднити у друкованому виданні Фонду оголошення про вивчення попиту на майно. 

Публікація в газеті Фонду "про вивчення попиту" відкривала зацікавленій особі можливість нарешті подати свою заявку про бажання взяти майно в оренду. Якщо таких заявок було 2 або більше, потрібно було вибороти право на оренду майна на конкурсі, оголошення про який через деякий час знову розміщувалось в газеті. Але це ще не все. 

Публікації оголошення про вивчення попиту передувала інша публікація в тій самій газеті — про конкурс на кращого оцінювача. Знайдений на конкурсі оцінювач здійснював оцінку майна. 

Послуги оцінювача, якого на конкурсі шукав Фонд, оплачувала зацікавлена особа. 

Три ітерації звернень "на гору" із запитами і листами, три публікації в газеті — і ось нарешті конкурс. 

Що змінилось? 

1. Фонд не отримує більше переліків майна від міністерств і не публікує їх в газеті. Замість цього підприємства заносять інформацію про конкретне майно, яке вони бажають передати в оренду, безпосередньо на сайт Фонду, використовуючи зручний формат Google-форм. 

Не раз на три місяці, а відразу після того як зацікавлена особа до них звернулась або навіть із їхньої власної ініціативи. Це означає, що поки ви читаєте цей матеріал, на сайті Фонду, можливо, з'явився новий потенційний об'єкт оренди. 

Звичайно, роль міністерств в управлінні майном не скасовується. Вони можуть все ще вимагати, щоб рішення про передачу майна в оренду погоджувалось з ними. 

Ці погоджувальні процедури стають внутрішньою справою підприємств. Якщо протягом 40 днів погодження не отримано, вважається, що міністерство погодилось з орендою "мовчазною згодою". 

Регіональні відділення Фонду на місцях перевіряють правильність і повноту інформації, рахують 40 днів від дня звернення до міністерств або перевіряють наявність їх згоди, приймають остаточне рішення про передачу майна в оренду і авторизують публікацію інформації про майно на сайті Фонду.

2. Нова зручність має свою ціну. Google-форми запрограмовані таким чином, щоб інформація про майно подавалась за єдиним стандартом по всій країні. 

Якщо немає певної відповіді в запитуваному форматі, форма не дозволить здійснити публікацію аж поки така інформація не буде надана. 

Загалом, форма пропонує надати відповіді на більше ніж 90 запитань, більшість з яких є обов'язковими. Це додає клопоту балансоутримувачам і орендодавцям. 

Натомість потенційні орендарі зможуть знайти на сайті Фонду відповідь на більшість своїх запитань про особливості об'єкта оренди. Звичайно, що і фотографії, і поверхові плани і багато іншого. 

3. Google-форми збирають статистику, яка відкрита для всіх зацікавлених осіб. Ось, скажімо, станом на сьогодні до переліку першого типу внесено 167 об'єктів оренди, і при цьому лише у 22 випадках залишкова балансова вартість є критично низькою (тобто меншою за 10% від початкової). 

Відомо також, що з цих 22 об’єктів ринкова оцінка вже виконана у 7 випадках. Це означає, що по решті 145 об'єктах оренди (або 87% від загальної кількості) аукціони можна розпочинати вже зараз. Без конкурсів на кращих оцінювачів і без зайвих публікацій у газетах. 

4. Для вашої зручності ми у Фонді налаштували систему зручних фільтрів, за допомогою яких із масиву в тисячі об’єктів ви легко можете відсіяти ті, які максимально відповідають вашим запитам. 

Замість обирати "кота в мішку", ви, як потенційний орендар, ще на етапі вивчення переліків складете для себе більш-менш цілісну картину про будь-який об’єкт, який вас зацікавив.

Ми плануємо йти далі. Весь масив вакантного для оренди майна невдовзі буде зведений до єдиної комплексної бази, яка працюватиме за принципом інтернет-магазинів, досвід купівель на яких має чи не кожен із нас. 

Для цього буде створено окремий вебпортал. За допомогою зручних фільтрів кожен, хто матиме інтерес орендувати у держави майно, швидко і зручно знаходитиме на ньому цікаві для себе об’єкти. 

Кожен слот на порталі буде містити посилання на аукціон в електронній торговельній системі. 

Що варто знати про переліки вакантного майна 

Перелік "першого типу" містить об’єкти, передача в оренду яких відбувається виключно через аукціон. 

За посиланням на перелік об’єктів "першого типу" є два підпереліки. Перший включає в себе об’єкти з переліку "першого типу", рішення про передачу в оренду яких були ухвалені після дати введення в дію нового Закону, тобто після 1 лютого 2020 року. 

Як згадувалось, станом на сьогодні у цьому переліку є 167 об'єктів. Привертає увагу великий павільйон площею 1220,5 кв. м, який пропонується до оренди на 13 років за будь-яким цільовим призначенням, визначеним на розсуд орендаря, на території Національного експоцентру у Голосіївському районі столиці. 

Другий містить об’єкти державного майна, які міністерства і відомства подавали Фонду до набуття чинності закону. 

Закон встановлює, що по таким об'єктам окремого рішення про передачу в оренду не вимагається. Вважається, що таке рішення вже ухвалене. У другому переліку має бути 4262 об'єкти. 

Станом на сьогодні балансоутримувачі і орендодавці розкрили інформацію в розширеному форматі Google-форм вже про 3953 об'єкти (тобто понад 92% від загальної кількості). Із них 1765 об’єктів не потребують ринкової оцінки. Тобто такі об’єкти вже повністю готові до виставлення на аукціон. 

Водночас 2188 об’єктів потребують проведення ринкової оцінки, оскільки їхня залишкова балансова вартість є меншою ніж 10% первісної балансової вартості. Оренда таких об'єктів буде можливою після того як їх балансоутримувачі проведуть ринкову оцінку. 

У цьому переліку підприємців можуть зацікавити 61 вакантний для оренди об’єкт на території Міжнародного аеропорту "Бориспіль" загальною площею в 2913,9 кв. м. 

Потенційних орендарів може зацікавити перелік чинних договорів, які мають бути продовжені через аукціон. 

Наразі в цьому переліку розкрито інформацію про 126 об’єктів державного майна. Для таких об’єктів закон вимагає обов’язкову оцінку, у разі якщо договір оренди, що продовжується, було укладено без проведення конкурсу. Таких договорів є близько 87%. 

Ті об’єкти, які потребують оцінки і її досі не мають, будуть готові до передачі на аукціон лише після її здійснення. 

За законом, оцінку замовляє і робить балансоутримувач майна. Новий орендар після перемоги на аукціоні компенсуватиме її вартість балансоутримувачу. 

Втім, у планах Уряду невдовзі скасувати вимоги обов’язкової оцінки для договорів, які продовжуються на аукціоні. Відповідний проект постанови вже внесений Фондом на розгляд Уряду. 

Об’єкти з переліку "другого типу" — це ті, які відповідно до законодавства передаються в оренду без проведення аукціону. 

Згідно з Порядком передачі в оренду державного і комунального майна вони також поділяються на 2 підпереліки, які користувачі сайту Фонду так само можуть бачити і вивчати. 

Перший підперелік — це скоріше звіт. Звіт про те, що певне приміщення буде надано в оренду без аукціону заздалегідь визначеному заявнику. 

Мова йде про державні установи, дипломатичні представництва і релігійні громади, які не беруть участі в конкурсних процедурах і отримують майно за заявницьким принципом. 

Станом на сьогодні у цьому переліку 41 об'єкт. 

Другий підперелік — це об’єкти, право на оренду яких мають визначені у законі про оренду пільгові категорії орендарів — музеї, приватні заклади освіти, громадські організації, творчі спілки, культурно-мистецькі організації та інші. Передача в оренду майна із цієї групи має ознаки конкурентності. 

Так, законодавство встановлює різні підходи до визначення того з потенційних орендарів, з яким врешті буде укладено договір оренди. 

Залежно від цільового призначення приміщення або типу орендаря використовуватиметься одна з таких процедур: 

1) конкурс нецінових пропозицій за скоринговою (бальною) системою оцінки діяльності потенційного орендаря (для громадських організацій); 

2) розкриття закритих цінових пропозицій від потенційних орендарів (для приватних закладів освіти); 3) принцип першості поданої заявки (для творчих спілок та деяких інших заявників). Більш детально про ці підходи читайте за посиланням. 

Якщо ви шукаєте приміщення, наприклад, для своєї громадської організації або ж ви хотіли б відкрити свою приватну школу, вас неодмінно зацікавить саме цей перелік. 

Орендар — це також інвестор. Він інвестує у розвиток орендованих активів, створює на орендованих площах бізнес, нові робочі місця та сплачує податки. 

Метою реформи орендних відносин є запровадження прозорих і зрозумілих правил на ринку оренди для всіх його учасників. Ця реформа триває і я продовжу інформувати вас і надалі щодо роботи Фонду в цьому напрямі.