Жизнь застройщика: чего ждать в 2020 году

Будівельна галузь у 2018 стала одним із трьох лідерів серед сфер і видів діяльності, в які було вкладено найбільше капітальних інвестицій — 52 млрд грн.

Лише за 10 місяців 2019 року будівельна сфера зросла на 20,8% порівняно з минулим і становила 131,5 млрд гривень.

Минулого року було введено у дію низку законодавчих актів, що вдосконалюють нормування будівництва в цілому, роблять процедури на ринку нерухомості прозорими, сприяють захисту права власності тощо.

Однак у процесі розробки ще декілька важливих документів. То що ж підготував уряд у сфері нерухомості забудовникам цього року та як це вплине на наступний?

Пайові внески

Уже не перший рік девелоперів турбують пайові внески до місцевих бюджетів.

Від 4% (для житлових об’єктів) до 10% (для нежитлових) забудовники сплачують на розбудову інфраструктури міста, безпосередньо в якому відбувається будівництво. Задум хороший, однак гроші, які теоретично мали йти на розвиток інфраструктури, зазвичай привласнювали місцеві чиновники.

З 2021 року передбачається скасування пайових внесків, однак не відразу. Упродовж наступного року буде перехідний період.

Для промислових об’єктів плати не буде, для нежитлових ставки знизяться до 4%, для житлових будинків – 2%.

До слова, хоча пайові внески відходять, ціна на житлову нерухомість зменшуватися не буде, однак суттєво й не підвищиться.

У підвішеному стані: що відбувається з ринком нерухомості Києва

Зі зниженням фінансового тиску на девелопера можна прогнозувати покращення бізнес-клімату в будівельній галузі та країні в цілому, адже законопроєкт стимулюватиме залучення інвестицій у будівництво.

Також підвищаться позиції України у світовому рейтингу легкості ведення бізнесу Doing Business (зокрема, за показником "Отримання дозволів у будівництві").

Е-система у будівництві

Корупція з боку дозвільних органів, питання прозорості процедури виділення землі та отримання дозволів на будівництво, а також процес введення об’єкта в експлуатацію.

Восени Верховна Рада прийняла закон, який регламентує здійснення всіх дозвільних процедур у будівництві в "е-кабінеті забудовника".

Зокрема, документ передбачає створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва у складі містобудівного кадастру, що об’єднає на інформаційному ресурсі всі дані про ринок будівництва.

Діджитал проти чиновників. Що у Зеленського планують робити з будівельною галуззю

Це мінімізує корупційні ризики між замовником будівництва та органами держархбудконтролю, знизить корупцію та забезпечить прозорість і доступність даних учасників будівництва, покращить якість і скоротить термін надання адмінпослуг та ін. послуг у будівництві, що допоможе звести до нуля необґрунтовані відмови.

Реалізація таких змін дасть змогу підвищити позицію України (за критерієм "Отримання дозволів на будівництво") у вищезгаданому рейтингу Doing Business.

Закон про захист права власності

Зважаючи на те, що реєстраційні права були надані комунальним підприємствам, цим декілька останніх років користувалися в тому числі й шахраї, які реєстрували такі підприємства переважно в селах, а далі, отримавши ключі доступу до реєстру, переоформляли власність по Україні без відома їх власників.

Безліч таких центрів по всій країні, з одного боку, зробили сервіс із реєстрації змін щодо підприємств та нерухомості доступнішим, з іншого – недобросовісність реєстраторів створила ризики втрати власності.

Документ, що набув чинності на початку листопада, припиняє діяльність таких комунальних підприємств, а також покликаний ліквідувати юридичні прогалини, що створюють проблеми власникам нерухомості, та зменшити кількість рейдерських захоплень нерухомого майна.

У цілому закон можна розцінювати як позитивний, зокрема, у частині захисту прав на нерухоме майно, зокрема доступ до реєстру здійснюватиметься шляхом "багатофакторної аутентифікації".

Це мінімізує випадки зламу, адже зламати і комп’ютер, і смартфон одночасно фактично неможливо.

У цілому закон покликаний покращити інвестиційний клімат та сприяти залученню іноземного капіталу.

Удосконалення нормування у будівництві

Будівельні норми, за якими раніше здійснювалося будівництво в Україні, були досить зарегульованими, у той час як переважна більшість країн обирають досить ліберальний – параметричний метод.

Надмірна зарегульованість перешкоджала прогресивним технологіям в українському містобудуванні.

Для виправлення цієї ситуації на початку жовтня президент України підписав закон про вдосконалення нормування у будівництві.

Загалом закон та його подальший вплив на розвиток будівельної галузі можна оцінити позитивно.

Адже мета документа – сприяти запровадженню інноваційних і прогресивних будівельних технологій, а також покращити інвестиційний клімат і пожвавити ділову активність у будівництві.

Однак не важко передбачити труднощі його імплементації. Так, поки незрозуміло, як чинні будівельні норми розпорядчого характеру мають узгоджуватися з новими нормами, розробленими за цим законом.

Інвентаризація застарілого житлофонду

Уже ні для кого не новина, що у відсотках застарілого житлового фонду в країні близько 50%, і його левову частку займають хрущовки.

Нещодавно Київрада все ж вирішила провести інвентаризацію житлового фонду.

Вона потрібна для того, щоб скласти уявлення про те, які будинки простоять хоча б 20 років та який вони мають клас енергоефективності.

Друге дихання для хрущівок

Міністерство розвитку громад (Мінрегіон) розробило законопроєкт, який передбачає реконструкцію застарілого житла різної поверховості.

Важливо, що нинішній законопроєкт передбачає реконструкцію застарілого житла різної поверховості. Однак його ще не прийняли.

Для реконструкції потрібен повноцінний законопроєкт і фінансування, адже комунікації, що під землею, приблизно на 85% зношені по всій країні.

Які прогнози на 2020

Житлова нерухомість. Влада готує законопроєкт, що має врегулювати ситуацію з житловими довгобудами та захистити інвесторів, які вклали кошти у такі об’єкти.

Так, у деяких із них, що стоять вже не один рік, і досі відбувається продаж квартир. Щоб мінімізувати такі ситуації, планується сформувати єдиний реєстр, у якому будуть зазначені всі непобудовані та/або заморожені об’єкти.

А для запобігання таким ситуаціям чиновників штрафуватимуть за відмову забудовникам у дозвільних питаннях із формальних причин 一 останні не завжди винні у виникненні проблемного об’єкта.

У сфері комерційної нерухомості збільшиться будівництво офісних центрів.

У 2019 девелопери відкрили 5 бізнес-центрів (загальна площа 一 близько 70 000 кв. м), однак це не задовольняє наявного попиту.

Тому найближчими роками ставки оренди в офісних центрах зростатимуть на 10-15% у рік.

За останні два роки Мінрегіон оновив та вніс зміни до будівельних норм, що визначають будівництво офісної та житлової нерухомості.

Вони покликані покращити якість життя у місті, зробити його комфортнішим.

Інвентаризація застарілого житлофонду столиці має посприяти вирішенню проблеми (реконструювати чи модернізувати будівлі), а прийняття генерального плану Києва у 2020 році (який є основою планування забудови міста, хоча фактично й не оновлювався останні 17 років) — припинити хаотичну забудову столиці.

Сумарно з цим, скасування пайових внесків, вдосконалення нормування у будівництві, запровадження електронного кабінету забудовника та "антирейдерський" закон — покликані спростити життя девелоперу, мінімізувавши проблеми з дозвільними документами та введенням об’єкта в експлуатацію, зробити ринок прозорішим.

Крім того, лібералізовані будівельні норми дадуть можливість реалізовувати сучасні рішення у будівництві.

Усе це має підвищити позиції країни в Doing Business та привабливість України для іноземних інвесторів у цілому.