Какой должна быть стартовая цена на аукционах на государственную землю

Як покращити роботу земельних аукціонів?

По-перше — унеможливлювати змову учасників аукціонів та визначати пов'язаних осіб.

По-друге — знижувати стартову ціну для повторних торгів, якщо ділянка не була продана з першої спроби.

Детальніший аналіз ефективності земельних аукціонів та їх потенційних слабких місць — далі.

Державні та комунальні аграрні землі в пакеті реформ

Земельна реформа не обмежується законопроєктом про обіг земель, а містить пакет з щонайменше восьми законопроєктів, які розглядає парламент, та комплекс заходів з підвищення прозорості управління земельними ресурсами.

Серед цих заходів — розбудова системи моніторингу земельних відносин та аграрного реєстру, створення фонду гарантування кредитів.

Окреме питання реформи — ефективність використання земель державної та комунальної власності, які є джерелом масової корупції та значних бюджетних втрат. "Дизайн" вирішення цього питання виглядає таким чином.

Передавання 5,5 млн га державних земель за межами населених пунктів із 7,2 млн га у комунальну власність громад в рамках реформи децентралізації.

Встановлення розподілу земель при приватизації сільгоспугідь державних та комунальних підприємств. При їх приватизації пропонується таке.

Перше. До 40% загальної площі сільгоспугідь безоплатно передаватимуться у приватну власність працівникам підприємств.

Друге. До 20% загальної площі сільгоспугідь безоплатно передаватимуться у власність бійцям АТО та ООС.

Третє. Не менше 40% загальної площі сільгоспугідь продаватимуться або передаватимуться в оренду на прозорих земельних торгах.

Державні та комунальні землі будуть продаватися або передаватися в оренду лише на прозорих електронних земельних аукціонах.

Із врахуванням вчорашніх змін до законопроекту №2178-10, певно, наразі можна говорити лише про передачу державних та комунальних земель в оренду, оскільки безстроково заборонена продаж земельних ділянок сільгосппризначення державної та комунальної власності.

Оскільки державні та комунальні землі будуть продаватися або передаватися в оренду винятково через електронні аукціони, розгляньмо особливості земельних аукціонів, їх ефективність та потенційні слабкі місця.

Ефективність земельних аукціонів

З 2016 року продаж прав оренди на державні сільськогосподарські землі відбувається винятково через земельні торги (аукціони). Це спричинило суттєве зростання вартості оренди державних земель.

У 2016 році ціна оренди через земельні аукціони становила 2 249,8 грн за га, тоді як вартість оренди за землі державної власності на неконкурентних засадах за договорами минулих періодів становила лише 940 грн за га.

Для порівняння: середня вартість оренди приватних паїв у 2016 році становила 1 093,4 грн за га проти 862 грн за га у 2015 році. Більше того, розрив між вартістю оренди приватних і державних земель у 2018 році збільшився (середня вартість оренди держаних аграрних земель на аукціонах — 3 431,5 грн за га).

Спостереження та проблемні місця

Незважаючи на успішну практику аукціонів, усе ж залишається простір для покращення роботи цього інструменту в частині підвищення доходів від використання земель держави та громад. Сфокусуймося на взаємозв'язку між кількістю учасників, стартовою та фінальними цінами на земельному аукціоні.

Можна аналізувати фінальні ціни для аукціонів, що відбулися, тобто ті, на які зареєструвалися не менше двох учасників. Утім, якщо аукціон не відбувся через відсутність учасників, ділянка мусить бути виставлена на аукціон не раніше, ніж за місяць, і не пізніше шести місяців після невдалих торгів.

Що змінюється у правилах для повторних торгів?

Якщо на торгах був лише один учасник, він може отримати цю земельну ділянку за стартовою ціною. При цьому стартова ціна не знижується. Отже, якщо справжня ринкова ціна лежить нижче від стартової, логічно, що торги не відбуваються, і ділянку намагатимуться продати повторно.

За таких умов ділянки можуть виставлятися на продаж роками. У ділянок-"рекордсменів" "за плечима" понад десять невдалих аукціонів. Більше того, дані свідчать, що ціна при повторних торгах в окремих випадках може й зростати.

Вихід — можливість пониження стартової ціни на наступних торгах. Наразі стартова річна орендна плата для державних та комунальних земель становить 8-12% від НГО, хоча за законом ціна оренди державних та комунальних земель обмежується винятково розміром земельного податку — фактично 1% НГО.

Нижча стартова ціна може привабити більшу кількість учасників, що підвищуватиме конкуренцію на торгах. Залежність же фінальної ціни від кількості учасників продемонструємо нижче.

На графіку зазначене співвідношення між стартовою та фінальними цінами на аукціоні. На ньому можна побачити цікаву картину: більша частина спостережень розташована на одній прямій. Отже, фінальна вартість прав оренди на ці земельні ділянки майже не відрізняється від стартової ціни.

Найбільш вірогідна причина збігу — відсутність конкуренції. У грудні 2019 року на більшості успішних аукціонів (на 1 399 з 2 668) були лише два учасники.

Різний колір точок графіка дозволяє диференціювати результат аукціону за кількістю учасників. У той час, як більшість аукціонів з двома учасниками розташовані на одній прямій, спостереження для аукціонів з більшою кількістю учасників розкидані вгорі графіка, що ілюструє значний приріст в ціні.

Для аукціону з двома учасниками медіанне значення приросту ціни становить лише 2%, а для аукціонів з більш ніж трьома учасниками — 214%, тобто більше у понад три рази. Якщо медіанна кількість ставок, зроблених на аукціоні з двома учасниками, — три, то серед аукціонів, на яких було більше двох учасників, медіанна кількість ставок становить 79, тобто у 26 разів більше.

Найбільш імовірне пояснення такої разючої різниці — участь пов'язаних осіб на аукціонах з двома учасниками. Щоб аукціон відбувся, на нього можуть подаватися дві пов'язані особи, які де-факто не конкурують між собою.

Проблема в тому, що, на відміну від інших онлайн-аукціонів, що відбуваються на ProZorro, на земельних аукціонах, які проводяться на базі СЕТАМ, учасники торгів після аукціону не оголошуються. Отже, неможливо простежити, які особи постійно беруть участь в торгах разом, та перевірити, чи не є вони пов'язаними.

Рішення приховати дані учасників не можна виправдати захистом персональних даних, адже у разі перемоги та підписання договору оренди кожен може побачити код ЄДРПОУ та назву переможця у відкритому реєстрі прав власності за кадастровим номером ділянки.

Таким чином, кожен, хто йде на аукціон з метою придбати право оренди, готовий до оприлюднення даних. Також на інтернет-сторінках торгів, які проводить Держгеокадастр, нема інформації про кількість ставок та учасників в машинному форматі, що унеможливлює предметний аналіз цих торгів.

Задля підвищення ефективності роботи електронних аукціонів варто унеможливлювати змову їх учасників та визначати пов'язаних осіб шляхом публікації даних про учасників торгів після їх завершення, знижувати стартову ціну для повторних торгів, якщо ділянка не була продана з першої спроби.

Співавтор — Олег Нів'євський, Київська школа економіки