Как инвестировать в новостройки Испании без выезда из Украины

Инвестиции в европейскую недвижимость долгое время оставались для украинцев сложным процессом: поездки, юридические процедуры, высокий порог входа и долгий цикл сделки. Однако сейчас на этом рынке появляются другие модели.

Одна из них - новостройки Бенидорма. Это рынок, где цены растут, а новое предложение остается ограниченным. На этом фоне отдельные девелоперы предлагают другой формат входа: более низкий инвестиционный порог, трехуровневую систему участия в проекте, дистанционное оформление сделки и возможность структурировать оплату через криптоактивы.

Как работает эта модель для украинского инвестора - разбираем в материале.

Бенидорм: рынок, который снова набрал темп

Испанский город Бенидорм - одно из самых популярных направлений и для инвесторов в недвижимость, и для платежеспособных туристов. Поэтому и спрос, и стоимость жилья здесь стабильно высоки. А после временного падения во время пандемии - рынок снова входит в фазу активного роста стоимости жилья.

По данным Idealista, за последние четыре года средняя цена за квадратный метр в Бенидорме выросла на 66,5%. При этом только за последние 12 месяцев годовой рост держался в диапазоне 14,2-17,4%, что свидетельствует уже не об инерционном, а об ускоренном рынке.

Дополнительный драйвер - новостройки. В Бенидорме их немного, новые проекты выходят ограниченно, а значит первичный сегмент остается дефицитным. В такой конфигурации спроса и предложения новый качественный объект почти сразу выходит на рынок с премией к предыдущим запускам.

Почему украинские инвесторы заходят в Бенидорм

В Бенидорме новостройка давно не является "дешевым входом" в европейскую недвижимость. По данным Idealista, стартовые цены в новых проектах и премиальных локациях быстро переходят в диапазон 500-650 тыс. евро. Часть объектов выходит на рынок уже с ценой более 1 млн евро.

Рынок дорогой, поэтому для инвестора решающим становится порог входа. Один из примеров доступного порога - предложение девелопера Sun Haven. Квартиры в диапазоне 300-450 тыс. евро открывают вход на тот самый рынок, где новостройки остаются дефицитными

Еще одна особенность предложения - трехуровневая система инвестирования. Она позволяет выбрать стадию проекта, а вместе с ней и свой баланс между риском, сроком и ROI. Это модель для тех, кто покупает не "квартиру у моря", а финансовый инструмент с заранее понятной логикой получения прибыли.

Отметим и самую чувствительную точку любого девелоперского проекта - вход в инвестицию до получения строительной лицензии. Именно здесь решающим становится юридическая защита средств. В модели Sun Haven ключевую роль играет aval bancario - банковская гарантия, которая покрывает авансовые платежи покупателя. Если проект не стартует или не завершается в согласованный срок, инвестор имеет правовое основание требовать возврата средств в рамках установленной процедуры.

Успешный кейс инвестирования

Один из примеров сотрудничества украинского инвестора с застройщиком Sun Haven - кейс предпринимателя и совладельца Laba Ильи Рейниша.

Илья зашел в проект с суммой 77 тыс. евро. Речь шла о небольшой квартире площадью до 40 кв. м в городе недалеко от Валенсии. Сам проект был рассчитан примерно на полтора года и предполагал доходность около 28%. Инвестор изначально рассматривал более короткий горизонт и планировал выход в пределах 6-12 месяцев.

"Для меня инвестиция - это не азарт, а система, контроль и цифры. Я вообще не думал, что когда-то буду инвестировать в недвижимость. Но когда видишь понятную модель, команду, спрос и сам проект, начинаешь воспринимать это как финансовый инструмент", - говорит Илья Рейниш.

По его словам, ключевым вопросом перед входом в проект была не сама локация, а структура сделки. Инвестор детально смотрел на логику создания стоимости, юридическую рамку и систему выплат. В итоге выход состоялся через семь месяцев. Доходность инвестиции составила 11%. Для короткого цикла в европейской жилой недвижимости такой результат Илья Рейниш оценил как успешный.

Дополнительное преимущество: оплата криптовалютой

Для части инвесторов важна не только доходность, но и то, насколько просто зайти в сделку. Именно здесь оплата криптовалютой дает реальное преимущество: инвестор может оформить вход в европейский проект, находясь в Украине, без отдельной поездки только ради платежа и без лишних затрат на логистику.

Это удобный сценарий для тех, кто уже держит часть капитала в криптоактивах и хочет перевести его в реальный актив в Европе. В такой модели инвестор не тратит время на лишние перемещения, не перестраивает свой график под одну операцию и не заходит в сложную цепь промежуточных платежей.

Для этого бизнес проходит KYC-верификацию, подтверждает источник средств, предоставляет налоговые данные и работает через официальный криптосчет. Далее средства заводятся в сделку в рамках согласованной процедуры. Для инвестора это важно по практической причине: капитал заходит в проект быстро, а сама операция остается в легальном и понятном для европейского банка контуре.

Риск okupas: проблема, о которой говорят открыто

Тема okupas в Испании давно входит в стандартный список вопросов от инвестора. Для человека, который заходит в недвижимость как в финансовый актив, важно понимать не только потенциальную доходность, но и то, как защищен объект в проблемном сценарии.

В Sun Haven эту тему объясняют без прикрас. По словам совладелицы застройщика Валерии Орловой, на практике чаще всего речь идет либо об арендаторах, которые перестали платить и не освобождают жилье, либо о незаконном захвате объекта посторонними людьми.

"Ключевое для инвестора - то, что этот риск управляемый. В Испании действует закон 5/2018, который позволяет быстрее запускать процедуру возврата жилья, а с апреля 2025 года вступили в силу более жесткие механизмы реагирования на незаконное завладение объектом. Для нас важно, чтобы инвестор понимал: проблема не игнорируется, под нее есть конкретные решения", - говорит Орлова.

Отдельно работают и частные antiokupa-службы. По словам Орловой, в зависимости от сложности кейса их услуги стоят от 800 до 5 000 евро, а практический срок решения вопроса во многих случаях составляет около трех месяцев.

Для будущего инвестора

Бенидорм сегодня интересен инвестору не как "курортная история", а как рынок с понятной логикой роста: цены идут вверх, новостройки остаются дефицитными, а качественный первичный сегмент быстро дорожает. В такой ситуации ключевое значение имеет не только сам объект, но и модель входа. Именно на этом делает ставку Sun Haven: более доступный порог инвестиции, трехуровневая система участия в проекте, банковская гарантия авансовых платежей и возможность зайти в сделку дистанционно.

Для украинского инвестора это означает практическую вещь: зайти в европейскую недвижимость сегодня можно без переезда, без лишней логистики и с четкой структурой риска. Для части аудитории это уже не покупка жилья "на будущее", а финансовый инструмент с более коротким горизонтом, прогнозируемой доходностью и понятным сценарием выхода.

"Рост рынка Бенидорма подтверждает и наша внутренняя статистика. Большая часть проектов Sun Haven уже полностью распродана. Многие инвесторы сотрудничают с нами повторно. Это ключевой показатель, что наша модель работает. Сейчас мы переходим на новый уровень - собственного многоэтажного ЖК. Для этого мы посетили несколько мировых столиц и изучали инновации в недвижимости. Продажи нашего нового масштабного проекта - Triumph Towers в Бенидорме - открываются 7 апреля. Присоединяйтесь к возможности защищенных инвестиций в недвижимость ЕС", - призывает Валерия Орлова.