Знаковая приватизация гостиницы "Днепр": копнем глубже

Це набагато більше, ніж мільярдне надходження до бюджету. Це – відродження довіри інвесторів до держави Україна.

Цьогоріч ми вже провели більше тисячі аукціонів з роздержавлення об'єктів малої приватизації. Але аукціон з приватизації готелю "Дніпро" – унікальний. Бо саме завдяки йому ми  змогли показати, що приватизація – це не лотерея, а чітка процедура зі своїми правилами.

Приватизація – це не про гроші. Це – про довіру.

Ще до того, як ми приступили до підготовки до приватизації готелю "Дніпро", ми розробили чітку, уніфіковану, просту і зрозумілу систему підготовки до приватизації об’єктів.

Розуміючи, що цей об’єкт прозорий, що у ньому немає серйозних обтяжень, ми ставили собі завдання залучити якомога більше потенційних інвесторів.

Перш за все нашою метою було показати інвесторам саме на прикладі цього об'єкта, що Україна розвертається до них обличчям, і що держава може працювати точно не гірше, а, можливо, деколи навіть і краще від приватних компаній з точки зору організації продажу майна, яке їй належить.

Для нас результат, досягнутий на аукціоні з продажу готелю "Дніпро" – не одноразовий героїзм, а прогнозований, очікуваний, системний результат. У нас є чітке розуміння, що потрібно для конкурентної приватизації, з великим ростом ціни, з великою кількістю учасників і максимально успішно.

Нашим завданням було максимально чітко відпрацювати бюрократичну частину, додавши абсолютно нові ринкові підходи, які використовуються в кращих світових практиках під час продажу таких об'єктів.

Щодо бюрократичної частини

Якщо говорити про підготовку до приватизації готелю "Дніпро", то співробітникам Фонду державного майна довелося відправити та отримати понад 100 листів та службових записок, а голові Фонду – видати 19 наказів.

Ми зробили  все це в досить стислі терміни – впродовж двох-трьох місяців. Для цього нам довелося трансформувати неповоротку бюрократичну машину у досить модерний механізм, в якому знайшлося місце тільки "корисній" бюрократії.

Що далі?

Ми відповіли собі на запитання: "Що потрібно для того, щоб відбулася успішна приватизація будь-якого об'єкту з точки зору класики бізнес-процесів?" Потрібно зібрати абсолютно всю інформацію, яка є про даний об’єкт, максимально розкрити її для всіх, для кого вона може бути цікавою, і провести прозорий аукціон.

У чому суть процесу збору інформації? Насправді, це масштабний процес, який включає декілька складових. Якщо взяти кейс з готелем "Дніпро", то спочатку це був збір всієї первинної документації, яка наявна у самого готелю і у всіх органів влади щодо самого готелю та його діяльності.

Для цього співробітники апарату Фонду офіційно отримали, відсканували і засвідчили 3254 сторінки документів!

Далі – інформація, яка потрібна потенційному інвестору для прийняття рішень – аудит. 

Ми фактично зробили бонус потенційним клієнтам для того, щоб їм не довелося самостійно замовляти вартісний аудит. Це був наш крок назустріч бізнес-середовищу, оскільки, зазвичай, для приватизації об’єктів малої приватизації процедура підготовки не передбачає комплексного аудиту.

Фонду державного майна України вдалося залучити через Програму USAID "Конкурентоспроможна економіка України" компанію Baker McKenzie  до юридичного аудиту,  DELTA Ukraine – до технічного аудиту, Cushman & Wakefield  – до підготовки техніко-економічного обґрунтування, а Grant Thornton – до фінансового аудиту.  Це компанії зі світовим іменем. Результати аудитори підготували як українською, так і англійською мовами.

Чому важливо було, щоб це були компанії – бренди зі світовим іменем? Бо аудит - це про довіру. Основна функція аудиторської компанії – мінімізація ризику неправильної дії. Чим кращу репутацію має аудиторська компанія, тим менший майбутній ризик, а отже, тим вища ціна, яку згоден заплатити інвестор на приватизаційному аукціоні.

Наступний етап – розкриття інформації

Перш за все Фонд створив інформаційний ресурс privatization.gov.ua, на якому представлена базова інформація про всі об'єкти приватизації. Його призначення – для первинного ознайомлення з об’єктом.

Паралельно готувалися тізери – презентаційна довідка, яка несе основну базову інформацію, необхідну для  прийняти рішення потенційним інвестором.

Для потенційних інвесторів готелю "Дніпро" ми розробили зрозумілий та інформативний тізер і паралельно надали доступ до всієї відсканованої інформації, до всіх аудитів, які були проведені в рамках підготовки даного об'єкту.

Рівний доступ до інформації по принципу "усі знають все" був реалізований через абсолютно стандартний ринковий механізм – віртуальні кімнати даних з додатковою інформацією на базі платформи iDeals. Вони використовуються у всьому світі для безпечного управління документами та розкриття додаткової інформації при укладенні корпоративних угод, проведенні аудиту.

Цей інструмент забезпечує доступ з будь-якої точки світу до всієї первинної документації по об'єкту і забезпечує рівний доступ, як для потенційних  українських, так і іноземних інвесторів.

І це тільки базовий етап підготовки.

Далі – безпосередня робота з інвесторами

Відповідно до вимог закону про приватизацію, було надруковане офіційне оголошення про аукціон і стартував  30-ти  денний термін для ознайомлення зі всіма цими документами. Сумарно це – 3 Гб інформації, яка була зібрана Фондом по даному об'єкту.

Щоб надати максимальну підтримку інвесторам, був створений новий напрямок по роботі з підтримки інвесторів Investment relations. Це дозволило  реалізувати максимально оперативне консультування потенційних інвесторів щодо законодавчої бази і законодавчих обмежень, які діють в Україні по відношенню до іноземних інвесторів.

Інтерес до готелю виявило 89 потенційних інвесторів, а у віртуальній  кімнаті даних  зареєструвалося для вивчення всіх документів 43 потенційні інвестори. Усім ми надавали максимальну підтримку і максимально швидкі відповіді на всі питання, які виникали після ознайомлення з документами. Відповіді розміщувалися у кімнаті даних, для загального ознайомлення.

Дуже активну роль у пошуку потенційного інвестора для готелю "Дніпро" відіграло Міністерство закордонних справ України, яке через мережу посольств України за кордоном доносило інформацію до іноземних інвесторів.

Варто відзначити дуже професійну та ефективну підтримку щодо залучення інвесторів з боку посольств Малайзії, Сінгапуру, Туреччини, Грузії, Єгипту, Азербайджану, Фінляндії.

Аналогічна співпраця була і з Торгово-промисловою палатою України.

Зацікавленість готелем "Дніпро" виявляли інвестори з Грузії, Туреччини, Єгипту, Польщі, Німеччини, Казахстану, Сполучених штатів Америки, Малайзії, Сінгапуру, Азербайджану, Фінляндії, Великої Британії, Індії. Це були як юридичні так і фізичні особи.

Ми розробили стандартний договір розкриття інформації для інвесторів та договір купівлі-продажу англійською мовою для того, щоб іноземні інвестори почували себе комфортно з точки зору участі в аукціоні.

Запущено англійську версію сайту privatization.gov.ua, де чітко розписано усі практичні кроки процедури приватизації.

Ми діяли максимально відкрито та прозоро по відношенню до всіх. І це дало результат. На аукціон зареєструвалося 29 учасників і вартість зросла у 13,5 разів і становила 1 мільярд 111 тисяч гривень.

Щодо початкової ціни

Багато закидів стосувалося саме початкової ціни.

Відповідно до закону про приватизацію, оголошена вартість об’єкта на аукціоні формується на рівні балансової вартості для державних підприємств і об'єктів окремого майна, або на рівні номінальної вартості акцій, якщо йдеться про акціонерні товариства.

Для об'єктів малої приватизації це чітко прописано в законі, але хочу наголосити, що  це тільки стартова ціна. При правильно проведеній роботі щодо розкриття інформації, щодо підготовки об'єкту до приватизації ви не зможете купити за такою ціною об'єкт. І саме це ми спостерігали на аукціоні із приватизації готелю "Дніпро":  жоден покупець не дав стартової ціни об'єкту.

Навіть на етапі закритих ставок мінімальна ціна була на рівні 130 млн гривень. Конкурентна боротьба на аукціоні завжди забезпечує у кінцевому випадку ринкову ціну об'єкта.

Така робота проводиться абсолютно по всіх інших об’єктах, які зараз виставляються на приватизацію.

Яскравий приклад – нещодавній продаж "Хімтекстильмашу" в Чернігові. Це завод з величезними боргами, який вже давно був зупинений і за який інвестори мають заплатити 75 мільйонів гривень та готові по наявній і пресі інформації інвестувати в нього ще 270 млн.

Так було приватизоване ДП "Київпассервіс", за яке новий власник вже сплатив до бюджету 230 мільйонів гривень, хоча на попередніх аукціонах де не застосовувались такі механізми розкриття інформації як кімнати даних, на нього не знаходилось покупців і за 195 млн. грн.

Тобто, всі об'єкти, які ми зараз виставляємо на приватизацію, готуються в рамках стандартів, які ми застосовували при підготовці готелю "Дніпро".

"Дніпро" – об'єкт знаковий, але не єдиний.

Унікальним готель є лише за своєю локацією, історією, архітектурним стилем, але аж ніяк як об'єкт приватизації.

Усі об'єкти, які зараз Фонд виводить на приватизаційні аукціони, готуються за тими самими принципами. І ми бачимо результат: у нас шалено зросли кількість учасників аукціонів та процентний показник зростання ціни, відколи ми почали застосовувати нові підходи.

Скоро відбудеться приватизаційний аукціон готелю "Словянський", який знаходиться в Новгород-Сіверському. Він побудований для зустрічі трьох президентів і  мармуру там набагато більше, ніж у готелі "Дніпро".

Тому усіх, хто не встиг на приватизацію готелю "Дніпро" або не взяв участі, бо не вірив, запрошуємо.

Невдовзі ми очікуємо на приватизацію великих комбінатів хлібопродуктів, які включають елеватори та млини. Ми очікуємо на приватизацію підприємств "Укрспирту" та інститутів Академії наук України.

Усі вони готуються до приватизації за тими самими стандартами, як і готель "Дніпро".

Ми запрошуємо усіх потенційних інвесторів ознайомитися і переконатися, що Фонд державного майна відповідає кращим світовим практикам підготовки об'єктів до аукціонів; що ми готуємо об'єкти не гірше, ніж кращі світові інвестиційні банки, яких наймають приватні компанії для продажу бізнесу.

Так, звичайно, нам інколи дуже не вистачає фінансування, але дякуючи донорам, ми долаємо ці перешкоди і сподіваємося, що будуть внесені зміни в закон, і ми вирішимо і це питання.