Риелторская монополия в законе?

Депутати зареєстрували проєкт закону, який повинен врегулювати діяльність фахівців з нерухомості.

Документ має всі шанси стати законом: серед 32-х його співавторів – перший заступник голови парламенту Руслан Стефанчук та 12 з 16 членів профільного комітету економічного розвитку на чолі з його головою .

26 червня комітет підтримав законопроєкт і запропонував Верховній Раді ухвалити його за основу.

На перший погляд, він створюватиме основи для рієлторського самоврядування, бо засновує три органи: кваліфікаційно-сертифікаційну комісію, з'їзд фахівців у сфері рієлторської діяльності, який формує цю комісію, та раду суспільного нагляду, що складатиметься з восьми членів.

Насправді ж все це робиться для монополізації конкурентного ринку послуг з нерухомості: як для рієлторів, так і для їхніх клієнтів. Усіх рієлторів зобов'яжуть отримати кваліфікаційні свідоцтва, а потім внесуть в окремий реєстр.

Такі реєстри створять і для рієлторських фірм та галузевих професійних об'єднань. Опікуватися ними буде Національна федерація фахівців у сфері рієлторської діяльності – потенційно антиринкова структура.

Оскільки в законопроєкті чітко не прописані механізми створення федерації, очевидно, що окремі організації захочуть мати владу над регулятором. Є висока вірогідність, що ці органи будуть "захоплені" окремими угрупованнями, як це було з "майданчиками Яценка" – схемою у сфері оцінки нерухомості.

Купівля-продаж лише через рієлторів?

Усі операції з нерухомим майном повинні будуть вноситися в Єдину інформаційну базу об'єктів нерухомості. Не нотаріусами, а рієлторами.Вона може стати сестрою-близнючкою Єдиної бази звітів про оцінку майна (схема із так званими "майданчиками Яценка"). 

Науково-експертне управління Верховної Ради вважає, що є ризик "рієлтерської монополії", тоді як співавтор проєкту закону Дмитро Наталуха стверджує протилежне.

Для продажу чи оренди квартири буде обов'язково потрібний рієлтор. Він буде потрібний і до продажу. Онук не зможе рекламувати квартиру бабусі в інтернеті: або сама, або рієлтор.

Вартість послуг рієлторів також вирішили регулювати. Щоправда, незрозуміло, навіщо і за якими принципами.

Зараз комісію рієлтора регулює ринок: мінімальна ставка становить 2% від вартості нерухомості та 50% від місячної ставки оренди.

У законопроєкті, натомість, пропонується встановити правила та вимоги до надання рієлторських послуг, які "можуть містити обмеження та встановлювати фіксований розмір плати за надання рієлторських послуг".

Вірогідно, внесення інформації до єдиної бази теж зроблять платним – жодних обмежень щодо цього проєкт не передбачає. Тобто ті, хто хочуть здійснювати операції у сфері нерухомості самотужки й економити, не зможуть це зробити. Те саме стосується продажу нерухомості забудовниками на первинному ринку.

Незручних захочуть відсіяти

Саме це спадає на думку при ознайомленні з прописаними в законопроєкті вимогами. Щоб отримати статус агента з нерухомості, людина повинна буде відповідати правилам. Щоправда, поки незрозуміло яким.

Оскільки Рада суспільного нагляду зможе встановити "правила якості надання рієлторських послуг" та вносити в них зміни, це створює простір для корупції.

Потенційний рієлтор також повинен буде пройти "професійну підготовку" у спеціальному закладі та проходити підвищення кваліфікації кожні два роки. Сертифікувати такі заклади буде орган рієлторського самоврядування без залучення державних органів, а це ще одна корупційна можливість.

Важливою ознакою законопроєкту є те, що багато переліків норм та обов'язків не є остаточними. Тобто до цих переліків можна додавати пункти в підзаконних актах. Наприклад, обов'язки фахівців з нерухомості не обмежуються переліком з чотирнадцяти пунктів, про які йдеться в проєкті закону.

Фахівці також повинні виконувати "інші обов'язки, встановлені цим законом, вимогами до якості рієлторських послуг, правилами з якості, правилами професійної етики, національними положеннями, рішеннями та актами органів рієлторського самоврядування, законодавством та рієлторським договором".

Усі ці правила створюють в тому числі суб'єкти саморегулювання рієлторської діяльності, але навіщо суб'єкти саморегулювання створювати з-під палки?

За порушення цього невичерпного переліку обов'язків, за "зловживання правами" та за невиконання будь-яких рішень суб'єктів самоврядування рієлтора можуть позбавити свідоцтва або призупинити його дію.

Ініціювати покарання рієлтора або рієлторської фірми зможе будь-яка особа. Така особа ще й зможе залишатися конфіденційною. Тобто можна очікувати, що окремих гравців на ринку будуть завалювати анонімними скаргами нечесні на руку конкуренти та перешкоджати їх діяльності.

Висновок

Ми можемо прийти до того, що в Україні залишиться кілька "своїх" рієлторських фірм, які не будуть конкурувати між собою. Усім споживачам доведеться платити за їхні послуги. На ці гроші інші "свої" фірми проводитимуть нікому не потрібні сертифікацію та підвищення кваліфікації фахівців, вестимуть базу даних й отримуватимуть дохід з продажу нерухомості та її оренди.