Как зарегистрировать землю

Два роки тому в Україні було побудовано кадастрову систему, якій експерти дали позитивну оцінку.

Цьому передувала довга історія із скандалами та непорозуміннями.

Держава довго не могла визначитися з концепцією кадастрово-реєстраційної системи.

Ухвалення закону про кадастр тривало 20 років, земельне відомство ледь не щороку змінювало очільника, проте - таки сталося.

У рамках проекту Світового банку "Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру" було проведено аерофотозйомку території країни, створено картографічну основу кадастру,  запущено автоматизовану інформаційну систему кадастру.

Відкриття публічної кадастрової карти стало проривом: уперше в історії України інформація про земельні ділянки з'явилася у відкритому доступі. Чи скористалася країна набуттям? Наскільки успішно вона просувається у розвитку системи?

Побудова ефективної кадастрово-реєстраційної системи - це довгострокова державна інвестиція в розвиток інфраструктури економіки країни.

Відповідно до світового досвіду, вона сприяє підвищенню ефективності національних економік до 10%, дає стрімкий розвиток земельному ринку, фінансово-кредитним установам, іпотечним інструментам, судовій системі.

Починаючи з 2000 року, Україна намагається створити нову систему ведення земельного кадастру та реєстрації прав нерухомості. Це дозволить вирішити низку питань, що забезпечують життєдіяльність країни: ефективність та прозорість оподаткування майна, гарантування прав та сприятливий інвестиційний клімат.

Від рівня функціонування геоінформаційної системи та повноти даних залежить успіх у здійсненні багатьох урядових рішень, зокрема, щодо раціонального використання ресурсів і земельної реформи.

Кадастрова система України взяла за основу найкращий міжнародний досвід.

Облік землі та нерухомості у кожній країні ведеться від початку становлення земельно-правових відносин. Форми кадастру там різні, однак більшість європейських країн пішли шляхом формування єдиної системи. Інші країни вдаються до кадастрових реформ задля приведення систем до єдиних стандартів.

Два роки тому в Україні була запроваджена кадастрова система, якій експерти дали позитивні оцінки. Проект реалізовувався за підтримки Світового банку і тривав майже десять років.

Український кадастр будували виходячи з розуміння, що кадастрова система є базою даних про природні ресурси та нерухомість для прийняття економічних, адміністративних та юридичних рішень, для планування та розвитку територій.

Складові такої системи - база даних про землі та технічні інструменти для збирання, оновлення, обробки та розповсюдження цих даних.

Кадастрова система повинна бути точною і достовірною, орієнтованою на користувача, забезпечувати йому максимальну зручність, оперативність обслуговування за мінімальну вартість та головне - користуватися довірою.

На момент запровадження електронного кадастру експерти Світового банку засвідчили: він відповідає принципам побудови кадастрових систем.

Наступними завданнями стали наповнення кадастру повними і достовірними даними, підтримка рівня їх актуальності, забезпечення фінансової сталості системи та вдосконалення законодавства щодо єдності кадастрово-реєстраційної системи. Наскільки успішно виконуються ці завдання?

Під час роботи над Земельним кодексом, який набрав чинності 1 січня 2002 року, йшлося про необхідність створення єдиної кадастрово-реєстраційної системи. Втім, пізніше Мін'юст та тоді ще Держкомітет із земельних ресурсів почали сперечатися, хто з них буде реєструвати права власності на землю.

Дискусію врегулювали закони "Про державний земельний кадастр" та "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Існують дві державні системи: реєстрації прав на нерухоме майно та земельного кадастру, між якими підтримується електронний обмін інформацією.

Найкраща міжнародна практика передбачає певні принципи побудови ефективних кадастрово-реєстраційних систем. Чи відповідає їм вітчизняна система?

1. Ведення системи реєстрації прав на нерухомість на основі записів про земельні ділянки - земля та нерухоме майно розглядаються як єдиний об'єкт нерухомості.

Законодавство України передбачає формування і реєстрацію земельної ділянки та будівлі як різних об'єктів, так і як єдиного об'єкта залежно від власника.

Проте на практиці дві окремі процедури реєстрації призводять до додаткового витрачання часу та коштів. Набувачу прав доводиться звертатися до мінімум двох органів, у кожному з яких функціонує окрема процедура розгляду заяв. До того ж, реєстрація ділянки здійснюється для подальшої реєстрації прав на неї.

Отже, згаданий вище принцип у повному обсязі не реалізується.

2. Реєстрація прав на земельні ділянки та нерухоме майно здійснюється в одному реєстрі прав.

Це питання регулюють Земельний кодекс, закони "Про державний земельний кадастр", "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до законодавства, у Державному реєстрі прав на нерухоме майно здійснюється реєстрація речових прав на земельні ділянки. Отже, принцип дотримано: права на ділянки та інше нерухоме майно реєструє один реєстр.

3. Реєстрація прав є адміністративною функцією - державна реєстрація прав повинна бути відокремлена від судових або нотаріальних органів.

У 2013 році до реєстрації прав на нерухоме майно долучили нотаріусів, але мети досягнути не вдалося.

По-перше, залишилися всі ланки у довгому ланцюжку реєстрації права на ділянку.

По-друге, додаткова процедура нотаріального посвідчення документів вимагала додаткової оплати, розмір якої не впливав на строки та якість реєстрації.

Слід зазначити, що проведення реєстрації права власності державним реєстратором чи нотаріусом не позбавляє необхідності нотаріального посвідчення договору.

Отже, виконання принципу не забезпечується.

4. Реєстрація прав та ведення кадастрових карт здійснюється однією установою.

Кадастрові карти ведуться у складі кадастру, а Реєстр прав може ними лише користуватися.

Вбачається доцільним надання повноважень з реєстрації прав на земельні ділянки кадастровим реєстраторам. Без цього принцип не виконується.

5. Послуги системи орієнтовані, насамперед, на користувача.

За два роки функціонування обох систем створити більш-менш повну базу даних хоча б однієї системи не вдалося. У кадастрі відсутні дані про значну кількість ділянок, лісових угідь та земель водного фонду.

Проблемними лишаються землі поза межами населених пунктів. Зокрема, це стосується земель державної власності, земель запасу та резервного фонду. Багато нарікань викликали затримки з реєстрацією права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що належать власникам паїв.

Отже, принцип повністю не виконується через незручність користування двома системами та неповні бази даних про земельні ділянки та права на них.

6. Системи земельного кадастру та реєстрації прав повинні бути самоокупними.

Відповідно до законодавства платежі від адміністративних послуг систем надходять до держбюджету і вже звідти розподіляються за потребами. Втім, вони часто не є співвідносними з потребами підтримки кадастру та актуалізації даних.

У 2013-2014 роках адміністрування кадастрової системи було профінансовано не в повному обсязі та із затримками. При обмеженому фінансуванні потрібно вводити режим економії та ефективного цільового використання коштів для кадастру.

Нинішня ситуація не дозволяє гарантувати незалежне та стійке функціонування обох систем. Отже, принцип не виконується.

Узагальнюючи, можна зробити висновок, що існуюча в Україні кадастрова та реєстраційна системи потребують вдосконалення та розвитку. Куди рухаємось?

10 вересня 2014 року уряд прийняв постанову "Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади". Вона передбачає, що Держземагентство реорганізують у Державну службу з питань геодезії, картографії та кадастру. Координувати процес доручено міністру регіонального розвитку.

Згідно з постановою, за новою установою зберігається правонаступництво прав та обов'язків Держземагентства. При цьому функції державної реєстрації речових прав на земельні ділянки покладено на Державну реєстраційну службу, а координувати службу, як і раніше, буде міністр юстиції.

Логіка, міжнародний досвід та досвід України доводять: інформаційні системи земельного кадастру, реєстр прав та процедури реєстрації земельних ділянок слід об'єднати в одну уніфіковану процедуру та єдину інформаційну систему.

Загалом адміністративні перетворення позитивні, однак за останні сім років це вже четверта реорганізація центрального та територіальних органів з питань земельних ресурсів. Кожна з них була проблемною та тривалою.

Проте зручною для громадян система буде лише тоді, коли вони зможуть звертатися лише до одного "вікна" і платити один раз прийнятну суму. Чим менше "вікон", до яких треба звертатися, тим менший ризик виникнення корупції.

Законодавство чітко визначило строк проведення державної реєстрації ділянки. Він становить 14 календарних днів з дня реєстрації заяви. Термін проведення реєстрації права власності та інших речових прав становить 14 робочих днів.

За рахунок об'єднання інформаційних систем та процедур реєстрації в одну систему та процедуру загальний строк проведення державної реєстрації права можна скоротити до 14 днів, а реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно, іпотеки та оренди можна проводити одночасно з реєстрацією прав.

Плата за витяг про ділянку становить 53 грн, за надання інформації з Реєстру прав - 120 грн. За реєстрацію ділянки з липня 2014 року плата не стягується. За державну реєстрацію права власності на нерухоме майно справляється мито у розмірі семи неоподатковуваних мінімумів доходів громадян - 119 грн.

За рахунок об'єднання інформаційних систем та процедур реєстрації загальний розмір платежів за реєстрацію та витяги, які сплачують громадяни, можна зменшити на 65 грн та 53 гривні, тобто на 118 грн. У разі об'єднання систем можна скоротити видатки державного бюджету на адміністрування.

Не важливо, хто вестиме реєстри. Важливо забезпечити цілісність системи в умовах залучення до процесу різних установ, вибудувати високий рівень міжвідомчої співпраці, формалізувати обмін даними, об'єднати бази, інтегрувати накопичену інформацію та уникнути дублювання.

Без створення ефективної системи кадастру не буде ефективної системи реєстрації прав, а без ефективного управління даними - державних гарантій.

* * *

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться.

Точка зору редакції "Економічної правди" та "Української правди" може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.