На четверть дороже

С января по август 2025 года цены на аренду жилья в столице безумно росли: на 20% в долларах. В начале 2026 года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры снизилась до 380 долл. Падение почти на 21%, если считать от пикового периода в августе, и на 5%, если сравнивать показатели от года к году.

Является ли этот период коррекции поводом для арендаторов праздновать снижение ставок? Вряд ли. Более того, в 2026 году стоимость аренды может стремительно вырасти.

Предложение уменьшается

С декабря 2024 года по ноябрь 2025 года количество активных объявлений об аренде квартир снизилось почти на 8%, свидетельствуют данные ГИС "Увекон". Процессы внутреннего перемещения населения продолжают влиять на рынок жилья.

Предложение в городах-магнитах для ВПЛ сокращается. Одним из таких городов является Киев. В столицу едут не только переселенцы, но и студенты, молодые специалисты и простые украинцы, которые воспринимают жизнь в Киеве как возможность для лучшей профессиональной реализации.

Это позволяет Киеву удерживать лидерство по ценам на арендное жилье. В ноябре 2025 года аренда квадратного метра квартиры в столице стоила 12,56 долл. Это на 48% больше, чем средневзвешенная цена аренды в целом по стране.

Новые реалии – новые требования к жилью

Рынок аренды чувствителен к общей конъюнктуре.

Последние этажи высотных домов, которые раньше привлекали жителей лучшими видовыми характеристиками, сейчас являются поводом делать дисконт. Электрокотлы, которые когда-то воспринимались как выгодная и удобная альтернатива централизованной поставке тепла в дом, сейчас являются поводом сменить жилье.

Война и длительные отключения света внесли существенные коррективы в потребительские настроения. Арендатор, выбирая объект, ориентируется на энергонезависимость, автономность и безопасность жилья, в том числе наличие укрытия. Этот тренд с нами надолго.

Как удержать спрос? Выход один: оснащать жилые дома и отдельные юниты автономными источниками питания, а это очень затратная задача. Арендодатели, которые проинвестируют в комфорт своих арендаторов как минимум несколько тысяч долларов, конечно, переложат эти расходы на них, увеличив арендную плату.

Новое жилье – более высокие цены

Разрыв в стоимости предложения между старыми советскими панельками и современными новостройками составляет 100%. Это без корреляции на локацию, состояние ремонта и оснащение. Предпосылок, чтобы изменить этот тренд, пока не предвидится.

Увеличение предложения возможно только благодаря выведению на рынок новых квадратных метров. Инвесторы, которые вложили средства в первичный рынок и ожидают завершения строительства или уже делают ремонты, будут сдавать свои квартиры за минимум 500 долл. в месяц. Дисконтировать не позволят ожидания относительно окупаемости. Простая калькуляция доказывает, что 500 – нижняя ценовая планка.

Gross- окупаемость инвестиций в размере 100 тыс. долл., а именно столько сейчас в среднем стоит квартира с ремонтом в новостройке, составит почти 17 лет. Поэтому более реалистичные ставки в этом сегменте рынка – 600 и более долларов в месяц. Это позволяет выйти на gross-окупаемость в пределах 12-14 лет.

Чего ожидать в 2026 году

В течение следующих нескольких месяцев рынок начнет восстанавливаться к ценовым показателям 2025 года. На второе полугодие можно ожидать роста арендных ставок относительно показателей 2025 года на 5% в валюте. Совокупно это увеличение цен на аренду на 20-25% в течение 2026 года.