Открытие рынка земли: реализовать нельзя медлить

Якби в Україні не діяв мораторій на продаж землі, то ВВП України у 2018 році міг би на 22,5 млрд дол або на 17% перевищувати фактичний рівень.

Так вважають експерти Київської школи економіки. Саме такою є ціна пригнічених протягом 18 років темпів зростання продуктивності агровиробництва.

Що ця "ціна" означає на практиці? Насамперед — рівень життя українців, який сьогодні на 17% гірший, ніж міг би бути.

Скептики скажуть: "Надмірна частка агросектору у ВВП — це погано для економіки". Але, друзі, що вам заважало паралельно розвивати інші галузі?

Переконана: після наведення цієї статистики навряд чи у когось залишаться сумніви, що мораторій необхідно скасовувати. Адже сьогодні мораторій — це штучна та шкідлива перепона на шляху розвитку нашої економіки.

Безболісні методи, яких не існує

Тепер треба почати. Ключове — не зволікати через страх "неправильного" старту та визначити найменш болючий спосіб. Будь-яке рішення може мати свої недоліки та наслідки, але подальше зволікання стане однозначною катастрофою. Таким чином ми й надалі вганятимемо економіку в стан системної стагнації.

Жоден аргумент не може бути приводом для чергового відтермінування на невизначений час запуску ринку аграрної землі. Необхідно ідентифікувати ризики земельної реформи та визначити можливі шляхи їх мінімізації.

Відкриття ринку без приватних земель

Одне з припущень щодо земельної реформи полягає у тому, що робити це слід поступово: краще почати із земель державної та комунальної власності, а приватні ділянки дозволити продавати лише на другому етапі.

Як представник банківського сектору спробую оцінити цей підхід. Насамперед — у контексті впливу на кредитування банками агробізнесу, адже доступність кредитів є одним з важливих чинників для економічного зростання.

З точки зору кредитування не так уже й важливо, будуть на старті продаватися будь-які чи тільки державні та комунальні землі. Відчутні обсяги кредитів для купівлі або під заставу землі банки зможуть видавати за двох ключових умов.

Перша — банки матимуть право володіти землею сільськогосподарського призначення без обмежень щодо площі, хоча б обмежений час.

Друга — ринок буде ліквідним для того, щоб ціна землі була прогнозованою (без цього не вберегтися від ризику знецінення застави) і термін експозиції землі не був надто довгим (орієнтир — удвічі менше граничного терміну володіння банком).

Ці умови прямо не пов'язані з тим, дозволений продаж будь-якої землі чи тільки державної та комунальної. Однак на швидкість формування ефективного ринку таке початкове обмеження вплине, і вплив цей може бути різноспрямованим.

З одного боку, старт ринку без приватної землі дає державі більше контролю, що за умови грамотної політики та прозорих механізмів може зменшити первинну волатильність. Так ми зможемо швидше досягти прогнозованості цін і попиту.

З іншого боку, це звужує потенційні обсяги ринку та відсуває формування справді ринкової пропозиції на другий етап, адже первинну пропозицію сформують чиновники. Це може, навпаки, уповільнити становлення ефективного ринку.

Це означає, що на першому етапі реформи земля не буде прийнятним активом для застави. Вплив на обсяги кредитування обмежиться додатковим попитом на кредити з боку покупців землі. Цей попит не буде підкріплений якісною заставою.

Активне зростання кредитування завдяки позикам під заставу сільськогосподарської землі почнеться після завершення першого етапу та скасування первинних обмежень щодо продажу приватної землі.

Корупційні ризики

Так історично склалося, що в разі запровадження будь-яких критично важливих кроків спершу необхідно відпрацювати такий алгоритм, який мінімізує людський фактор і, відповідно, корупційні ризики. Відкриття ринку землі — не виняток.

Важливо обмежити вплив чиновників на формування початкової ціни та не допустити обмеження конкуренції між покупцями. Отже, необхідні прозорі правила.

Пріоритет для орендарів

Відкриваючи ринок сільськогосподарської землі, важливо забезпечити пріоритет для аграріїв — історичних орендарів такої землі. Мова йде про людей, які реально працюють на цій землі, а не підлаштовуються під умови аукціону.

Це необхідно для того, щоб не руйнувати усталений бізнес і зменшити ризики рейдерства через викуп ділянок недружніми особами та розірвання договорів оренди. Тим паче, що й без відкритого ринку випадків рейдерства вистачає.

Серед таких орендарів є чинні позичальники банків. Рейдерські загрози їхньому бізнесу — це погіршення якості виданих кредитів і, можливо, нові непрацюючі кредити. Банківська система досі не може оговтатися від спадку непрацюючих кредитів 2014-2015 років. Нові проблемні кредити будуть зовсім недоречними.

Для більшості нинішніх аграрних позичальників поступовий старт ринку є скоріше позитивним чинником, адже дає більше часу для підготовки до викупу орендованої землі. Головне — пам'ятати, що цей комфорт не повинен перешкоджати розвитку.

Відсутність конкуренції комфортна для бізнесу, але руйнівна для розвитку країни. Тому пропоную реалізувати необхідні для економіки кроки з продуманими алгоритмами і максимальною обережністю, яка не гальмуватиме процес.