Субурбанизация затормозилась. Как живет рынок новостроек в пригороде Киева

Киевская агломерация продолжает разрастаться. Как и в мировых мегаполисах, в пригороде столицы Украины активно строят жилье. Ограниченное предложение квартир и высокие цены на недвижимость часто побуждают украинцев, которые работают в Киеве, выбирать дом на расстоянии десятков километров от Крещатика.

Большая война в 2022 году могла существенно приостановить субурбанизацию. Населенные пункты вокруг Киева превратились в "линии обороны" в ходе боев: препятствием для россиян стали плотная городская застройка и реки. Зато уже в 2023 году на рынке первичной недвижимости Киевщины начался "ренессанс" и продажи жилья начали расти. Сейчас желающие приобрести квартиру могут выбирать из более двухсот вариантов.

Впрочем, причины высокого спроса временные и нестабильные, предложение уменьшается и не воспроизводится, а сами застройщики едва сводят "дебет с кредитом".

География - не помеха

Боевые действия весной 2022 года рядом с Ирпенем, Бучей и Броварами не привели к катастрофическому оттоку средств покупателей квартир, говорит Владимир Даниленко, CEO компании M4U - разработчика аналитического сервиса P/ARC.

"Киев - столица, экономический и деловой центр. Сюда активно идут инвестиции из прифронтовых зон. Столичный регион рассматривается как хороший вариант сохранения средств, в том числе полученных от выплат военнослужащим и семьям павших героев. Клиенты из Сумской, Харьковской, Запорожской, Донецкой областей - частые гости в отделах продаж жилых комплексов", - говорит Даниленко.

Покупать жилье в пригороде побуждает цена, говорят в компании ЛУН. В Киеве средняя стоимость квадратного метра составляет 1 320 долл., в пригороде - 800-900 долл.

"Еще до большой войны среди покупателей первичного жилья был тренд: семья начинает искать жилье в Киеве, а в процессе рассматривает пригород, потому что оно значительно дешевле. Это жилье привлекательно и для внутренне перемещенных лиц (ВПЛ). Тренд не новый, до 2022 года переселенцы часто выбирали пригород столицы", - объясняют в ЛУН.

Вторичный рынок недвижимости более популярен, чем первичный, говорят в компании "OLX недвижимость". В августе спрос на вторичном рынке был на 23% выше новостроек, предложение - на 22% (на одно-трехкомнатные квартиры в целом).

"Согласно нашему опросу и комментариям застройщиков, украинцы выбирают готовое жилье и не готовы рисковать или ждать, пока дом построится, поэтому процент вложения в котлован очень низкий", - сообщили в "OLX недвижимости".

Медленнее инфляции

За первые восемь месяцев 2025 года средняя цена реализации квартир у застройщиков в пригороде столицы составила 35,6 тыс. грн за кв. м против 34 тыс. грн за аналогичный период 2024 года, говорится в данных аналитического сервиса P/ARC. Рост на 5% - существенно ниже показателя инфляции, в том числе на строительные материалы.

Похожие цифры дает ЛУН: средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киевщины выросла с 32 тыс. грн в сентябре 2024-го до 34,7 тыс. грн в сентябре 2025-го.

Более низкая на треть стоимость жилья в пригороде удивляет столичных застройщиков. "Я не понимаю, как застройщики Киевской области выходят на себестоимость 700 долларов за квадратный метр. Такого показателя можно достичь только экономией на качестве строительства и минимизации налоговой нагрузки", - говорит CEO промышленно-строительной группы "Ковальская" Сергей Пилипенко.

Владелец компании-производителя строительных материалов рассказал ЭП о новом явлении на рынке, которое "стремительно набирает обороты". Некоторые застройщики из Ирпеня начали обращаться с предложениями бартера: предоставить строительные материалы в обмен на будущие квадратные метры. "Это попахивает какой-то пирамидой", - говорит собеседник.

Состояние рынка - 25% от довоенного

Количество ЖК возле Киева стабильно, говорят в ЛУН. На расстоянии до 20 км от столицы в 2024 году застройщики продавали квартиры в 159 комплексах, сейчас - в 158.

В OLX фиксируют рост количества объявлений о продаже новых однокомнатных квартир в Ирпене (+23%), Борисполе (+54%), Буче (+18%), Броварах (+42%) и падение предложения в Софиевской Борщаговке (-29%), Вишневом (-28%) и Гатном (-57%).

Даниленко предупреждает об угрожающей тенденции - "вымывании" проектов, то есть завершается больше строек, чем начинается новых: "Купить квартиру в нормальной локации с высокой степенью готовности становится труднее, а будет еще труднее".

Этот тезис подтверждают данные по спросу на бетон. По словам Пилипенко, потребление бетона среди застройщиков в киевском регионе не превышает 25% от уровня 2021 года. "Строительные площадки в Киеве генерируют гораздо больше заказов, чем в области", - добавляет генеральный директор "Ковальской".

ЛУН приводит другую статистику: на Киевщине в 2025 году завершили продажи 13 ЖК, а стартовали - 19. "Это делает рынок "первички" Киевской области одним из самых оживленных, он занимает второе место после Львова и обгоняет Киев", - говорят аналитики.

Кто строит - у того покупают

Восемь месяцев 2025 года стали рекордными с начала большой войны по темпам реализации квартир в новостройках Киевской области, свидетельствуют данные P/ARC. "За это время, по нашим подсчетам, на первичном рынке области реализовали около 6,7 тысячи квартир за около 13 миллиардов гривен, тогда как за аналогичный период 2024 года - чуть менее 5 тысяч квартир за 9 миллиардов гривен. В целом на рынке прирост по количеству составил 33%, по стоимости - 45%", - говорит Даниленко.

Руководитель M4U отмечает, что прирост продаж неоднороден. Проекты, которые активно строятся, восстановили продажи до 50-100% от довоенного уровня, а в проекты, где динамика строительства медленная, инвесторы вкладывают средства менее охотно.

Искатели жилья ориентируются на готовое и почти готовое жилье, подтверждают в ЛУН. Спрос на такие квартиры стимулирует государство через программу "еОселя". По ней можно взять готовую или почти готовую квартиру в аккредитованных жилых комплексах.

На "еОселю" приходится более 10% от общего количества сделок на Киевщине, отмечает Даниленко. Цифра могла бы быть выше, но, по данным P/ARC, в регионе аккредитованы лишь 43 объекта из более 200, где идут продажи.

Критерии для участия застройщика в "еОсели" включают отсутствие приостановленных проектов, наличие разрешений на строительство, хорошую финансовую репутацию. Банки оценивают эти факторы, чтобы удостовериться, что застройщик сможет завершить проект.

По данным "OLX недвижимости", спрос на однокомнатные квартиры неоднороден. В 2025 году он уменьшился на 30-50% в Буче, Вишневом, Гатном, Гостомеле и Софиевской Борщаговке и вырос в Ирпене (+87%), Броварах (+96%), Борисполе (+173%). Спрос на двухкомнатные квартиры вырос в Софиевской Борщаговке (+13%), Ирпене (+40%), Буче (+124%) и упал в Броварах (-74%), Вишневом (-64%), Гатном (-36%).