Вторая жизнь украинских вокзалов

В умовах нестачі бюджетних ресурсів для реконструкції будівель та розвитку інфраструктури залізничних станцій навряд чи "Укрзалізниця" самотужки здійснить будівельні та інші роботи так, як це може зробити приватний інвестор.

Крім того, на розвиток інфраструктури вокзалів і станцій впливає брак досвіду комерційного управління об'єктами, експертизи щодо міжнародної практики та тенденцій, технічної експертизи, ноу-хау та професійної команди.

Ресурси можна залучити через приватного партнера та інвестора. Звичайно, для таких специфічних проектів підходитиме далеко не кожний приватний інвестор.

Враховуючи аналогічні іноземні практики, найбільш перспективним приватним партнером для такого проекту була б компанія, яка має досвід в управлінні транспортною логістикою, комерційними площами та об'єктами нерухомості.

Пошук такого інвестора може бути складним завданням, однак його успіх міг би істотно збільшити шанси на розробку та реалізацію найефективнішої моделі розвитку й управління вокзалом та об'єктами його інфраструктури.

Чому концесія

Основні переваги механізму концесії та державно-приватного партнерства, ДПП, — можливість залучити ресурси приватного інвестора та використати його досвід для успішної модернізації вокзалу, залишаючи право власності за державою. Приватизація або оренда не дозволять досягти таких цілей повною мірою.

У випадку приватизації держава втрачає контроль та право власності на вокзали, які мають стратегічне значення для розвитку економіки та безпеки держави. Механізм оренди не дозволяє покласти на інвестора повний спектр обов'язків щодо розвитку інфраструктури так, як це можливо зробити в рамках концесії.

Саме тому ДПП та концесію слід розглядати як найбільш перспективні шляхи відновлення та розвитку інфраструктури вокзалів.

Не все так просто

Разом з тим, реалізувати проект концесії буде складніше з точки зору зусиль і часу на структурування проекту, документування, залучення низки експертів та оцінювачів, ніж здійснити приватизацію або укласти договір оренди.

На складність вплине і відсутність в Україні будь-якого досвіду реалізації концесійних проектів, не кажучи про проекти у залізничному транспорті.

Тим більше, що такі проекти розвитку вокзалів часто дуже специфічні та індивідуальні, що позбавляє можливості використати певну модель та досвід будь-якого іншого аналогічного або хоча би схожого проекту.

Для оцінки перспективності та рентабельності проекту реконструкції чи будівництва вокзалу в кожному окремому випадку потрібно аналізувати низку параметрів: розташування, доступність, інтегрованість у загальну транспортну систему, обсяги пасажиропотоку, вантажів та можливості їх збільшення.

Де гроші

Важливим питанням є вибір форми фінансування. Для розвитку вокзалів у світі часто залучають ресурси девелоперської компанії. Вона фінансує частину проекту або сама будує чи реконструює об'єкт і розпоряджається комерційними площами.

Проте одного джерела фінансування навряд чи вистачить, тож державна підтримка, субсидіювання, запозичення на місцевих та міжнародних ринках також розглядаються. Важливо досягти найбільш якісного поєднання всіх джерел, що допоможе отримати фінансові ресурси на найвигідніших умовах.

Що каже закон

Перш ніж починати розробку проекту, потрібно вирішити більш глобальні регуляторні питання галузі залізничного транспорту. Для реалізації концесійного проекту на базі будь-якого вокзалу потрібно буде не лише дочекатися якісного закону про концесії, який перебуває на розгляді Верховної Ради.

Щоб можна було укласти та виконувати концесійний договір, змін та удосконалення потребуватиме низка інших законів та нормативних актів. Почати можна з вирішення питання статусу майна залізничного транспорту загального користування та обмежень у розпорядженні ним.

Наприклад, "Укрзалізниця" не може відчужувати, передавати в користування, оренду, лізинг, концесію, управління та заставу майно, що є державною власністю та передане компанії на праві господарського відання. Компанія також не має права вносити це майно до статутного капіталу суб'єктів господарювання.

Тож поставатиме питання, яким чином таке майно передаватиметься у концесію чи оренду та чи буде це прийнятним для приватного інвестора.

Крім того, при розробці першого проекту концесії вокзалу доведеться вирішити низку специфічних питань: обов'язкові тарифи на перевезення, можливості встановлення комерційних тарифів, забезпечення мінімального обсягу пасажиропотоку, можливості розпорядження площами для комерційних цілей.

Буде нам щастя

Попри всі труднощі, які виникнуть на шляху розробки принаймні першого проекту концесії, варто пам'ятати, що переваги від його реалізації будуть значними за умови його якісної розробки, врахування та оцінки всіх ризиків, якісного та ефективного розподілу таких ризиків між всіма сторонами.

Серед переваг — реконструкція вокзалів і створення додаткових послуг для пасажирів. При якісному управлінні вокзалами вони можуть бути не лише транспортними вузлами, а перетворитися на ключові комерційні об'єкти.