Купля-продажа квартир на этапе строительства: рекомендации и предостережения

Купівля-продаж квартир на стадії будівництва ніколи не втрачає своєї актуальності: більш приваблива ціна робить свою справу.

Водночас ризиків при укладанні такого виду договорів, а особливо при їх виконанні, залишається не менше.

Першочергово виникає потреба у належній перевірці всіх правовстановлюючих документів, що наявні у продавця та забудовника, які насамперед пов’язані з будівництвом квартири. Перевірка має відбуватися до моменту фактичного придбання  нерухомості покупцем.

Відповідно до Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу містить взаємні зобов’язання: продавця передати майно, а покупця прийняти його та сплатити за нього узгоджену суму коштів.

Кодексом також передбачені й конкретні вимоги до таких договорів.

Договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовому вигляді, обов’язково підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Слід мати на увазі, що порядок укладення договору купівлі-продажу квартири на стадії її будівництва має ряд особливостей та відмінностей від придбання готової квартири.

На відміну від договору купівлі-продажу готової нерухомості і відповідного набуття покупцем права власності на неї, при купівлі квартири на стадії будівництва укладається договір купівлі-продажу майнових прав.

Тобто покупець вкладає гроші в будівництво, а не в завершену квартиру.

Безперечно, інвестиції у квартиру на стадії будівництва є привабливими для покупця, адже вона має значно нижчу цінову пропозицію, і саме ця привабливість, як правило призводить до втрати пильності покупцем під час детального вивчення змісту договорів купівлі-продажу майнових прав.

Саме тому пропоную звернути увагу на важливі аспекти укладення відповідних договорів.

Насамперед звертаю увагу, що Цивільний кодекс не передбачає обов’язкового нотаріального посвідчення та реєстрації договорів купівлі-продажу майнових прав, що розширює поле для діяльності потенціальних шахраїв.

Разом з тим, кодекс передбачає договірне (добровільне) нотаріальне посвідчення, яким, на мою думку, не варто нехтувати. Хоча, дуже часто, забудовники відмовляються від такого права і, використовуючи правило вільного ринку, не йдуть на зустріч покупцям, аргументуючи встановленими правилами компанії.

Тоді покупцеві необхідно самостійно вживати заходів щодо захисту своїх прав.

По-перше, перед укладанням договору купівлі-продажу майнових прав необхідно проаналізувати документ, відповідно до якого в подальшому набуватиметься право власності на нерухомість.

Звертайте увагу на: структуру договору, строки будівництва, умови розрахунків, відповідальність у випадку недотримання умов договору та гарантії подальшого отримання документів, що будуть необхідні для реєстрації права власності на нерухоме майно.

На практиці часто виникають проблемні ситуації, коли покупець позбавлений можливості зареєструвати право власності на готову квартиру через відсутність у нього необхідних дозвільних та правовстановлюючих документів, отримати які від продавця та/або забудовника іноді майже неможливо.

По-друге, необхідно детально ознайомитися з інформацією про господарську діяльність та фінансовий стан продавця або забудовника.

Проаналізуйте інформацію з усіх можливих джерел інформації, доступ до яких не заборонено законом. Зокрема в безкоштовному запиті на сайті Міністерства юстиції України, на сайті Державної фіскальної служби.

Варто також перевірити в державному реєстрі судових рішень наявність судових справ за участю продавця та/або забудовника.

Звертайте увагу на наявність рішень про визнання боржника банкрутом, або вироків у кримінальний справах стосовно шахрайства, ухилення від сплати податків або фіктивного підприємництва.

По-третє, якщо було проаналізовано сам договір-купівлі продажу та не має сумнівів у сумлінності продавця, виникає потреба у аналізі дозвільної та іншої документації забудовника.

Зокрема, сюди належать документи на земельну ділянку, де знаходиться забудова (договір оренди, договір купівлі-продажу, або свідоцтво на право власності на земельну ділянку), документ, що підтверджує присвоєння незавершеному будинку будівельної адреси, дозвіл на виконання будівельних робіт та інші установчі документи.

Одразу застереження. Виявлення будь-яких невідповідностей або помилок в таких документах або договорі купівлі-продажу майнових прав відіграє значну роль при визначенні ризиків. Деякі з них навіть не підлягають вирішенню у суді, оскільки суттєво впливають на прийняття рішення про купівлю нерухомості.

Наведу приклад. У Верховному Суді розглядалась справа (№6-1858цс15), коли новобудову було введено в експлуатацію, покупець сплатив всю передбачену договором вартість, проте забудовник не надав документи для оформлення права власності на квартиру. Тому позивач просив суд визнати його право власності на квартиру.

Верховний Суд, дослідивши справу і вивчивши документи, зробив висновок, що покупцю квартири необхідно доводити, що він набув права та обов’язки власника на підставі документів, які є необхідними для укладання договору та реєстрації квартири після будівництва.

А договір купівлі-продажу майнових прав є договором про наміри, а не про власність. Тому позивачу було відмовлено у задоволенні його позову. 

Тобто у цій справі захистити свої права позивачу не вдалося. Інвестором було некоректно сформовано свої позовні вимоги.

Потрібно було вказати не про визнання права власності на нерухомість, а про визнання майнових прав на квартиру як об’єкт інвестування.

Тому незважаючи на вид нерухомості та його ціну, яка на перший погляд здається привабливою, рекомендуємо детально аналізувати наявні у продавця документи на предмет достовірності інформації, порівнювати її з відкритими джерелами даних щодо наявних судових спорів, а також історії забудовника.

Потрібно без жодних обмежень задавати усі питання забудовнику і лише після цього приймати остаточне рішення щодо укладання договору.