Что происходит с рынком жилья Львова

В течение последних трех лет рынок жилой недвижимости Украины столкнулся со многими вызовами: воздушными обстрелами, миграцией населения, дефицитом кадров, экономической нестабильностью, девальвацией национальной валюты, трудностями при привлечении финансирования, осложненной логистикой, блэкаутами.

По сравнению с другими регионами, ситуация в городах на западе страны, в частности во Львове, выглядит для девелоперов более благоприятной. Благодаря расположению в относительно безопасной локации там наблюдается высокий спрос на жилье.

Объем нового предложения на рынке и темпы строительства продолжают восстанавливаться, а средняя стоимость жилья в новостройках Львова демонстрирует стабильный рост, превысив довоенные показатели и цены на столичном рынке жилья.

Также в течение 2024 года на рынке было заключено несколько знаковых соглашений между ведущими застройщиками и инвестиционными компаниями о сотрудничестве над совместными проектами во Львове, что подтверждает заинтересованность инвесторов.

Что предлагает львовский рынок жилья

В 2024 году объем нового жилья, введенного в эксплуатацию во Львовской области, превысил 1 млн кв. м - на 38% больше, чем в 2023 году. Этот показатель все еще на 12% ниже объема 2021 года, но больше, чем в 2018-2020 годах.

Одними из ключевых причин увеличения объемов ввода жилья в эксплуатацию стали рост спроса и цен на рынке. Другие причины - значительный объем проектов (более 2 млн кв. м), начатых до большой войны, и реализация отложенных проектов, где в 2022-2023 годах наблюдалось сокращение активности.

Количество и объемы проектов, строительство которых началось после большой войны, продолжает падать, что свидетельствует о сдержанном подходе девелоперов к открытию новых строительных площадок. На темпы появления новых проектов во Львове влияют общая неопределенность относительно ситуации в стране, необходимость обеспечения достаточного финансирования при переменном спросе, рост себестоимости строительства и сложность обеспечения необходимого количества работников на площадках.

Дефицит квалифицированных кадров приводит к росту себестоимости строительства и влияет на возможность непрерывного ведения работ. Девелоперы сталкиваются с этой проблемой все чаще. В начале 2025 года значительное количество строительных компаний-подрядчиков не относилось к категории критически важных предприятий для экономики Украины и не могло бронировать своих сотрудников.

Снизило объемы новых проектов в 2024 году и принятие историко-архитектурного опорного плана Львова, регулирующего строительство в пределах исторического ареала. Вокруг этого документа продолжались судебные процессы и в этот период выдача разрешительных документов в исторических зонах Львова была приостановлена. В феврале 2025 года судебные процессы были завершены, новый опорный план остался в силе.

Кроме того, в 2021-2022 годах во Львове были разработаны дополнительные рекомендации для девелоперов относительно требований к жилым домам, которые строятся.

Одна из ключевых - обязательное наличие подземного паркинга, который может выполнять функцию простейшего укрытия, а количество подземных паркомест должно соответствовать количеству квартир в новом комплексе. Среди других рекомендаций - качественная пространственная структура, требования к фасадам, безбарьерность входа, подземные контейнеры для твердых бытовых отходов. Строительство подземного паркинга создает дополнительную финансовую нагрузку для застройщика, поскольку себестоимость подземного паркинга выше по сравнению с наземными паркоместами.

Спрос

По заявлениям девелоперов, в 2024 году количество сделок на рынке новостроек Львова было ниже довоенного уровня. Некоторые застройщики сообщают, что спрос составляет лишь 30% от объема 2021 года. Другие отмечают, что количество сделок растет даже на проекты, находящиеся на начальных стадиях строительства, и в отдельные месяцы может составлять 60-80% от довоенных показателей.

Разница в показателях продаж у отдельных застройщиков зависит от их репутации и надежности, темпов строительства и качества концепций проектов. В текущих условиях покупатели на первичном рынке недвижимости особое внимание обращают на темпы строительства. Соответственно, компании, имевшие запас прочности, пользуются большим спросом и имеют большие возможности для надлежащего финансирования работ.

На вторичном рынке количество сделок по купле-продаже жилья во Львовской области в 2024 году составило около 12 тыс., что на 5% ниже аналогичного показателя 2023 года и на 39% ниже, чем в 2021 году. Незначительное снижение по сравнению с 2023 годом может объясняться кибератакой на реестры Минюста в декабре 2024 года, когда около месяца не работал реестр прав на недвижимое имущество.

Несмотря на значительные вызовы на рынке недвижимости Украины, рынок жилья Львова является одним из самых активных в стране благодаря относительной безопасности по сравнению с другими местами и высокому приросту населения с начала большой войны. Так, с конца февраля 2022 года и до конца 2024 года в области, по официальным данным, было 674 тревоги, тогда как, например, в Киевской области - 3 223. Численность населения в городе в это время выросла на 30%: с 769 тыс. до 1 млн., из которых 150 тыс. - это внутренне перемещенные лица.

Среди покупателей жилья можно выделить несколько ключевых категорий клиентов. Это жители Львова, которые решили улучшить свои жилищные условия; внутренне перемещенные лица из восточных и южных регионов; лица, переехавшие с релоцированными предприятиями; инвесторы из разных уголков Украины, которые ожидают получить прибыль от дальнейшей перепродажи объекта; инвесторы, которые планируют сдавать недвижимость в аренду с целью дальнейшего получения прибыли.

Следует также упомянуть об активизации государственной программы ипотечного кредитования "еОселя". В области в 2024 году было оформлено 559 займов - на 75% больше, чем в 2023-м. Рынок отреагировал на это положительно: многие девелоперы прошли аккредитацию для участия в программе и ожидают оживления спроса благодаря ей.

Цены

В конце 2024 года цены на квартиры в новостройках Львова достигли рекордных 1 320 долл. за кв. м, опережая столичные показатели. По сравнению с 2021 годом динамика средней стоимости жилья была одной из самых высоких среди всех областных центров.

За три года стоимость квартир на первичном рынке Львова повысилась более чем на 40%. С 2019 года средняя стоимость квадратного метра в городе ежегодно увеличивалась на 18% и выросла с 595 долл. за кв. м до 1 339 долл. за кв. м.

Во Львове самые высокие цены зафиксированы в центральной части города (Галицкий район), однако в феврале 2025 года новостроек в этом районе не было. Соответственно, самые высокие средние цены наблюдались в Лычаковском и Франковском районах (1 660 и 1 570 долл. за кв. м соответственно). Самые низкие средние цены были в Сиховском и Шевченковском районах города (1 200 и 1 290 долл. за кв. м соответственно).

Цены на аренду квартир во Львове высокие из-за стабильного спроса, сформировавшегося еще с начала большой войны. В конце 2024 года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляла 15 700 грн, увеличившись на 4% по сравнению с этим же периодом 2023 года. Стоимость аренды в долларах снизилась на 8%.

Знаковые сделки на рынке

Благодаря положительной динамике на рынке жилой недвижимости Львова в 2024 году состоялись два знаковых инвестиционных соглашения о сотрудничестве.

Львовская строительная компания "Ваш дом", входящая в холдинг OKKO GROUP, объявила об объединении с застройщиком Avalon. По словам представителей компаний, объединение под общим брендом Avalon позволит объединить усилия для роста, развития жилищного девелопмента и капитализации. Уже в 2024 году компании начали реализовывать первый совместный проект ЖК Avalon Magnolia.

Компания Dragon Capital инвестировала в один из проектов компании Viking Development во Львове. В Dragon Capital заявили, что Львов для них - стратегически важный регион из-за расположения, роста населения и спроса на доступное жилье. В начале 2025 года компании начали реализовывать проект ЖК Viking Gardens.

Итог

Несмотря на вызовы, которые стоят перед застройщиками, рынок жилья Львова динамично восстанавливается. Площади нового жилья и динамика строительства увеличиваются, а средняя стоимость квартир достигла самого высокого уровня за последние годы и превысила столичные показатели. Благодаря этому на рынке состоялись сделки между застройщиками и инвесткомпаниями и начались работы над совместными проектами во Львове.

Будущие тренды на рынке жилья города будут зависеть от даты и формата завершения войны, темпов макроэкономического восстановления, инфляции, демографической ситуации, объемов льготного ипотечного финансирования, количества квалифицированных кадров, уровня отложенного спроса и инвестиционной привлекательности Украины.

Принятый в 2022 году закон "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" обязывает застройщиков регистрировать в новых проектах право на все будущие объекты недвижимости в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Закон также обязывает платить налоги (на доходы физлиц, военный сбор и государственную пошлину) при продаже недвижимости даже на первичном рынке. Этот фактор может снизить количество инвесторов, покупающих квартиры с целью перепродажи.

Соавторы: Анастасия Федирко, менеджер направления консультационных услуг в сфере недвижимости EY в Украине, и Анастасия Гурова, старший консультант направления консультационных услуг в сфере недвижимости EY в Украине