Как инвестировать в недвижимость во время войны

Война изменила правила игры и вернуться в прошлое невозможно. Рынок недвижимости стремительно меняется и именно послевоенный опыт других стран раскрывает неожиданные возможности. На какие сигналы обращать внимание, когда тренды мирного времени больше не действуют? Как политические решения и международная помощь создают новые рынки?

Чтобы не блуждать в догадках, стоит обратиться к опыту стран, которые уже прошли сквозь огонь войны и столкнулись со сложностями послевоенного восстановления. Их истории - это не просто сухие факты, а концентрат уроков, побед и ошибок, которые могут стать для нас, украинских инвесторов, тем самым компасом в шторме.

Как ни крути - жизнь будет продолжаться, но ее условия будут другими. И недвижимость как одна из ключевых отраслей неизбежно трансформируется под влиянием политических решений, международной помощи и инфраструктурной перестройки.

Инвестиционный вакуум как момент для входа: уроки Хорватии

Первый вопрос, стоящий перед каждым, кто имеет капитал в Украине: стоит ли здесь вкладывать, когда война кажется бесконечной, а будущее - максимально туманным? Ротшильду приписывают высказывание: "Покупай, когда по улицам течет кровь, даже если она твоя собственная". Звучит цинично, но история Хорватии во время ее войны за независимость (1991-1995 годы) доказывает, что в этом провокационном тезисе есть своя суровая логика.

Когда страна пылала в огне конфликта, экономика лежала в руинах, а большинство предпринимателей панически выводили капиталы или просто замерли в ожидании, именно тогда сформировался тот самый инвестиционный вакуум. Активы стоили минимум, риски зашкаливали. Тем не менее нашлись те, кто решились пойти против течения. И, как показывает хорватский опыт, именно эти ранние пташки сорвали самый большой куш.

Официальная статистика свидетельствует, что оптимальными годами для покупки недвижимости в Хорватии были 1993-й и 1994-й - между первым и вторым обострением конфликта. Тогда средняя цена квадратного метра в долларовом эквиваленте упала соответственно на 12% и 15% по сравнению с 1992 годом. А в 1995-м, на фоне военных успехов Хорватии и освобождения территорий, цены прыгнули вверх на 35%. Те, кто вложились в активы на дне, не только сохранили средства, но и получили возможность значительно их приумножить.

Хорватия: динамика средних цен на жилые объекты, долл. за кв. м

После войны эти игроки, вложившись в относительно недорогой на то время ремонт, прекрасно капитализировались, в частности, на волне туристического бума, охватившего побережье Хорватии во второй половине 1990-х и в начале 2000-х годов. Дополнительным бонусом для владельцев частных апартаментов стал настоящий налоговый рай послевоенного восстановления: они платили в среднем всего 2% от суммы дохода.

Эти низкие налоговые ставки актуальны до сих пор, поэтому, несмотря на значительное насыщение рынка и снижение заполняемости, владельцы не спешат распродавать свои активы.

Что это означает для украинского инвестора?

• Оценивайте "дно" рискованно, но взвешенно. Период максимальной неопределенности может открыть возможности для приобретения активов по минимальным ценам, но требует глубокого анализа потенциала конкретного региона или объекта, а не только слепой веры в будущий рост.
• Следите за государственными стимулами и локальными трендами. Как показывает хорватский опыт с "налоговым раем" для владельцев апартаментов, государство может создавать специфические благоприятные условия для отдельных секторов или территорий, что является важным сигналом для инвестора.
• Готовьтесь к долгой игре. Вложения, сделанные во время войны, редко приносят быстрый спекулятивный доход; успех часто приходит к тем, кто имеет стратегическое видение и терпение дождаться послевоенной стабилизации.

Новые логистические узлы как точки притяжения: уроки Германии

Допустим, инвестор нашел в себе смелость рассматривать вложения в страну во время или сразу после войны. Следующий логичный вопрос: куда смотреть? Какие факторы становятся определяющими, когда привычные экономические модели дают сбой, а рынок напоминает сложный пазл, где часть деталей потеряна, а другая - перепутана?

Опыт Германии, страны, которая дважды за одно столетие проходила через тотальное разрушение и кардинальную перестройку, дает несколько важных подсказок. После Второй мировой войны Германия была не просто разрушена, а еще и разделена. Это создало два совершенно разных рынка недвижимости со своими правилами игры.

Западная Германия (ФРГ), оказавшись в сфере влияния западных союзников и получив мощную финансовую инъекцию через План Маршалла (около 1,4 млрд долл., преимущественно гранты на восстановление промышленности, инфраструктуры и жилищного строительства), смогла довольно быстро запустить процессы восстановления.

Однако и там было непросто. Страна столкнулась с колоссальным дефицитом жилья: в 1949 году на 14,6 млн семей приходилось 9,4 млн домов. Ответом стала государственная политика: были введены контроль за распределением жилья и фиксированная арендная плата, а с 1950 года стартовала масштабная программа строительства социального жилья. За десять лет построили 3,3 млн единиц, из них 2 млн - социального.

Ключевыми маркерами для инвесторов в этот период стали государственная политика и инфраструктурные изменения. Разделение страны разрубило единую транспортную систему. ФРГ была вынуждена перестраивать логистические приоритеты. Восточные направления потеряли значение, зато активно развивались транспортные коридоры на юг и к северным портам (Бремен, Гамбург, Киль). Расширение и модернизация ключевых автобанов (A1, A3, A5, A7) обеспечили сообщение между промышленными центрами.

Города на пересечении этих артерий, такие как Гамбург, где порт обеспечивал до 10% ВВП Западной Германии, переживали приток рабочей силы и рост спроса на жилье. Аренда двухкомнатной квартиры в Гамбурге с 30-50 марок в 1950-х выросла до 120-180 марок в 1970-х, то есть в 4-4,5 раза, несмотря на строительство 50 тыс. социальных квартир в 1960-х. Инвесторы, вовремя увидевшие эти изменения и сделавшие ставку на регионы, оказавшиеся в фокусе новых логистических потоков, получили преимущества.

Германия: автобаны как артерии для экономики и рынка недвижимости

Воссоединение Германии в 1990 году снова перекроило карту. Интеграция инфраструктуры восточных земель, восстановление роли Берлина как столицы, масштабное государственное финансирование и налоговые льготы для застройщиков на востоке, например, ускоренная амортизация до 50% инвестиционных расходов, создали новую волну возможностей и рисков. В начале 1990-х трассы, ведущие к бывшей ГДР (А2, А4, А9) и ранее приходившие в упадок, вдруг стали перспективными. Объекты вдоль транспортных коридоров, соединявших восток и запад, получили второе дыхание.

Еще один важный маркер - изменение настроений и поведения людей. Если после Второй мировой происходила субурбанизация, а центры городов приходили в упадок, то после объединения в крупных городах Восточной Германии наблюдались другие процессы. Реконструированные старые кварталы вблизи центра превращались в престижное жилье, тогда как социалистические панельные районы теряли состоятельных жителей.

Что это означает для украинского инвестора?

• Анализируйте планы инфраструктурного восстановления. Ключевыми ориентирами для инвестиций часто становятся государственные и донорские планы по восстановлению транспортных коридоров, энергетических объектов и других важных систем, которые могут кардинально изменить привлекательность целых регионов.
• Оценивайте изменения экономической географии и специализации регионов. Раздел и объединение Германии переформатировали промышленные центры и логистические потоки. Для Украины это означает необходимость анализировать, как война и будущая интеграция повлияют на экономическую роль различных областей и городов.
• Будьте готовы к неравномерному развитию и изменению центров притяжения. Опыт Германии показывает, что определенные районы могут неожиданно получить толчок к развитию, тогда как другие - временно стагнировать. Важно вовремя распознавать эти тенденции, а не полагаться на довоенные представления.

Внутренняя миграция - фактор устойчивого спроса или временный "пузырь": уроки Сирии

Инвестирование в страну, пережившую или переживающую войну, - это всегда хождение по лезвию ножа. С одной стороны, есть шанс "поймать волну" в начале ее зарождения и получить значительную прибыль. С другой - высок риск вложиться во временный рыночный перегрев, раздутый спекулятивным спросом или краткосрочными демографическими сдвигами. Эта волна может упасть так же быстро, как и поднялась.

Опыт Сирии, где война с 2011 года и смена режима в 2024 году вызвали кардинальные и непредсказуемые изменения на рынке недвижимости, дает важные уроки.

После падения режима Асада в 2024 году сирийский рынок недвижимости продемонстрировал удивительные контрасты. В одних регионах цены стремительно пошли вверх, в других - так же стремительно обвалились. Город Идлиб на севере страны, который за годы войны принял огромное количество ВПЛ (до 350 тыс. человек), столкнулся с бешеным дефицитом жилья. Поначалу некоторые местные владельцы, опасаясь оттока переселенцев после стабилизации ситуации, поспешили продать недвижимость подешевле.

Однако произошло наоборот: переселенцы решили остаться, а поток беженцев, возвращавшихся из-за границы, в частности из Турции, лишь усилил давление на рынок.

Как следствие, цены в Идлибе продолжили расти ежемесячно. Пятикомнатный дом, проданный в конце 2024 года за 40 тыс. долл., почти сразу был перепродан за 48 тыс. долл. Всего за год цены выросли на 25% с прогнозами дальнейшего роста до 40% и более. Подобная тенденция наблюдалась и в других крупных городах - Дамаске и Алеппо, где люди стремились к безопасности и стабильности.

В то же время в сельской местности и приграничных районах (например, Атма, Дейр-Хасан, Салкин на севере провинции Идлиб), которые во время активных боев служили временным пристанищем для ВПЛ, ситуация развернулась зеркально.

Как только прямая угроза миновала, люди начали возвращаться в свои родные города и спрос на жилье в этих "оазисах безопасности" резко упал. Цены на недвижимость там обвалились на 70%. Один из переселенцев, построивший дом в приграничной зоне стоимостью около 9 тыс. долл., не смог продать его дороже 5 тыс. долл.

Это ярко иллюстрирует, как временные демографические факторы могут создавать краткосрочный фейерверк цен, который погаснет так же быстро, как и взорвался.

Сирия: динамика цен на жилые объекты, 2024-2025 годы

Что это означает для украинского инвестора?

• Отличайте устойчивый спрос от ситуативного. Рост цен, вызванный временным скоплением ВПЛ без долгосрочных экономических перспектив для региона, может оказаться краткосрочным. Ищите фундаментальные драйверы спроса, такие как создание рабочих мест и реальные планы развития.
• Обращайте внимание на безопасность жилья в долгосрочной перспективе. Сирийский пример с обвалом цен во временных убежищах после стабилизации показывает, что спрос сохраняется там, где люди чувствуют себя безопасно и намерены остаться надолго, а не только переждать опасность.
• Не полагайтесь вслепую на государственные обещания восстановления. Бюджет истощенной войной страны не всегда позволяет реализовать заявленные инициативы. Надежнее вкладывать туда, где есть проекты с привлечением частного капитала или существуют объективные предпосылки для развития, а не только планы.

В сухом остатке: инсайты для инвестора в послевоенную недвижимость

Опыт Хорватии, Германии и Сирии показывает: несмотря на уникальность каждого конфликта, существуют общие уроки для частного инвестора. На чем же будет базироваться успешная стратегия игрока на рынке украинской недвижимости?

1 Обоснованный оптимизм и готовность к риску в инвестиционном вакууме. Хорватский кейс показывает: периоды максимальной неопределенности, когда активы стоят минимум, могут быть лучшим временем для входа. Это требует не слепой веры, а трезвого анализа потенциала региона, понимания государственных стимулов и готовности к долгой игре, ведь быстрых спекулятивных доходов ожидать не стоит.

2. Фокус на фундаментальных драйверах: инфраструктура, экономическая география и государственная политика. Опыт Германии свидетельствует: ключевыми маяками для инвестиций становятся государственные решения, планы восстановления инфраструктуры (транспорт, энергетика) и изменения в экономической специализации регионов. Важно анализировать, куда направляют усилия государство и международные партнеры.

3. Критический анализ спроса и распознавание временных ценовых аномалий. Инсайт из Сирии: важно отличать устойчивый спрос от краткосрочных всплесков, вызванных, например, временным скоплением ВПЛ. Устойчивый спрос формируется там, где есть долгосрочные экономические перспективы, безопасность и реальные планы развития. Надежнее ориентироваться на регионы, где есть признаки привлечения частного капитала.

Инвестиции в недвижимость во время и после войны - это марафон, требующий терпения, анализа и стратегического видения. Однако именно такой подход, подкрепленный уроками истории, позволит украинским частным инвесторам не только сохранить, но и приумножить капитал, способствуя восстановлению страны.