Лондон - Жуляны. История одного незаконного строительства в Киеве
Застройщик возвел многоэтажку на усадебных землях, оформил ее как частный дом и продает там квартиры. Как это стало возможным и можно ли снести надстройку?
Киевский микрорайон Жуляны, который когда-то был селом, состоит преимущественно из частных малоэтажных домов. Однако приближенность к окружной дороге и новым станциям метрополитена спровоцировали появление там многоквартирных зданий.
Возведение жилых комплексов на участках для индивидуального жилищного строительства условно законно в зависимости от способности застройщика искать правовые лазейки, поэтому среди одноэтажных усадеб вырастают многоэтажки.
Примером такого строительства является ЖК "Лондон парк", который появился на улице Дмитрия Луценко на четырех земельных участках размером до десяти соток каждый. Заказчик строительства оформил разрешение на возведение четырехэтажной усадьбы, а возвел семиэтажный комплекс на 140 квартир, доступных к приобретению.
Почему соседи против самовольного строительства и как решение Верховного Суда может стать прецедентом для аналогичных застроек усадебных участков по всей Украине?
Страна возможностей
В 2017 году три физлица создали жилищно-строительный кооператив (ЖСК) "Лондон парк". Они владели смежными участками в Жулянах. Через год из состава ЖСК вышли два участника и зашли три новых. С тех пор их состав не менялся.
В том же году соучредители получили разрешение на возведение усадебного четырехэтажного дома. По документам, это строительство относится к первому классу последствий - СС1. В такой постройке по закону могут проживать до 50 человек. Для получения разрешения на такой объект необходимо обратиться в городской орган архитектурно-строительного контроля, оно предоставляется в автоматическом режиме.
Зато в 2019 году застройщик начал возводить семиэтажный дом. Это стало понятно после завершения монолитных работ. Такое сооружение относится к третьей - самой высокой - категории сложности СС3. Разрешение на получение такого жилья надо брать у государства - в инспекции архитектуры и градостроительства.
В сентябре 2020 года Государственная служба по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Госгеокадастр) зафиксировала нарушение: на участках усадебной застройки возвели пятиэтажный каркас. Орган составил акт о нецелевом использовании земли.
В 2021 году соседи "кооператоров" подали иск в Соломенский райсуд Киева. Истцы указали на нарушение правил добрососедства, требований Земельного кодекса, государственных строительных норм и требований градостроительных условий и ограничений.
Сторона обвинения доказала несоответствие использования участка его функциональному назначению, превышение установленной высотности и этажности, нарушение норм ГСН по расстоянию до ближайших домов и соблюдению противопожарных разрывов между зданиями, объясняет старший юрист АФ Pragnum Алена Мичурина. Суд запретил работы выше четвертого этажа и продажу квартир на верхних этажах. Также назначили судебную экспертизу.
Застройщик не предоставил проектную документацию, не выполнил два судебных решения, не пустил эксперта на объект и достроил семиэтажный дом. После этого подал в департамент КГГА две декларации о его вводе в эксплуатацию, где назвал сооружение четырехэтажным одноквартирным усадебным домом площадью 5 456 кв. м. Декларации зарегистрировали без выезда инспекторов на место.
Судебная экспертиза, проведенная в 2023 году, установила реальное положение вещей: семь этажей, нарушение норм пожарной безопасности, расстояние до соседних участков - от 2,6 м до 5,8 м вместо минимально необходимых 15-ти. В августе 2024 года суд первой инстанции признал дом самовольной постройкой и обязал снести пятый-седьмой этажи. В феврале 2025 года апелляционный суд поддержал это решение.
Тогда застройщик изменил тактику. В 2025 году постороннее лицо подало апелляционную жалобу, заявив, что в 2023 году купило в доме квартиру на шестом этаже. Продавцом было юридическое лицо, аффилированное с "Лондон парком".
По словам истцов, из выписок из государственных реестров им стало известно, что частный нотариус и инженер по технической инвентаризации совершили противоправные регистрационные действия, в результате которых площадь дома "выросла" с 5 456 кв. м до 7 324 кв. м, а сам объект превратился на бумаге из усадебного в многоквартирный.
Поэтому в реестре прав на недвижимое имущество и реестре строительной деятельности содержится разная информация об одном и том же объекте.
В сентябре 2025 года апелляционный суд в новом составе отменил решение о сносе трех этажей, сославшись на то, что соседи застройки якобы не доказали нарушение своих прав, а снос надстройки нарушит право собственности покупателей квартир. В феврале 2026 года Верховный Суд оставил это решение в силе.
Суд признал, что квартира на шестом этаже - объект самовольного строительства, на который не возникло законного права собственности, но отказал в иске, потому что решение первой инстанции якобы затрагивало права покупателя. Суд проигнорировал то, что именно застройщик продал эту квартиру, нарушая судебный запрет.
Для соседей, которые судятся пять лет, это тупик. Чтобы снова обратиться в суд, им нужно судиться с владельцами квартир в доме, но государственный реестр даже не содержит информации о том, на каком этаже расположено имущество.
Бюрократический пинг-понг
Строительство в Жулянах инициировали не физлица, объединенные в кооператив, а строительная группа PARK ( владельцы Зоя Матушевич и Елена Харченко). Эта девелоперская компания имеет похожие проекты, возведенные на усадебных участках по схеме кооперативов, в Голосеевском районе, на Красном Хуторе и в Быковне. Упоминание о причастности "Лондон парка" к своему портфелю группа убрала.
ЭП не удалось поговорить с застройщиком или его представителями. Юрист "Лондон парка" Анна Никитина-Дудикова сообщила, что с ней заключили договор исключительно на представительство интересов ЖСК в суде. Она передала контакты журналиста представителям ЖСК, но обратной связи редакция не получила.
Издание обратилось в Государственную инспекцию архитектуры и градостроительства (ГИАМ) с просьбой объяснить, как государство допустило самовольное строительство в Жулянах. Там ответили, что объекты класса СС1 и СС2 в пределах Киева относятся к полномочиям не инспекции, а департамента по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля Киева, то есть городской структуры КГГА.
Несмотря на акты Госгеокадастра, судебные запреты, решения судов и публичный резонанс дела должностные лица ГИАМ объект не проверяли.
Департамент по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля Киева сообщил ЭП, что предоставил ЖСК "Лондон парк" градостроительные условия и ограничения в 2017 году. Документ четко устанавливал максимальную высоту здания на уровне 18,8 м, этажность - четыре этажа, включая цокольный и мансардный.
За соблюдение этих требований отвечают проектная организация, главный архитектор и главный инженер проекта, сообщили в городской администрации.
Постановление Соломенского райсуда от 2021 года о запрете строительных работ выше четвертого этажа было адресовано строительному кооперативу, а не департаменту, сообщили в КГГА. Принудительное исполнение судебных решений - это компетенция государственной или частной исполнительной службы, уточнили в КГГА.
Решение Соломенского райсуда от 2024 года и постановление Киевского апелляционного суда от февраля 2025 года, которые признали объект самовольным строительством, отменил Киевский апелляционный суд в сентябре 2025 года. В феврале 2026 года Верховный Суд оставил это решение в силе, отказав в иске.
С 24 февраля 2022 года в Украине действует военное положение, проведение плановых и внеплановых проверок приостановил Кабмин, проверка достоверности данных в декларации о вводе в эксплуатацию не осуществляется, напомнили в КГГА.
"Декларативная процедура для объектов класса СС1 - сознательная законодательная политика, введенная в 2011 году для упрощения разрешительных процедур. Департамент действует в пределах полномочий, определенных этим законом", - резюмировали представители города.
Найти баланс
Главное последствие этого дела касается всей страны, говорят соседи-истцы. Верховный Суд фактически утвердил схему: возводи многоэтажку на землях усадебной застройки, оформляй ее как усадебный дом, манипулируй с реестрами, быстро продавай квартиры посторонним людям - и никакого демонтажа не будет.
Поскольку решение Верховного Суда обязательно для других судов при вынесении ими определений, эта схема открыта для использования по всей стране, считают они.
Решение Верховного Суда юридически корректно, объясняет партнер юридической компании Ario Андрей Филик. Суд отказал в сносе не потому, что согласился с законностью застройки, а потому, что истцы выбрали ненадлежащих ответчиков.
"Верховный Суд не закрыл историю, а сформировал дорожную карту для нового иска. В решении прямо зафиксировано ключевое: объект является самовольным строительством. Это сильная позиция для истцов, поскольку этот факт уже установлен судом и подлежит учету другими судами в дальнейших спорах", - говорит Филик.
По его мнению, проблема заключается в реализации нового иска, ведь в ходатайстве о сносе надо будет судиться с каждым из десятков владельцев квартир.
"Кто-то умер - и дело останавливается до оформления наследства. Кто-то уехал за границу - и с ним нет связи. Кто-то проходит военную службу - опять процессуальные паузы. В итоге получится история на годы", - объясняет Филик.
В ходе рассмотрения дел возникнет еще один критический аспект: последствия для добросовестных покупателей. Они могут получить право регресса к застройщику, то есть требовать от него возмещения убытков после выполнения решения суда, но если застройщик, например, обанкротится, то владельцы останутся и без жилья, и без компенсации. "Суд не может игнорировать такие риски", - говорит юрист.
Какое решение может принять Фемида по "лишним" этажам? В подобных спорах суды обычно ищут баланс между нарушением и реальными последствиями для людей, рассуждает Филик. "Именно этот баланс, а не только факт самовольного строительства, в конце концов будет определять финальное решение", - резюмирует он.
Вмешательство в право собственности, даже если оно осуществляется с легитимной целью, будет рассматриваться как нарушение Конвенции о защите прав человека и основных свобод, если не будет установлен справедливый баланс между интересами общества, связанными с этим вмешательством, и интересами лица, которое подвергается вмешательству в его право собственности, подтверждает Мичурина из Pragnum.
"Апелляционный суд пришел к выводу и Верховный Суд его подтвердил, что снос этажей приведет к непропорциональному вмешательству в право владельцев квартир на мирное владение имуществом. Перспективы нового иска сомнительны", - говорит юрист.
К застройщику могут применить статьи Уголовного кодекса о невыполнении судебного решения (ст. 382), мошенничество (ст. 190) и злоупотребление полномочиями с целью получения неправомерной выгоды (ст. 364-1).
Если будет установлено, что госрегистратор игнорировал обременения или судебные запреты, то это может трактоваться как злоупотребление полномочиями, объясняют представители Ario и Pragnum. Действия инженера по технической инвентаризации в случае подтверждения внесения заведомо ложных сведений в техническую документацию могут подпадать под статью о подделке документов.
Как исключить создание застройщиком "живого щита" из покупателей квартир и выведение себя из-под удара? Филик предлагает использовать процессуальные инструменты: обеспечение иска или наложение ареста в рамках уголовного производства на старте спора. По его словам, это уменьшит пространство для схем.
"Иначе возникает ситуация: иск подан, но квартиры перепродаются, иногда несколько раз, и истец вынужден "догонять" новых владельцев", - говорит юрист.