Сам себе ТРЦ. Как торговля приближается к покупателям

"Чтобы купить одежду, нужно дождаться, пока в Киев приедут какие-то дураки из Америки", — шутят киевляне в соцсетях. Визиты посланцев Дональда Трампа создают небольшое окно, когда магазины не закрываются, и можно не бегать по торговым центрам в надежде купить джинсы до очередной воздушной тревоги.

Торгово-развлекательные центры постиг кризис. Их не спасает даже разрешение правительства работать во время "желтой" тревоги. После сообщений о том, что ТРЦ являются целью для российских шахидов, киевляне как можно быстрее эвакуируются из помещений при звуке сирен.

На доходность ТРЦ оказывает давление и перераспределение структуры коммерческой недвижимости в сторону компактных форматов — помещений на первых этажах жилых комплексов и ритейл-парков. Этот тренд продолжается уже несколько лет. Происходят процессы, схожие на диверсификацию источников производства электроэнергии: вместо крупных точек продаж появляются тысячи мелких. Каким будет будущее традиционных ТРЦ?

Переход к компактным форматам

Коммерческие помещения на первых этажах домов становятся стандартной составляющей жилищного девелопмента. Это меняет распределение функций между форматами недвижимости. Если крупные ТРЦ привлекают посетителей широким выбором магазинов и развлечений, то коммерческие помещения в жилых кварталах ориентируются прежде всего на повседневный спрос.

Развитие локальной коммерции будет постепенно перераспределять спрос между жилыми комплексами и ТРЦ, считает основатель и генеральный директор компании "Архиматика" Дмитрий Васильев. По его словам, потребители будут всё чаще выбирать место для покупок, исходя из удобства: насколько быстро и без усилий можно получить нужный товар или услугу.

"Если мне нужно купить что-то повседневное, зачем ехать в ТРЦ, искать парковку и проходить через несколько этажей, когда всё есть рядом с домом? Чем больше предприятий будет открываться в пешей доступности, тем меньше причин ездить в ТРЦ. Крупные сети это понимают и открывают компактные магазины рядом с домом", — говорит Васильев.

Отдельные категории бизнеса могут извлекать выгоду из работы за пределами ТРЦ. В частности, рестораны все активнее рассматривают возможность открытия street-retail в жилых комплексах, говорит коммерческий директор Dragon Capital Property Management Наталья Кравец. Среди преимуществ такого формата она называет возможность обустроить летнюю террасу и самостоятельно определять график работы. Потенциальными арендаторами также могут быть крупные аптечные супермаркеты, зоомагазины, магазины детских и спортивных товаров, другие специализированные операторы.

Появляются и convenience-центры – небольшие объекты, ориентированные на повседневный спрос и расположенные ближе к покупателю. Этот формат развивается благодаря продуктовым сетям в формате "рядом с домом" и дискаунтерам (магазины с ценами ниже средних – ЭП), говорит директор компании UTG Евгения Локтионова.

Переход к компактным форматам — долгосрочный тренд. По данным UTG, в последние годы более 80% новых торговых площадей, запланированных или введенных в эксплуатацию, приходится на небольшие объекты районного значения и пригородные форматы.

"Районные торговые центры площадью до 20 тысяч квадратных метров стали основой нового девелопмента. Они обеспечивают быстрые ежедневные покупки в пределах 15-минутной доступности, имеют низкий уровень вакантности и быстрее окупаются", — говорит Локтионова.

Еще один формат, набирающий популярность, — ритейл-парки в пригородах и вдоль крупных автомобильных трасс. Их преимущество — отдельные входы в каждый магазин непосредственно с парковки, что делает покупки быстрее и удобнее для автомобилистов, считают в UTG.

В то же время развитие компактных форматов не означает отказа рынка от крупных ТРЦ. Торговая недвижимость становится более диверсифицированной, а различные форматы всё четче распределяют между собой функции, говорит руководитель отдела маркетинга и исследований рынка компании Expandia Диана Квитчук.

По её словам, крупные ТРЦ сохраняют роль destination-объектов с широким набором арендаторов, зонами общественного питания и развлекательной составляющей. В свою очередь, районные ТЦ, ритейл-парки и convenience-центры ориентируются прежде всего на повседневный спрос и имеют меньшую, четко определенную зону охвата.

Крупные ТРЦ остаются центрами для fashion-ритейла и масштабных развлекательных зон, добавляет Локтионова. В то же время строительство таких объектов практически остановилось, а девелоперы сосредоточены на адаптации существующих ТРЦ, в частности, на обустройстве укрытий и установке автономных источников питания.

Конкурируют или закрывают разные потребности?

На рынке торговой недвижимости происходит перераспределение функций между крупными ТРЦ и более мелкими форматами, считает Локтионова. Крупные ТРЦ трансформируются в пространства для досуга, общения и шопинга, ориентированного на получение впечатлений, а более мелкие форматы берут на себя функцию быстрых покупок.

Магазины на первых этажах новостроек имеют другую целевую аудиторию и назначение, говорит Кравец. По её словам, в жилых комплексах в первую очередь открываются магазины формата "рядом с домом". Значительно реже там представлены магазины одежды и обуви сетевых или международных операторов.

"Если такие магазины и представлены, то они ориентированы на аудиторию с доходом ниже среднего — "Территория низких цен", "Конфискат". Такие арендаторы редко заходят в профессиональные торговые центры, особенно крупные", — говорит Кравец.

В то же время часть арендаторов представлена как в жилых комплексах, так и в крупных ТРЦ. В частности, речь идет о "Антошке", "Доме игрушек", продуктовых супермаркетах, магазинах формата "дрогери" — EVA, Watsons, Prostor. Однако даже в таких случаях цель шопинга и сценарий потребления различаются, добавляет Кравец.

Развитие малых ТЦ — это не замена крупных, а формирование в долгосрочной перспективе многоуровневой системы торговой недвижимости, отмечает Квитчук.

Прямая конкуренция между ними возникает нечасто — преимущественно тогда, когда операторы одного типа, например продуктовые супермаркеты, начинают дублировать функции друг друга на границе зон охвата. В других случаях различные форматы скорее дополняют друг друга, поскольку удовлетворяют разные потребительские потребности.

Пик посещаемости ТРЦ приходится на выходные. Если нет необходимости в длительном комплексном шопинге или развлечениях, потребители не едут специально в крупный ТРЦ, говорит Кравец. Для повседневных нужд они выбирают магазины и сервисы в своем микрорайоне или жилом комплексе, преимущественно в будние дни.

Street-retail в жилых комплексах удовлетворяет локальный повседневный спрос на продуктовые магазины, аптеки, кафе и салоны красоты, говорит Квитчук. Больше всего конкуренцию со стороны коммерции в ЖК могут ощущать небольшие районные ТЦ со слабой концепцией и невыразительным пулом арендаторов, особенно если их предложение в значительной степени дублирует магазины и сервисы в прилегающих жилых комплексах.

Что будет с ТРЦ

В ближайшие пять-десять лет быстрее всего будут развиваться форматы, которые экономят время потребителя и сокращают необходимость в поездках, считает Васильев. Прежде всего это касается повседневного питания: небольших продуктовых магазинов, кулинарий, пекарен, кофеен, ресторанов, фермерских и нишевых магазинов.

"Большой потенциал я вижу в сфере услуг: первичная медицина, лаборатория, стоматология, фитнес, салон красоты, химчистка, ремонт одежды и обуви, зоомагазин, ветеринарная клиника, детские кружки и спортивные секции", — перечисляет генеральный директор "Архиматики".

Структура нового девелопмента также свидетельствует о сдвиге рынка в сторону компактных форматов. В 2026 году подавляющее большинство объектов, заявленных к открытию в регионах, составляют торговые центры площадью до 20 тыс. кв. м, говорит Квитчук. По расчетам Expandia, более 150 тыс. кв. м нового предложения приходится на небольшие районные ТЦ и ритейл-парки. Девелоперская активность при этом в значительной степени сосредоточена в западных и отдельных центральных регионах.

В то же время рынок торговой недвижимости Украины остается географически и структурно неравномерным, говорит Локтионова. Риск "перегрева" предложения носит локальный характер и касается отдельных регионов и форматов, а не рынка в целом.

О перенасыщении торговыми площадями речи не идет, соглашается Квитчук. Киев является лидером по обеспеченности качественными торговыми площадями — 533 кв. м на тысячу жителей в конце 2025 года, другие города-миллионники сокращают отставание.

На фоне активизации регионального девелопмента обеспеченность торговыми площадями за пределами Киева растет. В среднесрочной перспективе это может способствовать формированию сбалансированной структуры торговой недвижимости в Украине.

Кравц из Dragon Capital Property Management говорит, что уже много лет слышит разговоры об угрозе для ТРЦ — сначала со стороны онлайн-торговли, а теперь и со стороны районных объектов, которые частично перетягивают трафик крупных торговых центров.

"Не думаю, что через пять лет мы увидим ситуацию, когда успешные ТРЦ утратят свою актуальность. Конечно, они будут меняться, оптимизировать концепции, появятся новые форматы и функции, возможно, изменится соотношение между торговлей, услугами, питанием и развлечениями.

Однако это будет эволюция, а не кардинальное изменение модели. Успешные ТРЦ останутся местами, куда люди приезжают не просто за покупками, а для комплексного шопинга, отдыха, развлечений и времяпрепровождения всей семьей", – говорит она.

Васильев также считает, что крупные ТРЦ сохранят то, ради чего люди готовы преодолевать расстояния: якорных арендаторов, широкий выбор сетевых магазинов, кинотеатры и парки аттракционов. В то же время им придётся конкурировать за удобство: длинные маршруты и сложная навигация могут отпугивать посетителей. По его мнению, первыми начнут терять аудиторию неудобные ТРЦ.

"Будущее за ТРЦ, которые становятся центрами городской жизни, а не просто местом, где собраны магазины. Благоустройство, зеленые насаждения, удобные маршруты, места для отдыха. Там, где все это есть, хочется остаться подольше", — говорит архитектор.