ЗЕ-законопроекты о земле: "зрада" или "перемога"?

На фоні того, скільки лунає звинувачень у зраді та звітів про перемоги нової команди реформаторів, хотів би поділитися спостереженнями та зауваженнями щодо двох законопроектів про обіг земель, внесених цією командою.

Від того, за які умови обігу проголосують депутати, залежить, чи очікують Україну прогнозоване прихильниками ринку землі економічне зростання чи прогнозовані опонентами провали.

Почну з найбільш поширеного міфу, про який з новою силою сперечаються після оприлюднення законопроекту, — з результатів соціологічних досліджень.

Противники скасування мораторію акцентують увагу на тому, що переважна більшість респондентів не підтримує відкриття ринку. Є всі підстави вважати таке твердження маніпуляцією.

Не може у цивілізованій демократичній країні громадська думка вирішувати, чи потрібно позбавляти 16% співгромадян права розпоряджатися своєю власністю на землю.

Це питання однозначно вирішене та підтверджене рішенням Європейського суду з прав людини: мораторій порушує право власності і повинен бути скасований.

Право власності захищає Конституція України. Як розпоряджатися своєю власністю — це компетенція власника та громади, у якій він живе, оскільки розпорядження землею впливає на добробут власників суміжних ділянок.

Усі загравання попередніх влад із суспільною думкою були обумовлені винятково передвиборчим процесом. На підтвердження тези про маніпулювання громадською думкою наведу екстремальний приклад.

Відповідно до опитувань, переважна більшість росіян виправдовує війну з Україною та анексію Криму. Однак громадська думка не може стати виправданням акту агресії Росії. Те саме і з продовженням земельного мораторію в Україні: громадська думка не є підставою для подальшої дискримінації власників паїв.

Внесення урядом законопроекту про обіг земель є однозначно позитивним кроком, якого попередній уряд так і не спромігся зробити. Цей крок дозволив сфокусувати дискусію в експертному колі та в комунікаціях з громадськістю на тому, як саме варто відкривати ринок, щоб підвищити добробут українців.

Саме в цьому питанні думки й розійшлися.

Урядова спроба

Урядовий законопроект про обіг земель №2178 від 20 вересня ґрунтується на припущенні, що усунення будь-яких запобіжників та обмежень є абсолютним благом та дозволить досягти найбільшого позитивного впливу на економіку країни.

На жаль, це не так. Лібералізація дозволяє прискорити розвиток сформованих ринків та ринків, які не мають так званих екстерналій, тобто якби розпорядження однією ділянкою не мало впливу на права та можливості інших власників та користувачів. Ситуація з відкриттям ринку аграрних земель докорінно інша.

По-перше, цивілізований ринок земель в Україні ще не сформований: відсутні ринкова ціна, фінансові інструменти, судова практика щодо вирішення суперечок, а правила обігу, інформація про права та їх захист відомі не всім.

Це дасть перевагу тим учасникам ринку, які мають доступ до фінансових ресурсів, юридичної підтримки та інформації про ринкові можливості. Якщо це ігнорувати, то запропонований законопроект призведе до концентрації земель у таких гравців з довгостроковими негативними наслідками для ринку та місцевих громад.

Щоб запобігти цьому, законопроект повинен передбачити перехідний період на два-п'ять років, упродовж яких будуть діяти обмеження щодо концентрації земель та спекулятивних операцій, а також буде встановлена мінімальна ціна продажу.

По-друге, хвиля незадоволення доступом іноземців до ринку земель не безпідставна. Оскільки ринок ще не сформований, наступний крок реформ є завершенням первинного перерозподілу земельних ресурсів, який розпочався з паювання, але був загальмований мораторієм. Ці ресурси наразі недооцінені.

Відкриваючи доступ іноземцям, ми дозволяємо придбати стратегічні ресурси за безцінь. Постає питання: слугами якого народу є автори законопроекту? Земля буде надавати власнику ренту або прибуток під час перепродажу. Чому цей надприбуток на стадії формування ринку ми хочемо віддати за кордон?

Зовсім інша ситуація буде складатися на сформованому ринку наприкінці перехідного періоду. На той час внутрішні ресурси зростання та ефективності розподілу будуть майже вичерпані і залучення додаткової конкуренції та капіталу дасть поштовх для подальшого розвитку. Відповідно, закон про обіг земель мусить обмежити участь іноземців та іноземних кампаній на час перехідного періоду.

По-третє, створення ринку з недооціненим ресурсом вартістю 27-50 млрд дол (майже половина ВВП України) та обігом протягом першого року щонайменше 2,5 млрд дол стане потужним джерелом збільшення доходів власників завдяки продажу, збільшенню орендної плати та доступу до кредитів під заставу землі.

Це зростання відбудеться значно більшими темпами, ніж відповідне зростання продуктивності і, як наслідок, стане джерелом інфляції. Інфляція та відповідна реакція НБУ значно зменшить економічний ефект від відкриття ринку.

Подібний сценарій на ринку нерухомості був причиною фінансової кризи 2007-2008 років у США та Європі. Відповідно, застосування обмежень протягом перехідного періоду дозволить зменшити негативні наслідки на макроекономічному рівні і дозволить синхронізувати зростання доходів та зростання продуктивності.

Ринок землі за визначенням локальний. Частіше за все фермер буде розглядати можливості для збільшення свого земельного банку в межах суміжних сіл чи районів. Вартість оренди вища в селах, де конкуренція відбувається між трьома-чотирма виробниками порівняно із селами з одним-двома виробниками.

Відповідно, обмеження монополізації ринку землі та запобігання концентрації має сенс перш за все на місцевому рівні, а не на рівні країни. Тому законопроект повинен передбачити обмеження концентрації саме в межах громад та районів.

Спроба "Слуги народу"

Внесений депутатами від керівної партії законопроект №2178-10 є альтернативним до урядового. Він встановлює перехідний період для участі іноземців та передбачає запобігання концентрації на рівні громад. Цей проект є прийнятною основою для обговорення, але його слід доповнити такими нормами.

Перша. Перепродаж земель протягом короткого періоду, до п'яти років, повинен обкладатися суттєвим митом.

Друга. Мито на перепродаж та обмеження щодо іноземних власників не повинні поширюватися на банки, які можуть набувати землю у власність у випадках стягнення застави. Банки мають бути зобов'язані відчужити таку землю протягом одного-двох років і лише через аукціони. Без цього розвиток фінансових інструментів буде загальмований, а ефект від реформи зменшиться на половину.

Третя. Упродовж перехідного періоду повинна бути встановлена мінімальна ціна на землю. Така вимога допоможе захистити власника на період формування ринку та запобігти узаконенню тіньових оборудок, які відбувалися за останні роки. Це також дозволить наповнити місцеві бюджети.

Збалансований законопроект про обіг аграрних земель захистить інтереси власників, громад, держави і забезпечить стале економічне зростання.

До власників слід донести головну думку: ринок землі — це можливість, а не примус продавати свою власність. Навпаки — якщо у власника є можливість не продавати свою землю протягом перехідного періоду, то краще почекати і ухвалити рішення тоді, коли ринок буде сформовано та ціни зростуть.