Сколько будут стоить новые квартиры осенью
Осенью ожидается рост цен на первичном рынке жилья на 3-5% в гривнах. Это будет локальное повышение, которое коснется отдельных проектов с высоким спросом.
Если ситуация на валютном рынке будет оставаться относительно стабильной, а инфляция постепенно будет снижаться, то в 70% объектов цены изменятся несущественно.
Наибольший рост, скорее всего, будет в современных многофункциональных ЖК live-work-play, вертикальных курортных комплексах и апарт-отелях. Здесь цены будут зависеть от концентрации спроса, стадии строительства и локации.
Валютная привязка уже не работает
Рынок переживает период "когнитивного диссонанса". Привязка стоимости квадратного метра к курсу доллара, которая долго была базовой, уже не является ключевым индикатором.
В условиях войны Нацбанк перешел на режим "управляемой гибкости" курса. В госбюджет-2025 заложен средневзвешенный курс 45 грн/долл. Прогнозировали, что в четвертом квартале он может достичь 46-47 грн, но сейчас он в среднем на 1% ниже начального курса года, то есть не превышает 42 грн.
В конце 2024 года большинство девелоперов закладывали в стоимость 1 кв. м курс с "запасом". Однако в 2025 году стало очевидно: стоимость строительных работ - самый точный индикатор инфляции. В 2025-м себестоимость возведения выросла на 12-17% в гривне и для большинства игроков это сейчас главный ориентир ценообразования.
По данным компании ЛУН, в первом полугодии 2025 года цены на новостройки в большинстве областей и Киеве выросли на 1-14% в гривне. В отдельных рекреационных локациях рост превысил 15%.
Когда завышенные цены приходится снижать
В начале 2025 года рынок жил в режиме "цены наперед": их подняли, ожидая роста курса доллара. Однако спрос "охладил" девелоперов: когда жилье не покупают, приходится делать акции, скидки, почти беспроцентную рассрочку.
В то же время есть регионы, где цены стабильно растут и там еще далеко до "потолка". Это прежде всего Ивано-Франковская, Львовская, Закарпатская области, а также Киев и область. С начала года в этих регионах рост составляет 10-12% в гривне.
Новые требования покупателей
Покупатель изменился. Если пять-семь лет назад только 2-3% объектов были комплексными и концептуальными, то сейчас таких уже 5-7% и эта доля растет.
Парадоксально, но реальные покупатели теперь готовы платить на 15-20 тыс. грн больше за квадратный метр при условии качественного строительства, продуманной планировки, готового ремонта, самодостаточной инфраструктуры, безопасности, рекреационных зон, высокого уровня сервиса и инвестиционного потенциала.
Формула приобретения тоже изменилась. Раньше было "вложить - жить", теперь - "вложить - жить - продать - заработать". На рынке появляются миксованные форматы, когда покупатель получает право собственности в комплексе с гостиничным сервисом. Пока это в основном курортные проекты, но они уже меняют представление о жилье.
Чего ждать осенью
Самый большой вызов для рынка - война. Это ключевой сдерживающий фактор, так как покупатели не могут строить долгосрочные планы в условиях неопределенности.
Резких ценовых скачков осенью ждать не стоит. Рост коснется лишь отдельных проектов с высоким спросом. В концептуальных комплексах цена от старта строительства до сдачи может подняться на 35-40%, но стандартные проекты, спроектированные три-четыре года назад, становятся все менее конкурентными.
Рынок дифференцируется по цене и качеству. Побеждать будут те, кто умеют не просто возводить дома, а создавать среду для жизни, работы и отдыха в безопасности и с перспективой роста стоимости.