Жилищный минимум: европейские смарт-тренды и украинские проблемы
Снижение покупательской способности подтолкнуло застройщиков не к уменьшению прибыли и цен на квадратный метр, а к сокращению размера предлагаемого жилья.
Плох тот киевлянин, который не хотел бы квартиру в столице, — так можно перефразировать известную поговорку.
Урбанизация и рост количества внутренних мигрантов подогревает спрос на жилье в Киеве.
По данным Института демографии и социальных исследований НАНУ, в столице живет около 4 млн человек, а к 2025 году в городе будет около 5 млн жителей.
Покупкой квартир в столице интересуются не только украинцы, но и иностранцы. Они рассматривают квадратные метры как инвестиции. Таких запросов сейчас около 3%. Если квартиру сдать в аренду, она может окупиться за десять лет.
На оживление спроса застройщики реагируют предложением. Только во втором квартале 2018 года в эксплуатацию планируется ввести более 50 жилых комплексов, а в течение года будет построено около 1,4 млн кв м жилья.
Цифры впечатляют, но если рассмотреть объемы строительства в масштабах страны, то жилья предлагается мало. По данным Министерства регионального развития и строительства, в 2017 году в Украине построено 10 млн кв м жилья — 0,24 кв м на одного жителя или примерно три квартиры на тысячу человек.
Например, в Беларуси темпы строительства в три раза выше — 0,7 кв м, а в странах Западной Европы на человека приходится в среднем 1 кв м.
Динамика строительства в Киеве почти в два раза выше, чем в среднем по стране, и составляет 0,43 кв м на человека. Однако этого недостаточно, спрос на квартиры в столице будет расти быстрее.
Стоило экономике немного восстановится и повысить покупательную способность граждан, застройщики сразу же отреагировали завершением старых проектов и открытием новых. В 2017 году предложение жилья за год выросло на 30%.
Динамика объемов принятого в эксплуатацию жилья в Киеве
Предложение квартир увеличилось еще больше — на 39,1% за год. Квартир на продажу стало больше, но их размеры уменьшились.
Количество принятых в эксплуатацию квартир в Киеве, штук
2014 | 2015 | 2016 | 2017 | |
Всего | 19 048 | 19 091 | 20 265 | 28 190 |
В том числе: | ||||
1-комнатные | 8 732 | 9 322 | 10 728 | 15 243 |
2-комнатные | 5 596 | 6 157 | 5 949 | 8 488 |
3-комнатные | 4 048 | 3 061 | 3 155 | 3 925 |
4 и более комнат | 637 | 551 | 433 | 534 |
Источник: Госстат
Чтобы подогреть рынок и стимулировать продажи, девелоперы пытаются снизить конечную цену и уменьшают размеры квартир. Если раньше в новых жилищных комплексах были однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, то сейчас 40% домов спроектированы исключительно для однокомнатных жилищ.
Средняя площадь квартир в сравнении с 2016 годом снизилась на 6% и составила 60,8 кв м. Киев занимает последнее место в Украине по площади новых квартир, размер которых почти на четверть меньше, чем в среднем по стране.
Локомотивом продаж квадратных метров стали смарт-квартиры площадью 18-28 кв м. Они спланированы так, что в них помещается все необходимое: кухня, кровать, санузел, иногда даже гостиная. В Украине такие объекты появились сравнительно недавно, а в Европе и Азии их можно встретить повсеместно.
Например, во Франции половина населения не имеет собственного жилья и арендует небольшие площади. В Швеции основным покупательским спросом пользуются квартиры площадью 20-40 кв м. В Италии есть квартиры по 10 кв м. Они не используются для постоянного жилья, а лишь как "ночлег в рабочие дни".
В Японии, которая лучше всех умеет экономить пространство, есть жилье по 15 кв м, а владельцы помещений более 40 кв м считаются состоятельными.
Самый радикальный вариант — это квартиры-капсулы в Гонконге размером 2,2 кв м. Однако если в Азии и Европе такие размеры жилищ обусловлены дефицитом земли под застройку, то в Киеве главная причина — нехватка денег.
Минимальная стоимость смарт-квартиры в столице стартует с 10 тыс долл. Для среднего киевлянина это немало. Чтобы собрать такую сумму при официальной средней зарплате 10 568 грн, нужно работать минимум два года без учета других затрат. Можно экономить не так радикально и воспользоваться рассрочкой.
В кругах риелторов ходит анекдот: "Есть законы рынка, а есть законы рынка недвижимости". Новая маркетинговая политика застройщиков и ажиотаж вокруг смарт-квартир делают свое дело. Казалось бы, при недостаточных финансовых возможностях покупателей цены должны идти вниз, но застройщикам пока удается удерживать их на прежнем уровне — в пределах 23 тыс грн за метр.
Более того, стоимость метра малогабаритных квартир в некоторых ЖК иногда выше, чем в многокомнатных квартирах, и они пользуются спросом.
Динамика средней цены предложения квартир на первичном рынке
В 2017 году рост цен на жилье показали сегменты "бизнес" и "премиум". В основном, это связано с использованием в строительстве дорогих импортных материалов. В смарт-квартирах и эконом-сегменте такие материалы используются редко. Это позволяет удержать цену и не спугнуть покупателей.
В дальнейшем на рынок недвижимости Киева будут влить такие факторы.
Во-первых — рост себестоимости строительства. Ожидается, что в 2018 году себестоимость строительства вырастет на 19,5% до 14,34 тыс грн за кв м.
Во-вторых — ценовая конкуренция на вторичном рынке. Устаревание жилого фонда и его удешевление давят на первичный рынок даже в категории "эконом".
В-третьих — отсутствие ипотечного кредитования. Пока этот механизм финансирования покупки жилья недоступен из-за высоких процентных ставок.
В-четвертых — объемы строительства в городах-спутниках Киева. В борьбу за жителя столицы ввязались близлежащие села и города Киевской области, а значит, за покупателя придется побороться.