Как вывести из тени рынок аренды

Рынок аренды жилья - один из крупнейших сегментов недвижимости, который почти полностью находится в тени. Ежегодно в Украине заключаются до 1,5 млн сделок аренды и 1,35 млн из них - неофициальные. То есть более 90% работают нелегально. Государство недополучает сотни миллионов налогов и в то же время участники рынка не имеют прозрачных правил игры. Это касается и владельцев жилья, и арендаторов.

По данным Государственной налоговой службы, доходы от сдачи имущества в аренду задекларировали всего около 900 граждан, а сумма налогов по этим декларациям составила 16 млн грн. Жилье в аренду сдают 56 тыс. ФОПов на упрощенной системе налогообложения. Для рынка такого масштаба это смехотворная цифра.

Одной из ключевых причин тенизации рынка является налоговая нагрузка. Владелец жилья, который сдает его официально, должен уплатить 23% налогов: 18% налога на доходы физлиц и 5% военного сбора. Это существенная нагрузка на арендодателей. Они не могут переложить ее на арендаторов, поэтому сдают жилье неофициально.

На государственном уровне обсуждается вопрос легализации арендного рынка. В Верховной Раде рассматривают законопроект, который предусматривает комплексную реформу жилищной политики, в частности создание прозрачного рынка аренды. Обсуждается и возможность налоговых стимулов для арендодателей: снижение ставки налога на доходы от аренды жилья с 18% до 5%. Впрочем, здесь нужен комплексный подход.

Рынок аренды в Украине формировался стихийно. Для владельцев квартир аренда - это скорее дополнительный доход, чем системный бизнес. В результате договоры часто заключаются формально или устно, платежи - наличными, права сторон не защищены.

При этом спрос на аренду жилья высокий даже в условиях войны и цены растут. Киев остается самым дорогим городом: средняя аренда однокомнатной квартиры составляет 22,5 тыс. грн в месяц. В тройку регионов с самыми высокими ценами также входят Закарпатье (20,5 тыс. грн) и Львовщина (16,4 тыс. грн). На платформе ЛУН размещены 6,8 тыс. объявлений об аренде только однокомнатных квартир в Киеве.

Вопрос легализации рынка выходит за пределы налоговой дискуссии. В Украине формируется запрос на качество, сервис и предсказуемость условий аренды. То, что на рынке аренды давно стало нормой во многих европейских странах, начинает внедряться у нас. Речь идет о трансформации сферы и формировании правил, которые позволят этому сегменту работать как полноценной индустрии.

Как работает арендный рынок в ЕС

В большинстве стран Евросоюза аренда стала полноценной частью жилищной политики. Налоговая нагрузка растет с повышением уровня дохода от аренды. Во многих странах эффективные налоговые ставки могут быть снижены путем вычета расходов на содержание, процентов по ипотеке или амортизации.

Например, в Германии более половины населения живет в арендованном жилье. Там арендный рынок работает прозрачно: доходы от аренды облагаются налогом как обычный доход: от 14% до 45% для высоких доходов.

В Италии есть две модели налогообложения дохода от аренды, владелец жилья может выбрать, какую применять. Стандартная система - прогрессивный налог 23-43% в зависимости от годовой прибыли или фиксированная ставка 21% для долгосрочной аренды. Во втором случае владелец не может менять стоимость аренды, а только корректировать на уровень инфляции, благодаря чему арендатор чувствует себя в безопасности.

В Польше владельцы жилья платят 8,5% налога на арендный доход, а для более крупных доходов - 12,5%. Ранее ставки колебались от 17% до 32%. В результате для большинства владельцев нет экономического смысла работать в тени.

В ЕС значительную часть арендного рынка формируют профессиональные операторы, которые управляют домами, сервисом и договорами. Так работает и модель build-to-rent, когда дом сразу создается как инвестиционная недвижимость для аренды.

Как рынок работает в Украине

Украина только начинает этот путь. Рынок проходит те же этапы развития, которые проходили западные страны. Сначала формируется хаотичный частный рынок, затем возникает запрос на доверие и качество, далее появляются профессиональные операторы и в конце концов формируется модель housing-as-a-service, когда жилье становится сервисом.

Сейчас Украина находится между вторым и третьим этапами. Начинают появляться первые системные примеры того, как может работать прозрачный арендный бизнес. Конечно, в формировании политики в этой сфере нужна поддержка государства.

Когда в 2019 году мы запускали проект "S1 ВДНХ", на рынке не было формата build-to-rent. Большинство новостроек продавались как жилье для проживания или перепродажи. Мы решили создать доходную недвижимость, которая генерирует стабильный денежный поток для инвестора. То есть локация и планировки формировались с учетом того, что это будет жилье для долгосрочной аренды.

Мы хотели создать систему управления арендной недвижимостью, где все процессы работают прозрачно. Инвестор получает прогнозируемый доход, арендатор - сервис и комфорт. Сейчас владелец квартиры платит до 10% от стоимости аренды за управление, а управленческая компания ищет арендатора и администрирует договоры.

Риски для арендаторов

Теневой рынок создает риски прежде всего для арендаторов. Из-за отсутствия официальных договоров отсутствует юридическая защита. Также на рынке распространены ситуации, когда арендатор платит залог, но при выезде не может его вернуть. Кроме того, собственник может в любой момент изменить условия аренды: повысить плату или переложить на арендатора дополнительные расходы. Это создает ситуацию неопределенности.

В Евросоюзе условия четко регулируются при подписании договора и даже при смене собственника условия договора переходят как обязательства нового собственника.

Куда движется рынок

Глобальная тенденция такова: все больше людей в мире выбирают аренду вместо покупки недвижимости. Однако это не хаотичная аренда, это управляемая инфраструктура, где работают стандарты сервиса, прозрачные договоры и профессиональные операторы.

Украинский рынок будет двигаться в этом же направлении. Детенизация - один из шагов, но это также вопрос появления новой бизнес-модели и новой культуры аренды.

Когда первые игроки начинают работать по прозрачным правилам, они создают стандарты, которые становятся новой нормой для всех. Именно поэтому первые кейсы профессиональной арендной недвижимости способны показать, как может выглядеть будущий рынок: более прозрачный и понятный для инвесторов, собственников и арендаторов.