Помощь землевладельцам или "земельный бандитизм": что там с земельной реформой

Уже майже 20 років Україна живе в рамках земельного мораторію. З 2000 року Верховна Рада продовжувала заборону на продаж землі сім разів.

Востаннє його продовжували в грудні 2018 року. Тоді відповідними змінами до Земельного кодексу дію мораторію депутати подовжили "до набрання чинності закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2020 року".

Проте незабаром все може змінитися. Влада дала чітко зрозуміти, що готова покласти край порушенню конституційних прав людини та скасувати мораторій.

А тим часом окремі шахраї користуються ситуацією і намагаються "зловити більше риби в мутній воді". Що відбувається в селянських глибинках, і чому не так очевидно, хто виграє від скасування мораторію і запровадження земельного ринку?

Шахраї активізувались

Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування.

Після заявлених намірів команди Володимира Зеленського щодо земельної реформи громадяни, які раніше отримали у спадщину паї, почали активніше звертатись до нотаріусів для оформлення прав та належним чином формувати земельні ділянки, як цього вимагає Земельний кодекс.

Це, звісно, дозволяє навести лад у земельному кадастрі та зменшити ризики незаконної передачі сільськими, селищними та міськими радами в оренду так званих "невитребуваних паїв".

Проте є і зворотній бік медалі — після оголошення про ймовірне скасування мораторію, "земельні бандити" почали штурмувати стареньких селян, пропонуючи їм відносно невеликі кошти за землю "тут і зараз".

Починаючи з жовтня 2019 до профільних юридичних фірм часто надходять звернення зі схожим текстом: "Моя мати (батько, дід, бабуся) за безцінь віддала землю, що робити?".

А й справді, що?

Насамперед, не варто панікувати, адже мораторій ще не скасований. Спосіб відчужити/передати землю лише один – спадщина.

До селян навідуються невідомі особи, які пропонують їм грошову допомогу, платять за землю в обмін на завірений у нотаріуса заповіт і забирають всі правовстановлюючі документи на землю.

Чому так відбувається?

Селяни зневірені у тому, що зможуть скористатись своїм правом на продаж землі, а тому готові віддати землю за копійки. Натомість, великі аграрії, фермери та олігархи готові заплатити та дочекатись, коли вони стануть власником землі та зможуть в повній мірі нею розпоряджатись.

Таких випадків стає все більше, тому, чим раніше буде скасований мораторій та набере чинності закон про обіг земель, тим краще для власників паїв, серед яких переважають селяни похилого віку. Це, звісно, не єдиний "плюс".

По-перше, із запровадженням ринку землі значно зростуть ціни на оренду землі,  а тому селяни отримуватимуть більше доходу з орендних відносин.

Аргументи опозиції, що заборона обігу землі потрібна для того, аби вона приносила користь селянину, спростовується рівнем доходу землевласника від орендних відносин на сьогоднішній день.

По-друге, це можливість реалізації конституційного права людини на розпорядження власним майном. Конституцією України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Підтвердив це і Європейський суд з прав людини у справі "Зеленчук та Цицюра проти України", який визнав, що мораторій на продаж аграрної землі порушує права українців, та рекомендував виправити законодавство України та скасувати мораторій.

По-третє, у фермерів, яким бракує коштів, з'явиться можливість отримання позики під заставу землі.

Нюанси, про які мало хто каже 

Сьогодні приблизно 80% землевласників здають в оренду власні паї. Майже всі ці договори передбачають першочергове право орендаря на купівлю земельної ділянки.

Крім цього, в них передбачено, що перехід права власності до іншої особи не є підставою для зміни умов чи розірвання договору. Строки дії таких договорів сягають до 50 років.

Що це означає для селянина?

При бажанні продати свій пай, власнику доведеться, насамперед, запропонувати викупити землю орендарю.

Якщо ж останній відмовиться за будь-яких підстав, у власника виникнуть проблеми, тому що мало хто хотітиме "закопати" свої кошти на багато років, спостерігати, поки його землю обробляють та очікувати закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки.

Хто явно програє, так це середні сільськогосподарські підприємства та дрібні фермери, які в списках потенційних покупців займатимуть останні сходинки, та не зможуть конкурувати з агрохолдингами.

Скоріше за все, після закінчення своїх, належним чином зареєстрованих договорів оренди, вони втрачатимуть одна за одною земельні ділянки. Крім цього, збільшення суми орендної плати за користування так само вплине на їхній прибуток від господарської діяльності.

Суттєво це не позначиться на агрохолдингах. Вони юридично захищені, у них наявні, належним чином зареєстровані договори оренди, вони не порушують договірних зобов’язань, вчасно сплачують кошти за користування земельною ділянкою та у випадку пропозиції власника купити земельну ділянку матимуть фінансовий ресурс та будуть готові придбати землю.

Навряд чи вони будуть скуповувати всі землі, тому що немає сенсу в тому, щоб витрачати великі суми на купівлю паїв одразу.

Втім у перспективі їм необхідно буде думати як поновлювати свої договори, адже у власників земельних ділянок вже буде два шляхи розпоряджатись майном – або продаж, або ж продовження строку дії договору оренди.  

Щодо міфів про "агресивних" іноземців

Найважливіше питання, яке дуже болить противникам земельної реформи – чи скуплятимуть українську землю іноземці. Навряд чи.  

Чинним законодавством передбачені такі умови оренди земель сільськогосподарського призначення (строки, ціни, зміна умов, припинення дії договору), що іноземцям цікавіше та в цілому простіше отримати пай в оренду, ніж придбати його.

Ті іноземці, які хотіли "скупити" українську землю, давно нею користуються на орендних відносинах. 

Новим потенційним покупцям буде вкрай важко набути право власності, оскільки і законодавство, і всі сьогоденні договори оренди передбачають першочергове право орендаря на купівлю землі.

Також іноземцям цікаве утворення великих масивів землі, адже викупляти окремо паї по 2-4 га не вигідно, бо виглядатиме це як "шахматна дошка", яку ефективно обробляти просто неможливо.

Тобто "продажу України" та захоплення іноземцями української землі ми навряд чи побачимо.

Замість висновку

Насправді, питання продажу землі є дуже неоднозначним та багатогранним. Хто насправді виграв, а хто програв, та чи буде земельна реформа найуспішнішою реформою України за всі часи, чи її провалом, стане відомо не раніше, ніж через років 10.

Учасники земельних відносин звикли, що власники земель стабільно отримують від оренди паю гроші чи зерно, з орендарями склалися довготривалі чесні відносини, через що вони не одразу усвідомлять, що відбулось.

У свою чергу, орендарі захищені юридично на строк дії договорів оренди, та і не будуть готові одразу ж сплачувати великі суми та скуповувати землі.

А поки що селяни страждають від шахраїв, і це буде продовжуватись, доки не буде створено цивілізованого ринку землі.