Что происходит с рынком недвижимости

Украинский девелопмент переживает четвертый год турбулентности, но это не застой, это трансформация. Бизнес не только устоял, но и научился адаптироваться: появились новые модели инвестирования, изменилась логика спроса, а архитекторы получили невиданный доселе простор для стратегического мышления.

Рынок стал другим: более сложным, но и более честным. О нем стоит говорить без иллюзий и с пониманием реальных точек роста.

Хронология трансформаций

2022: восстановление, локальная мобильность и разрыв между регионами.

После освобождения Киевщины главной задачей рынка было возвращение строительства к жизни, "чтобы краны снова крутились".

На западе начался настоящий девелоперский бум: Ужгород, Львов, Ивано-Франковск, Буковель. Киевские застройщики массово туда нацелились, но почти ничего не реализовали. Конечно, обо всем можно договориться, так устроен бизнес, но это совершенно другая культура ведения бизнеса, другое понимание качества, подходов, получения разрешительной документации. Похожая ситуация была и в 2014 году. Некоторые столичные компании там строят, но это точно не стратегическое направление их развития.

2023: ожидания, волна инвестпроектов и новые типы девелоперов.

Это был год ожиданий: от контрнаступления к притоку микроинвестиций. вместо традиционного жилья строились логистические объекты, гостиницы, производственные площадки. Компании стали активно привлекать средства мелких инвесторов.

Внеся 1-2 тыс. долл., можно было стать соинвестором логистических центров с гарантированной прибылью. Это сработало в момент, когда люди уже не хотели вкладывать в жилье, потому что это долго, дорого и не стабильно, но деньги на инвестиции были.

Из-за валютных ограничений в строительство начать вкладывать средства непрофильные бизнесы. АТБ, ОККО и другие стали таким образом диверсифицировать риски. Им выгодно купить участок в Киеве и построить БЦ, который останется у них в собственности. Сейчас такие бизнесы не зарабатывают, но недвижимость не обесценивается, особенно в столице.

Если такой проект стоит 2 млн, то и через пять лет компания получит за него эти же деньги. Изменилась логика. Раньше девелоперы строили БЦ, чтобы через семь лет окупить его за счет аренды и начать зарабатывать, а сейчас это реальная реинвестиция.

2024: неопределенность и стратегические проекты.

Все ждали выборов в разных смыслах и стабилизации глобального контекста. Многие проекты, которые были запущены как инвестиционные, начали стагнировать. Заинтересованность в инвестиционных проектах по сравнению с предыдущими годами значительно снизилась.

У многих девелоперов повис вопрос, что строить. По ощущениям, 2024 год был очень похож на начало 2022-го, когда не было никакого понимания, что дальше.

Масштабного строительства никто уже не начинал. Строили маленькими кусочками: построили секцию - продали, построили - продали. В Киеве спрос сейчас исключительно на готовое жилье или на то, что вот-вот будет сдано в эксплуатацию, и застройщик предлагает какие-то суперпредложения и рассрочку.

2025: поиск новых смыслов и ответственного риска.

Прошло полгода и мы видим, что рынок замер, но под поверхностью есть динамика, выросла потребность в новых идеях. Архитектурная сфера в такие времена работает на перспективу. За эти четыре года большинство девелоперов рассматривают стратегические варианты, оценивают участки и разрабатывают проекты.

На этом этапе активно привлекаются проектные компании с работой на перспективу, так что это время расцвета молодых и маленьких архитектурных компаний. Сейчас всем все нужно быстро и гибко. Все ищут "священный грааль", что именно сейчас нужно развивать на рынке, тестируют разные варианты, ищут свежий взгляд.

Стала заметной еще одна тенденция: поиск внутренней устойчивости после сокращения донорских программ. Иногда именно их отсутствие запускает самые креативные сценарии.

Что нового

Если говорить о распределении рынка, то большая доля заказов и ресурсов всегда была по государственным заказам. Даже в 2024 году ключевыми проектами стали преимущественно государственные или совместные проекты с международными партнерами.

На рынке жилья на севере и в центре Украины продаж очень мало: 1-2% и еще 3% за "еОселей". Статистика откровенно пугает. Программы восстановления "еОселя" и "еВідновлення" хорошие по замыслу и условиям, но точно требуют упрощения процедур. Клиентов, которым одобряют эти запросы, довольно низкий процент.

При этом многие компании продолжают строить, привлекая средства из непрофильных бизнесов. Чтобы расшевелить рынок, девелоперы внедряют подходы, которые до большой войны казались нереалистичными, например, рассрочка после сдачи, когда человек выплачивает квартиру, в которой живет.

Где и во что инвестировать

Я скептик относительно инвестирования в недвижимость сейчас. Лучший подход - диверсификация. Однако столица всегда остается столицей. Здесь стоимость недвижимости еще никогда не падала. Она может плохо продаваться, но стоимость квадратного метра держится бетонно. Поэтому это рабочая схема, если нужно "припарковать" средства. Особенно ценна недвижимость возле метро на правом берегу.

Надежность сейчас особенно в цене, поэтому инвестировать в готовую недвижимость или в проекты, в которых уже сданы предыдущие очереди, - до сих пор актуальный совет.

Офисные, общественные, складские помещения - более сложный вопрос, но и маржинальность здесь потенциально выше. Многое зависит от района и его потенциального развития. Раньше коммерческие помещения не продавали до окончания строительства, потому что за это время они могли втрое вырасти в цене. Сейчас они продаются уже в начале и для перспективы это очень интересный вариант инвестиций.

Я люблю проекты микроинвестирования, где можно купить акции компании за 1-10 тыс. долл. и стать совладельцем бизнеса. Здесь важно качественно проверять сами проекты, поскольку на рынке есть много сомнительных кейсов и недостоверных расчетов.

Инвестируя в недвижимость на западе страны, стоит учитывать, что в этом регионе достаточно низкая арендная ставка. При выборе объекта инвестиций надо хорошо рассчитать все показатели, потому что киевские подходы там работать не будут.

Кризис - это время для тех, кто умеет создавать и влюблять в свои идеи. Я особенно ценю проекты, которые, кроме функциональности и экономической ценности, несут смыслы, формирующие культуру, ведь это одна из базовых задач архитектуры.

Например, наша локация Zenyk art gallery, которая уже успела стать культовой во Львове. Это вечные ценности, в которые всегда целесообразно вкладывать и за которые мы продолжаем бороться ежедневно: на линии соприкосновения и на архитектурных картах.