Как строить по стандартам энергоэффективности

В Украине недавно начали действовать требования к зданиям с близким к нулевому уровню потребления (Nearly Zero Energy Buildings или NZEB), соответствующий приказ Минразвития вступил в силу 1 апреля. Правда, такие требования пока являются добровольными.

Украинские стандарты постоянно отстают на несколько лет и догоняют европейские. Переход на возведение зданий NZEB предусмотрен Директивами ЕС, где все новые здания должны соответствовать этому стандарту с 2020 года. А с 2028 года, согласно Евродирективы (EU) 2024/1275, новое строительство государственных зданий должно происходить по стандарту ZEB.

В рамках выполнения Соглашения об ассоциации с ЕС, Украина взяла на себя обязательства имплементировать эти требования, пусть с опозданием. Ведь, прежде всего, для Украины это - важная составляющая энергетической независимости.

А что на практике? Соблюдаются ли хотя бы минимальные требования к стандартам энергоэффективности в строительстве, не говоря уже о превышении? Какие новые подходы могут способствовать повышению качества нового строительства и практическому внедрению новых стандартов энергоэффективности?

Обеспечение высоких показателей энергоэффективности зданий - критическая необходимость

Здания с высокими показателями энергоэффективности - это современные пространства, которые являются удобными и комфортными для жизни, энергосберегающими, оборудованы мощной теплоизоляцией, инновационными системами вентиляции, отопления и освещения, способны "самостоятельно" вырабатывать энергию благодаря солнечным панелям, тепловым насосам и др.

Сегодня вопрос внедрения таких стандартов стал критическим требованием времени и определен стратегическим направлением для развития экономики Украины. Переход от устаревших энергозатратных практик к современному, разумному строительству, где приоритетом является сохранение ресурсов, позволит стране покончить с многолетней газовой зависимостью. Фактически это выход из энергетической ловушки, обезоружение страны-агрессора, которая десятилетиями осуществляет энергетический шантаж всего мира.

Украинцы потеряли уже много шансов избавиться от зависимости в энергетическом секторе из-за желания "низких" тарифов на газ и электроэнергию. Сейчас должны учитывать свои ошибки и безотлагательно двигаться в сторону энергонезависимости, ведь дефицит энергоносителей существенно увеличился из-за разрушения украинских энергетических объектов в результате российских обстрелов и ситуация не становится лучше.

Стандарты энергоэффективности как формальность

Украина имеет развитое и разветвленное градостроительное законодательство, которое включает как законодательные, так и подзаконные нормативно-правовые акты. В течение последних лет это законодательство претерпевает многочисленные изменения - как "точечные", так и комплексные.

В основном эти изменения в значительной степени способствовали застройщикам, уменьшая возможности вмешательства в их деятельность со стороны органов государственного надзора и контроля. Впрочем, это имело и негативный эффект, поскольку способствовало совершению нарушений со стороны заказчиков строительства и подрядчиков и запоздалой реакции со стороны органов государственного надзора и контроля.

Относительно практического соблюдения стандартов энергоэффективности в строительстве следует отметить, что украинские проектанты и застройщики формально обязаны действовать в соответствии с требованиями законодательства Украины, но в то же время формально им не запрещено проектировать и строить здания с превышением требований отечественных стандартов.

Но, на практике это всегда является "камнем преткновения" при выполнении работ за бюджетные средства, ведь превышение минимальных стандартов означает большие расходы. И даже если источник финансирования - частные средства, заказчики строительства из соображений экономии "здесь и сейчас" часто не считают нужным превышать минимальные стандарты.

О строительстве с превышением минимальных стандартов думают обычно те заказчики строительства, которые в дальнейшем будут эксплуатировать здание и наперед планируют расходы по эксплуатации.

Поэтому в самом общем виде причиной несоблюдения стандартов или отсутствия решений, по превышению минимальных стандартов при строительстве можно назвать ограниченный горизонт планирования инвесторов и заказчиков строительства, проектантов, подрядчиков. Их горизонт чаще всего ограничивается вводом объекта в эксплуатацию.

Зато, следуя руководящему принципу европейской климатической и энергетической политики - "Энергоэффективность прежде всего", горизонт планирования должен охватывать весь жизненный цикл здания.

Это побуждает к рассмотрению и внедрению в законодательстве Украины моделей, в которых заказчик строительства будет естественным образом заинтересован в высоком качестве и соблюдении высоких стандартов, а также будет иметь реальные инструменты влияния и контроля.

Принцип "собственные ресурсы на собственные нужды" - альтернатива существующим моделям и перспектива повышения качества нового жилья

Анализируя действующие финансовые и организационно-правовые инструменты строительства, можно сказать, что они содержат существенные риски для будущих владельцев недвижимости. Это связано не только с теми или иными недостатками законодательства, но и с практиками, которые сложились в сфере строительства, особенно в сфере строительства жилья и его первичной продажи. При этом заказчики и инвесторы (будущие собственники жилья) ограничены в выборе альтернативных инструментов нового строительства.

Поэтому в наиболее массовом секторе - жилищном - для совместного строительства или приобретения жилья физическими лицами, которые намерены в нем проживать, целесообразным было бы предусмотреть отдельную организационно-правовую форму юрлица - жилищно-строительные товарищества.

Предложенное понимание правового статуса, который должны иметь жилищно-строительные товарищества, основывается на подходе "собственные ресурсы на собственные нужды" как наиболее эффективном в отношении использования общих средств. Этот подход предполагает, что те, кто вносит средства на строительство, имеют возможность непосредственно контролировать расходование этих средств и совместно принимать важнейшие решения по строительству.

Сегодня этот принцип легко реализовать индивидуальному застройщику - он сам купил участок, сам построился. А если свои усилия и финансы объединяет несколько человек, им нужна соответствующая организационно-правовая форма. Когда-то такой формой были жилищно-строительные кооперативы, но по действующему законодательству они больше не создаются. Это - отмирающая организационно-правовая форма юридического лица.

Можно было бы рассмотреть в целом потребительские кооперативы. Но действующее общее регулирование кооперативов - и потребительских кооперативов в частности - не приспособлено к особенностям совместного строительства недвижимости. Здесь нет "защиты всех от злоупотреблений одного". И, к сожалению, мы уже имеем примеры, когда недобросовестные учредители псевдо-жилищно-строительных кооперативов нарушали права других членов, не завершали строительство, а иногда и исчезали с деньгами.

Поэтому в нынешних условиях целесообразным было бы ввести в украинском законодательстве именно институт жилищно-строительных товариществ. Очевидно, что для этого нужен отдельный закон, который будет определять статус, порядок создания, деятельности и прекращения деятельности таких обществ.

Такие общества должны получить специальное правовое регулирование, которое будет отвечать на специфические вопросы, связанные с самостоятельным совместным строительством и эксплуатацией жилья. Значительное внимание должно быть посвящено гарантиям управляемости и непосредственного контроля за деятельностью общества со стороны его участников, а также недопущению использования жилищно-строительных товариществ для скрытой предпринимательской деятельности и спекуляций на рынке недвижимости.

Точечное усовершенствование действующего законодательства и внедрение указанной системной альтернативы существующим моделям строительства очевидно будет способствовать повышению качества нового строительства и практическому внедрению новых стандартов энергоэффективности. Такой подход будет способствовать построению энергонезависимой и климатически нейтральной экономики.