Чи можуть іноземці купувати українські землі?

Як побороти страхи і міфи, якими обростає земельна реформа?

Де ота "золота середина", баланс у поводженні із найціннішим, що ми ще маємо, аби забезпечити розвиток і процвітання села, а отже, і стабільність економіки держави, а відтак – й добробут українців?

На ці теми час дискутувати і шукати виважені рішення…

Купівля землі як засіб запобігання майбутнім проблемам продовольчого забезпечення

Відомо, що українська земля споконвіків викликала інтерес сусідніх держав, як плодюча і багата.

Якщо відкинути загарбницькі тенденції, що обумовлені історією, і поглянути на реалії сьогодення, то сучасні іноземні інвестори бачать "українську житницю" як засіб виробництва і гарний об’єкт інвестування.

З іншого боку, глобалізаційні тенденції та євроінтеграційні прагнення України зумовлюють необхідність пристосовуватися до нових викликів.

Тому питання долі наших сільськогосподарських земель є нині особливо актуальним.

Проте спершу розгляньмо ситуацію із транзакціями на землю у світовому масштабі.

В останнє десятиліття посилилася тенденція, що одні країни скуповують або беруть в оренду сільськогосподарські угіддя на тривалий термін, а інші - продають або здають в оренду.

Фахівці із Land Matrix стверджують, що у світі за ці роки понад 200 млн гектарів сільгоспугідь було продано або віддано в оренду на тривалі терміни. Чому?

Більшість країн-покупців мають логічну далекоглядну стратегічну мету –  скуповувати землю як засіб запобігання майбутнім проблемам продовольчого забезпечення.

Адже до 2050 року, за даними різних експертів, людство чекає гостра продовольча криза.

Про обмеження щодо купівлі-продажу земель у різних країнах

Щоб убезпечити себе, кожна держава продумує систему обмежень на купівлю-продаж с/г землі.

У різних країнах різна специфіка таких обмежень. Так, для прикладу, у Норвегії та Польщі іноземцям потрібно отримувати спеціальний дозвіл.

В Угорщині, Литві, Латвії, Естонії, Словаччині покупець може бути громадянином Євросоюзу або країн Європейської економічної зони.

У Німеччині, Фінляндії, Нідерландах, Італії потрібно, щоб покупець був місцевим жителем.

У світі є країни, де іноземці мають такі самі права на придбання землі, як і самі громадяни (Німеччина, Франція, Велика Британія, Бельгія, Нідерланди, Люксембург).

Проте найбільш поширеною є практика застосування обмежень на власність і використання землі іноземцями.

Наприклад, у державах – нових членах ЄС було встановлено 7-річний перехідний період, упродовж якого було заборонено продаж сільгоспземель усім іноземцям, включно із іноземцями з ЄС.

Звісно, у кожній країні є ї свої "особливості" у цьому питанні.

Для прикладу, у Польщі іноземці мають доступ до ринку, якщо вони одружені з громадянином (громадянкою) Польщі та мешкали у країні останні 2 роки, або якщо вони мешкали у Польщі 5 років, після отримання статусу постійного резидента. 

У Болгарії іноземні особи чи компанії також можуть придбати землю для ведення сільського господарства, проте лише за умови, що вони проживають, чи ведуть свою діяльність на території Болгарії більше 5 років.

В Угорщині діє мораторій на продаж землі іноземцям, а держава усіляко регулює земельні відносини –  викуповує у приватних осіб, надає її в оренду.

Діють обмеження на купівлю землі іноземцями в Молдові.

Тут є заборона на відчуження землі іноземцям, проте особи, які мають подвійне громадянство, можуть бути власниками землі.

Наразі обговорюється можливість легалізації доступу до землі іноземцям.

Таке ж право обговорюється і в Грузії, хоча нині нерезиденти можуть тільки успадкувати ділянку або отримати разом з купленим будинком.

В Естонії іноземці (громадяни країн ЄС) можуть брати участь в операціях купівлі-продажу земель за умови використання її в сільськогосподарських цілях не менше, ніж через 5 років. 

Для громадян країн, що не входять в ЄС, дозволено використання не більше 10 га земель, дрібні ділянки продаються вільно, незалежно від громадянства.

У Росії іноземні громадяни та юридичні особи, особи без громадянства в установчому капіталі яких частка капіталу іноземних громадян більше 50%, можуть володіти земельними ділянками с/г призначення лише на правах оренди.

У Таджикистані право користування землями сільськогосподарського призначення іноземним громадянам та іноземним юридичним особам не надається.

Загалом у жодній з країн світу більше 10-12% землі іноземні інвестори не скупили..

Обмеження для іноземних інвесторів як шанс для наших фермерів

Боятися іноземних інвестицій в землю, вважаю, не варто. Вони принесуть з собою нові технології виробництва, нові методи управління, нову продукцію, а також нові робочі місця.

Іноземні інвестиції в с/г сектор – це один з ключів до європейської інтеграції.

Водночас обмеження для іноземців таки мають бути! На меті –  досягти не так економічних, як суспільно-політичних цілей.

Найактуальнішим для України є гарантування продовольчої безпеки та захисту українського села.

За відсутності таких обмежень українські фермери і фізичні особи на початковому етапі можуть виявитися неконкурентоспроможними покупцями порівняно з іноземцями.

Про парадокси вітчизняного законодавства і реалії концентрації земель

Земельним кодексом України встановлено, що "землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам" (ч. 5 ст. 22).

До іноземних підприємств прирівнюються також підприємства з іноземним капіталом.

Тим часом, відповідно досліджень Land Matrix, іноземний капітал контролює 2,4 млн га сільськогосподарських земель України. 

Відбувається саме великомасштабна концентрація земель.

Це не просто укладення договору оренди на земельні ділянки, у випадку України –  це придбання або поглинання цілих агрокомпаній, які вже мають у своєму розпорядженні тисячі гектарів на орендній основі.

Іноземний капітал контролює близько 10% всіх с/г земель країни.

Так, для прикладу, у 2018 році Саудівська компанія Saudi Agriculturaland Livestock Investment купила український агрохолдинг "Мрія" за 242 мільйони доларів.

Протягом двох років новий власник планує інвестувати до 150 мільйонів доларів в нове обладнання, інфраструктуру, агротехнології та консолідацію земельного банку "Мрії", щоб вивести її діяльність на світовий рівень.

Земельний банк "Мрії" планується розширити до 210 тис. га.

Чого чекати українцям?

Наразі зосередження уваги на питанні допуску іноземців на український ринок землі, на мою думку, грає двояку роль.

По-перше, це дозволяє відвернути увагу суспільства від необхідності здійснення рішучих антикорупційних заходів у земельних відносинах (особливо при використанні державних земель) та захисту конституційних прав власників.

По-друге, нам нав’язують страхи, як непереборну перешкоду для запровадження ринку сільгоспземель. Отже, це комусь вигідно?

Зізнаймося, сама тема довгий час є об’єктом відвертої політичної маніпуляції…

З європейського досвіду видно, що моделі земельного ринку є різні: ефективні, і не дуже. Який шлях оберемо ми? Поки невідомо.

Утім, судячи з того, яким чином зараз регулюються відносини в аграрній сфері, можна зробити окремі прогнози та висновки.

Доступ іноземців до ринку землі в Україні може бути відкритий лише після певного перехідного періоду (до 10 років).

Про це свідчать і заяви урядовців, відповідно до яких Україна є найпривабливішою країною для інвесторів, а перспективним напрямом для інвестицій є саме аграрний сектор.

Тому чекаємо Закон про обіг земель сільськогосподарського призначення, саме його положення і дадуть відповідь на підняті тут питання.

P.S. Першочергово потрібно сформувати "правила гри", як для вітчизняних землекористувачів та власників, так і для іноземних. І не лише правила, а і механізми контролю за їх виконанням.

Тоді ринкова система буде працювати, а земля сприятиме швидкому руху провідного вітчизняного "локомотиву" економіки – аграрного сектору.